房地產(chǎn)調(diào)控政策屢屢受挫，其原因在于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的不明確，“合理確定本地區(qū)住房價格控制目標(biāo)”、“遏制過快上漲”等提法給人模糊和不清晰的感覺，造成政策解讀各說各話，也使房產(chǎn)漲價預(yù)期在社會上普遍存在，由投資拉動的房價持續(xù)上漲。因此，堅決打破房產(chǎn)漲價預(yù)期，是房地產(chǎn)調(diào)控政策能否見效的關(guān)鍵。
推動房價上漲的原因，社會上有多種解讀。一些貌似正確的理由其實是片面甚至荒謬的。
比如剛性需求理論，似乎只要人一定要房住，當(dāng)住房供不應(yīng)求時，房價再高也是必然。住房的需求剛性遠不如糧食，按照這一理論，當(dāng)糧食短缺時，即使糧價漲到黃金價也是可能的。但是，歷史告訴我們，人類社會有過餓死人的，卻沒有糧食漲到黃金價的。這就證明：即使是剛性需求也只能在人們的承受能力范圍內(nèi)才能對價格起作用。
又如，房價上漲是供需關(guān)系在起作用，中國城鎮(zhèn)化進程中住房供不應(yīng)求必然導(dǎo)致價格上漲。但據(jù)住建部資料，2009年中國城鎮(zhèn)人均居住面積已達30平方米，接近中等發(fā)達國家水平。即使是在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，按照各地公布的資料，其人均居住面積也接近世界大城市水平。也就是說我國城鎮(zhèn)住房總量并不短缺，關(guān)鍵是住房分配和占有的比例不均衡。
再如，房價下降會影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與60多個行業(yè)相關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)不景氣必將導(dǎo)致中國經(jīng)濟不景氣之說。那么我們不禁要問：汽車、家電從賣出第一件新產(chǎn)品開始就是降價的，為什么汽車、家電行業(yè)不受影響呢？將房價等同于房地產(chǎn)業(yè)是荒謬的。只要房價不低于成本價，也許房價下降所激發(fā)的購買力會大大推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
另外，社會上在談?wù)摲績r問題時，似乎越來越模糊和忘記了住房的合理價格水平。即使是美國等發(fā)達國家，普通居民5～6年的收入就應(yīng)該可以購買一套住房，在我們這里成為妄想和空談。
從世界先進國家房地產(chǎn)政策的實踐來看，房地產(chǎn)問題不僅僅是居民居住問題，也不能等同于普通商品而僅從供需關(guān)系來考察和調(diào)整。房地產(chǎn)問題的核心，實質(zhì)上是一個國家或地區(qū)的財富分配問題。它可以是拉大社會財富差距的載體，也可以是均衡社會財富的途徑。如果政策調(diào)控不當(dāng)，它不僅會成為瓜分或積聚國家財富的手段，直接影響到普通居民的居住需求，而且會帶來財富差異的不公正擴大和經(jīng)濟社會發(fā)展的不穩(wěn)定。
所以，解決房地產(chǎn)問題，首先是政府管理的價值取向問題。必須樹立起“居者有其屋”、“有恒產(chǎn)者有恒心”的價值理念，從均衡社會財富、保障居民住房需求、確保社會穩(wěn)定的目標(biāo)追求角度制定政策，學(xué)習(xí)和吸收其他國家好的經(jīng)驗與做法，堅定不移地進行干預(yù)和調(diào)控，才能最終解決房地產(chǎn)問題。
