地產(chǎn)中介人士認為，二手房交易為“一對一”，成交價最終看買賣雙方博弈的結(jié)果

　　《商品房明碼標價規(guī)定》五一實施 二手房交易也要參照執(zhí)行

　　《商品房明碼標價規(guī)定》即將于5月1日起實施，規(guī)定中的第二條“中介服務機構代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”，使二手市場被“無厘頭”念了一道緊箍咒。

    不過廣州地產(chǎn)中介人士認為，二手房交易為“一對一”，成交價最終看買賣雙方博弈的結(jié)果。廣州市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明表示，據(jù)他理解，應該是中介公司應當向買家如實告知業(yè)主的真實報價，不過他也承認二手房交易是雙方博弈的過程，中介方只是提供居間服務，就算是簽訂中介服務合同的放盤價與最終網(wǎng)簽成交價不一致，也不可能對此作出監(jiān)管。中原地產(chǎn)越秀區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理謝鏡榮告訴記者，業(yè)主的真實價或底價屬于業(yè)主的談判籌碼，他們一般連經(jīng)紀都不會告知，很多時候業(yè)主都準備好“漫天開價，落地還錢”的議價過程。由于目前成交較平淡，60%的交易會以低于放盤價成交，40%業(yè)主會以放盤價或高于放盤價成交。60%的業(yè)主并非降價成交，只不過他們放盤時開高價，最終成交價與市價相差不遠。

　　看價貼士

　　市場上有這個價那個價，邊個最“貼市”？

　　水牌價:可信度★★

　　中介公司制作水晶牌都要投入，肯定不會經(jīng)常換牌。

　　Banner價:可信度★★★

　　不少中介公司都設液晶顯示屏，即時把收到的盤源放上去，價格更新較快，不過Banner價也存在廣告嫌疑，報價不會太可信。

　　陽光家緣價:★★★★

　　陽光家緣顯示的二手房成交價全部為中介公司促成，成交價較真實，可惜物業(yè)地址全部為標準地名，難以獲知具體小區(qū)名稱。

　　政府監(jiān)管部門:

　　中介應如實告知業(yè)主放售價

　　廣州市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明表示，《商品房明碼標價規(guī)定》主要約束開發(fā)商漲價、調(diào)價需提前備案和公示，在他看來，“中介服務機構代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”的意思可能是中介公司應當向買家如實告知業(yè)主的真實報價，他也明白二手房的成交價最終要看買賣雙方談判。目前二手房網(wǎng)簽中，有業(yè)主擔心因簽訂放盤合同時商定的價格與最終成交價不一樣而“受罰”，且中介公司一般是在簽網(wǎng)簽合同時才簽訂網(wǎng)上放盤合同。

　　史小明表示，放盤合同與網(wǎng)簽合同的成交價不一樣不會受罰，網(wǎng)簽系統(tǒng)從盤源上網(wǎng)公示到成交到遞件及出新證，全過程監(jiān)控中介公司服務行為，并非對二手房放盤價進行監(jiān)控。

　　史小明表示，中介人員隱瞞放盤價，或許是出于吃“差價”的考慮，不過近年廣州二手房市場已很少出現(xiàn)吃差價行為。史小明認為，經(jīng)紀吃差價，在行業(yè)內(nèi)相當于是“犯天條”，經(jīng)紀必定被房屋交易監(jiān)管中心“釘牌”，中介公司也會開除這類員工。建議業(yè)主切勿與中介人員簽訂全權委托合同，中介人員手拿全權委托合同即可吃差價。

　　中介高層觀點:

　　二手成交價存在較大變數(shù)

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，就目前二手市場的情況來分析，在售盤源絕大部分都是分散在眾多小業(yè)主手中，業(yè)主放盤價主要受市場行情、供求關系、買賣雙方博弈情況、業(yè)主出貨積極性等諸多因素影響，而中介公司經(jīng)紀主要是提供二手房居間服務，盡力促成買賣雙方順利達成交易。近幾年，小業(yè)主心態(tài)的強硬與否、出貨意欲的高低直接導致惜售、反價或割價急售等情況的出現(xiàn)。

　　據(jù)合富標準指數(shù)統(tǒng)計顯示，目前廣州二手住宅市場多達60%~70%的業(yè)主擁有完全自有產(chǎn)權，其中按揭投資房不多。而目前廣州二手樓市中近2/3的盤源轉(zhuǎn)讓不需辦理轉(zhuǎn)按揭或“贖契”，因此，導致在調(diào)控中業(yè)主大部分“不差錢，不著急”，占據(jù)強勢的議價地位，在一定程度上造成二手業(yè)主對放盤物業(yè)定價的應變速度遠低于一手發(fā)展商。受市場行情影響，小業(yè)主叫價也存在較大變數(shù)，隨著小業(yè)主出貨積極性的低或高，因而會相應出現(xiàn)反價、惜售或割價出售等諸多變化。

　　方圓地產(chǎn)副總經(jīng)理李錚認為，《商品房明碼標價規(guī)定》內(nèi)的明碼標價，是由公開標示價格和公開收費及影響價格其他因素兩部分組成。眾所周知，中介機構提供的是居間服務，只能對賣方要求的售價給予專業(yè)意見，并不能最終左右其放盤價格，實際成交價是市場供求和買賣雙方相互博弈產(chǎn)生的，所以如果以中介機構公開標示價格的準確性來衡量是否執(zhí)行《規(guī)定》，并不符合市場實情且有失公允;而公開收費標準，政府監(jiān)管部門早已明確要求中介門店必須在顯眼處清晰、公開明示，絕大部分中介機構都已遵照執(zhí)行。另外，如戶型、間隔、朝向、樓層等影響樓價的關鍵因素，經(jīng)紀人通常在買方咨詢或?qū)嵉乜捶科陂g都會如實告知客戶，所以我個人認為對二手樓市影響有限。