嚴(yán)厲調(diào)控之下，二三線乃至四線城市，似乎成了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控的好去處。但是，二三線城市的房地產(chǎn)市場在調(diào)控重壓之下，現(xiàn)狀如何？能否真的成為開發(fā)商的“避風(fēng)港”？這些城市的本土開發(fā)企業(yè)，在調(diào)控之下，其生存狀態(tài)又是怎樣？
諸如此類的問題，似乎很難有清晰的答案。近日，記者選擇山東為樣本，赴青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、日照、威海等城市實(shí)地走訪，力圖真實(shí)呈現(xiàn)上述二三線城市的樓市現(xiàn)狀，探尋本土房企的生存狀態(tài)。
山東地處中國東部沿海，GDP總量全國第三，境內(nèi)無超級大都市，多以二三線乃至四線城市為主，省內(nèi)本土房企亦少有全國布局的地產(chǎn)大鱷，頗具樣本意義。
二線受限、三線見漲
巨幅的樓盤廣告占據(jù)著城市中最醒目的位置，施工現(xiàn)場依然繁忙如昔，從表象上很難看出調(diào)控對各個(gè)城市的不同影響。但是，從數(shù)據(jù)上看，以“限購”為核心的行政式調(diào)控政策，還是明顯將二線城市與三線城市區(qū)隔開來。
“在青島和濟(jì)南，對開發(fā)商影響最大的政策還是限購。”山東省魯商置業(yè)有限公司開發(fā)營銷部部長王萌告訴記者。
青島和濟(jì)南，是山東省內(nèi)僅有的兩個(gè)出臺(tái)限購政策的城市。“限購令”出臺(tái)后，其樓市成交下滑的態(tài)勢非常明顯，成交量同比跌幅在20%~30%。
青島版“限購令”落地之后，其新房成交量一直在低位徘徊，3月份新房全市僅成交6544套，其中半數(shù)以上來自不受限購的遠(yuǎn)郊五市（即墨、膠南、膠州、平度、萊西）。最為慘淡的市內(nèi)七區(qū)，受限購影響，樓市成交大幅萎縮，多個(gè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“零成交”。在3月份市內(nèi)七區(qū)成交的3290套新房中，還包括了大量的保障性住房的集中簽約。
濟(jì)南的情況也大抵相同，限購落地后成交量明顯下滑，幅度稍遜于青島。
據(jù)濟(jì)南世聯(lián)怡高的監(jiān)測，3月份濟(jì)南歷下、歷城、市中、天橋和高新各區(qū)的成交量都有不同程度的下滑，最高幅度超過20%。
“目前濟(jì)南市場的成交主要以本地的剛性需求為主，賣得好的多是價(jià)格相對低的大盤項(xiàng)目。”濟(jì)南藍(lán)石置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)于健表示。
受成交下滑影響，青島、濟(jì)南兩地的開發(fā)商與購房者都出現(xiàn)了觀望情緒。據(jù)記者了解，濟(jì)南和青島市內(nèi)七區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目都推遲了開盤時(shí)間。
“大家都想先等等，看看政策、市場到底怎么走。”某不愿具名的開發(fā)商告訴記者，“如果政策持續(xù)下去，濟(jì)南、青島樓市有可能在半年后達(dá)到最低點(diǎn)。”
與濟(jì)南、青島的低迷不同，山東省內(nèi)的其他城市反而出現(xiàn)了小幅上漲。
記者到訪的煙臺(tái)、濰坊、龍口等地，據(jù)一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露，銷售基本沒有受到影響，成交量還一度上揚(yáng)。
世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江分析，一方面這些城市不在限購范圍內(nèi)，另一方面在省內(nèi)熱點(diǎn)城市限購之后，購買力也出現(xiàn)了相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，返鄉(xiāng)置業(yè)的案例也逐漸增多。
煙臺(tái)極具代表性，即使在全國范圍內(nèi)的三線城市中，煙臺(tái)的GDP、房地產(chǎn)投資額等各項(xiàng)數(shù)據(jù)都處于領(lǐng)先狀態(tài)。目前，萬科、龍湖、世茂、華潤、綠城、中鐵等大型房企都已進(jìn)軍煙臺(tái)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份煙臺(tái)的新開盤量已經(jīng)超過青島。2011年第一季度煙臺(tái)樓市的成交量為3434套，其中3月份的成交量占比60.75%，樓市活躍度很高。而隨著一線房企的項(xiàng)目正式開盤，煙臺(tái)樓市的活躍將持續(xù)到5月，并呈遞增趨勢。
據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“五一”期間煙臺(tái)樓市將迎來一個(gè)成交小高峰。
世聯(lián)怡高煙臺(tái)分公司總經(jīng)理史震預(yù)計(jì)，未來2~3年內(nèi)，隨著“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶”戰(zhàn)略的推進(jìn)以及一線房企的進(jìn)駐，煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場無論在開發(fā)量還是在價(jià)格上，都將有一個(gè)很大的提升。
煙臺(tái)的一家開發(fā)商告訴記者，近期銷售很好，價(jià)格還有上漲的趨勢，而他們正在醞釀每平方米提價(jià)200~500元。這一提價(jià)幅度約為10%。
記者在青島郊區(qū)五市、濰坊等地也發(fā)現(xiàn)了類似的情況。3月份，青島遠(yuǎn)郊五市的成交量占比繼續(xù)提高，即墨、膠南、平度等地占青島全市總成交的50%以上。隨著成交的上漲，價(jià)格也出現(xiàn)了相應(yīng)地上浮。
“限購令出臺(tái)后，由于遠(yuǎn)郊五市受影響較小，目前樓盤價(jià)格都有些上漲，特別是即墨，目前價(jià)格上漲幅度在10%~20%之間。”某不愿具名的開發(fā)商告訴記者，在他看來，今年的價(jià)格總體還要上漲。目前青島市內(nèi)七區(qū)的市場投放量并不大，且受限購影響，因此，五市的成交量增長較為明顯，價(jià)格自然也就有所上浮。
