樓市調(diào)控山東樣本:二線冷清三線熱漲

2011年04月25日 16:39
來源:中國房地產(chǎn)報(bào)
樓市調(diào)控山東樣本:二線冷清三線熱漲 美多商務(wù)花園

       嚴(yán)厲調(diào)控之下,二三線乃至四線城市,似乎成了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控的好去處。但是,二三線城市的房地產(chǎn)市場在調(diào)控重壓之下,現(xiàn)狀如何?能否真的成為開發(fā)商的“避風(fēng)港”?這些城市的本土開發(fā)企業(yè),在調(diào)控之下,其生存狀態(tài)又是怎樣?

  諸如此類的問題,似乎很難有清晰的答案。近日,記者選擇山東為樣本,赴青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、日照、威海等城市實(shí)地走訪,力圖真實(shí)呈現(xiàn)上述二三線城市的樓市現(xiàn)狀,探尋本土房企的生存狀態(tài)。

  山東地處中國東部沿海,GDP總量全國第三,境內(nèi)無超級大都市,多以二三線乃至四線城市為主,省內(nèi)本土房企亦少有全國布局的地產(chǎn)大鱷,頗具樣本意義。

  二線受限、三線見漲

  巨幅的樓盤廣告占據(jù)著城市中最醒目的位置,施工現(xiàn)場依然繁忙如昔,從表象上很難看出調(diào)控對各個(gè)城市的不同影響。但是,從數(shù)據(jù)上看,以“限購”為核心的行政式調(diào)控政策,還是明顯將二線城市與三線城市區(qū)隔開來。

  “在青島和濟(jì)南,對開發(fā)商影響最大的政策還是限購。”山東省魯商置業(yè)有限公司開發(fā)營銷部部長王萌告訴記者。

  青島和濟(jì)南,是山東省內(nèi)僅有的兩個(gè)出臺(tái)限購政策的城市。“限購令”出臺(tái)后,其樓市成交下滑的態(tài)勢非常明顯,成交量同比跌幅在20%~30%。

  青島版“限購令”落地之后,其新房成交量一直在低位徘徊,3月份新房全市僅成交6544套,其中半數(shù)以上來自不受限購的遠(yuǎn)郊五市(即墨、膠南、膠州、平度、萊西)。最為慘淡的市內(nèi)七區(qū),受限購影響,樓市成交大幅萎縮,多個(gè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“零成交”。在3月份市內(nèi)七區(qū)成交的3290套新房中,還包括了大量的保障性住房的集中簽約。

  濟(jì)南的情況也大抵相同,限購落地后成交量明顯下滑,幅度稍遜于青島。

  據(jù)濟(jì)南世聯(lián)怡高的監(jiān)測,3月份濟(jì)南歷下、歷城、市中、天橋和高新各區(qū)的成交量都有不同程度的下滑,最高幅度超過20%。

  “目前濟(jì)南市場的成交主要以本地的剛性需求為主,賣得好的多是價(jià)格相對低的大盤項(xiàng)目。”濟(jì)南藍(lán)石置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)于健表示。

  受成交下滑影響,青島、濟(jì)南兩地的開發(fā)商與購房者都出現(xiàn)了觀望情緒。據(jù)記者了解,濟(jì)南和青島市內(nèi)七區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目都推遲了開盤時(shí)間。

  “大家都想先等等,看看政策、市場到底怎么走。”某不愿具名的開發(fā)商告訴記者,“如果政策持續(xù)下去,濟(jì)南、青島樓市有可能在半年后達(dá)到最低點(diǎn)。”

  與濟(jì)南、青島的低迷不同,山東省內(nèi)的其他城市反而出現(xiàn)了小幅上漲。

  記者到訪的煙臺(tái)、濰坊、龍口等地,據(jù)一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露,銷售基本沒有受到影響,成交量還一度上揚(yáng)。

  世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江分析,一方面這些城市不在限購范圍內(nèi),另一方面在省內(nèi)熱點(diǎn)城市限購之后,購買力也出現(xiàn)了相應(yīng)的轉(zhuǎn)移,返鄉(xiāng)置業(yè)的案例也逐漸增多。

  煙臺(tái)極具代表性,即使在全國范圍內(nèi)的三線城市中,煙臺(tái)的GDP、房地產(chǎn)投資額等各項(xiàng)數(shù)據(jù)都處于領(lǐng)先狀態(tài)。目前,萬科、龍湖、世茂、華潤、綠城、中鐵等大型房企都已進(jìn)軍煙臺(tái)。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),3月份煙臺(tái)的新開盤量已經(jīng)超過青島。2011年第一季度煙臺(tái)樓市的成交量為3434套,其中3月份的成交量占比60.75%,樓市活躍度很高。而隨著一線房企的項(xiàng)目正式開盤,煙臺(tái)樓市的活躍將持續(xù)到5月,并呈遞增趨勢。

  據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),“五一”期間煙臺(tái)樓市將迎來一個(gè)成交小高峰。

  世聯(lián)怡高煙臺(tái)分公司總經(jīng)理史震預(yù)計(jì),未來2~3年內(nèi),隨著“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶”戰(zhàn)略的推進(jìn)以及一線房企的進(jìn)駐,煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場無論在開發(fā)量還是在價(jià)格上,都將有一個(gè)很大的提升。

  煙臺(tái)的一家開發(fā)商告訴記者,近期銷售很好,價(jià)格還有上漲的趨勢,而他們正在醞釀每平方米提價(jià)200~500元。這一提價(jià)幅度約為10%。

  記者在青島郊區(qū)五市、濰坊等地也發(fā)現(xiàn)了類似的情況。3月份,青島遠(yuǎn)郊五市的成交量占比繼續(xù)提高,即墨、膠南、平度等地占青島全市總成交的50%以上。隨著成交的上漲,價(jià)格也出現(xiàn)了相應(yīng)地上浮。

  “限購令出臺(tái)后,由于遠(yuǎn)郊五市受影響較小,目前樓盤價(jià)格都有些上漲,特別是即墨,目前價(jià)格上漲幅度在10%~20%之間。”某不愿具名的開發(fā)商告訴記者,在他看來,今年的價(jià)格總體還要上漲。目前青島市內(nèi)七區(qū)的市場投放量并不大,且受限購影響,因此,五市的成交量增長較為明顯,價(jià)格自然也就有所上浮。

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