北京百億資金運(yùn)營(yíng)保障房 多管齊下融資破資金困局(2)

2011年07月01日 10:13
來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

  多管齊下

  記者了解到,上述北京市保障性住房投資中心,主要通過(guò)社會(huì)投資作為資本金,大部分融資則來(lái)自銀行貸款。

  北京市今年計(jì)劃建設(shè)和收購(gòu)公租房6萬(wàn)套,上海的計(jì)劃是4萬(wàn)套,此外還有大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性用房建設(shè)任務(wù)。

  據(jù)住建部數(shù)據(jù),截止到5月底,全國(guó)保障房開(kāi)工率不足三成,住建部要求,到11月底保證年內(nèi)的保障房任務(wù)全部開(kāi)工,很多地方政府坦言完成任務(wù)壓力巨大。

  顯然,僅靠保障房建投中心,并不能從根本上解決資金缺口問(wèn)題。

  國(guó)家發(fā)改委日前批準(zhǔn)地方政府使用企業(yè)債建設(shè)保障房的政策,為地方政府提供了另一條融資路徑。

  北京市年內(nèi)準(zhǔn)備發(fā)行的保障房企業(yè)債融資計(jì)劃在幾百億元,重慶也準(zhǔn)備發(fā)行60億元企業(yè)債用于保障房建設(shè),河南準(zhǔn)備年內(nèi)發(fā)行100億元企業(yè)債,大部分用于保障房建設(shè)。

  北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林日前在“京西WSD區(qū)域發(fā)展論壇暨首席生態(tài)新城麗景長(zhǎng)安產(chǎn)品研討會(huì)”上告訴本報(bào)記者 ,北京市今年計(jì)劃發(fā)行500億元企業(yè)債,其中很大比例用于保障房建設(shè),住總集團(tuán)的幾個(gè)保障房項(xiàng)目已經(jīng)獲批20億元左右的企業(yè)債。

  張表示,企業(yè)債成本只相當(dāng)于銀行貸款的90%,而銀行貸款緊縮,目前很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)難以獲得銀行貸款支持,發(fā)行企業(yè)債建保障房政策的放行,對(duì)地方融資平臺(tái)來(lái)說(shuō),是個(gè)好消息。

  此前房產(chǎn)企業(yè)的一些融資模式,成本太高。金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪曾介紹,很多房地產(chǎn)企業(yè)都依靠信托融資,而信托融資成本最低是15%,很多企業(yè)在香港發(fā)行融資,利息到了20%以上。

  中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(博客)表示,企業(yè)債的發(fā)行可以一定程度上拓寬保障房的融資渠道。

  差距及隱憂

  雖然保障性住房投資中心和企業(yè)債先后成為保障房融資的新途徑,但目前保障房融資仍然面臨諸多問(wèn)題,尤其是保障房融資東西部不平衡的問(wèn)題。

  北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉表示,在國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)企業(yè)債用于保障房建設(shè)消息宣布之后,與東中部省市高調(diào)準(zhǔn)備相比,西部城市則大多沉默。

  原因是中西部很多城市地方融資平臺(tái)已不具備發(fā)債資格,企業(yè)債支持保障房建設(shè)政策,必然是中東部發(fā)達(dá)地區(qū)獲得的金融支持大于西部。

  對(duì)東部城市而言,其可以用充裕的財(cái)政收入做擔(dān)保,讓保險(xiǎn)資金等社會(huì)資金參與到保障性住房投資中心中。

  并且東部城市的很多城市投融資平臺(tái)目前償債率已恢復(fù)良好,具備發(fā)債條件。加之東部地區(qū)國(guó)企實(shí)力大多雄厚,可以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。

  而中西部城市多數(shù)只有1-2個(gè)融資平臺(tái),地方財(cái)政擔(dān)保實(shí)力弱,在2010年底的銀監(jiān)會(huì)整頓中,很多負(fù)債率過(guò)高而被整頓,自保尚難。

  李偉表示,按照有關(guān)規(guī)定,地方融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債需要企業(yè)具有連續(xù)3年盈利背景,很多中西部城市融資平臺(tái)都不具有這個(gè)實(shí)力。

  然而西部保障房建設(shè)資金缺口顯然。青海住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位負(fù)責(zé)人曾表示,在果洛、玉樹(shù)、黃南、海南、海北、海西六州,國(guó)家按每平方米800元補(bǔ)助。由于建材價(jià)格、勞務(wù)費(fèi)用等的提高,實(shí)際造價(jià)已突破2000元每平方米。截至2010年年底,青海省僅保障房建設(shè)配套資金缺口就在4億元左右。

  不僅是差距,有論者還看到風(fēng)險(xiǎn)。

  國(guó)家審計(jì)署6月27日公布的“全國(guó)地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告”顯示,截至2010年底,全國(guó)地方政府性債務(wù)超過(guò)了10萬(wàn)億元,部分城市政府負(fù)債率超過(guò)100%,融資平臺(tái)借新還舊比例超過(guò)50%。

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)張承惠介紹,目前50%債務(wù)來(lái)自中西部地區(qū),這些地方政府財(cái)政償還能力較差,完全靠自身財(cái)力還款很困難。

  李偉介紹,今明兩年是地方債務(wù)償債高峰期,保障房耗資給地方政府帶來(lái)的資金壓力等加大了地方融資風(fēng)險(xiǎn)。

  “財(cái)力較弱的市、縣一級(jí),如果體制機(jī)制問(wèn)題不解決,與償債高峰和財(cái)政收入增速回落碰到一起,債務(wù)問(wèn)題可能惡化”李說(shuō)。

  李進(jìn)一步指出,一些新的融資模式還可能暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

  目前很多地方融資平臺(tái)既承擔(dān)保障房建設(shè),又承擔(dān)城市一級(jí)開(kāi)發(fā),尤其是很多城市融資平臺(tái)依靠賣地收入來(lái)償還保障房建設(shè)投入。下一步保障房發(fā)行企業(yè)債的融資資金是否用于保障房建設(shè),是監(jiān)管重點(diǎn)。

  “如果保障房發(fā)行的企業(yè)債融資被用于商品房等其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上,不但是融資不公平,也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果帶來(lái)影響。”李戰(zhàn)洪說(shuō)。

  李偉也認(rèn)為企業(yè)債用于保障房融資能否監(jiān)管好,還是個(gè)問(wèn)號(hào),“如果管理不善,可能惡化地方債務(wù)危機(jī)”。

 

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