居民住宅如何不成“空中樓閣” 物權(quán)法實(shí)施細(xì)則應(yīng)盡早出臺(tái)

    一則關(guān)于土地使用期限到期后，物業(yè)將被無(wú)償收回的傳聞，讓土地使用年限再度成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。27日，山東省法律人士表示，國(guó)家層面關(guān)于物權(quán)法的具體實(shí)施細(xì)則應(yīng)盡早出臺(tái)，實(shí)施細(xì)則更應(yīng)側(cè)重民生考慮，盡早消除坊間關(guān)于土地使用期限到期后，房子成為“空中樓閣”的擔(dān)憂。

　　青島已有小區(qū)土地使用期限即將到期

　　7月26日，有消息披露，深圳一棟20層的商住樓，被告知土地出讓年限期滿后，將被無(wú)償收回。27日，深圳規(guī)劃國(guó)土委立即回應(yīng)，稱(chēng)說(shuō)法“沒(méi)有依據(jù)”。

　　土地使用期限已經(jīng)或即將到期的情況在我省也有案例，2008年記者在青島開(kāi)發(fā)區(qū)采訪時(shí)了解到，建成于上世紀(jì)90年代初的青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)中，有不少居民購(gòu)買(mǎi)的商品房，土地使用期限已經(jīng)到期或即將到期。

　　當(dāng)時(shí)接受采訪的小區(qū)物業(yè)公司的張女士介紹，阿里山小區(qū)是青島開(kāi)發(fā)區(qū)較早一批對(duì)社會(huì)公開(kāi)出售的商品房小區(qū)，小區(qū)一期建成于1992年前后，土地使用年限為20年，2008年前后到期集中在一期的12棟居民樓，涉及居民數(shù)百戶，還有不少居民的商品房，土地使用期限到2011年年底。張女士當(dāng)時(shí)對(duì)記者稱(chēng)，小區(qū)里的不少居民都是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)的二手房，而在辦理過(guò)戶的時(shí)候并沒(méi)有辦理土地證，不少居民并不知道他們買(mǎi)下的房子土地使用期限即將到期，也不知道土地使用期限到期后他們的房子該如何處理。

　　165號(hào)樓2單元的一戶居民曾對(duì)記者出示了他們家的土地證，土地證標(biāo)明，這戶居民的房子土地出讓截止日期為2011年12月30日。而采訪時(shí)記者了解到，不光阿里山小區(qū)，青島開(kāi)發(fā)區(qū)的東小區(qū)也面臨著土地期限即將到期的問(wèn)題。

　　地上建筑物處理依舊沒(méi)有明確說(shuō)法

　　對(duì)于住宅土地使用年限為20年而非70年的問(wèn)題，黃島有關(guān)部門(mén)工作人員當(dāng)時(shí)接受采訪時(shí)作出的解釋為，該小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)最高年限沒(méi)有明確的法律規(guī)定，黃島在土地使用權(quán)出讓上作出嘗試，設(shè)定了20年的土地使用期限。

　　采訪中，有消息稱(chēng)該小區(qū)土地使用年限到期后，業(yè)主如要續(xù)期需要提前一年申請(qǐng)，然后按照房產(chǎn)證上的土地面積來(lái)交錢(qián)，土地使用權(quán)的定價(jià)按照一年前的地價(jià)評(píng)估，大概是每平方米土地面積1000元，另外土地面積和房產(chǎn)面積也不一樣，就阿里山小區(qū)來(lái)講，大概是建筑面積的60%，一套100平方米的住房續(xù)期的話約需要6萬(wàn)元費(fèi)用。

　　但黃島國(guó)土部門(mén)有關(guān)工作人員卻稱(chēng)，上述說(shuō)法并不屬實(shí)，就土地使用年限到期后，地上建筑物的處理應(yīng)依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)本報(bào)青島記者站調(diào)查，到記者發(fā)稿之日，黃島這批已經(jīng)或即將到期的住宅樓，土地使用期限到期后，地上建筑物處理依舊沒(méi)有明確說(shuō)法。

　　“續(xù)期應(yīng)免費(fèi)或遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格”

　　對(duì)于這一問(wèn)題，山東常春藤律師事務(wù)所資深律師宋洪昌稱(chēng)，2007年頒布的物權(quán)法中明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

　　但宋洪昌同時(shí)認(rèn)為，這個(gè)人大通過(guò)的法律僅做出的是一個(gè)方向性的描述，缺乏細(xì)節(jié)支持，比如“誰(shuí)來(lái)續(xù)期，續(xù)期有償還是無(wú)償，續(xù)期是備案制度還是審批制度”等等。而正是由于缺乏實(shí)施細(xì)則，宋洪昌認(rèn)為坊間因此會(huì)產(chǎn)生一種法律預(yù)期不明確的擔(dān)憂，深圳物業(yè)將被無(wú)償收回也因此廣受關(guān)注。而此外，今年年初上海一塊建設(shè)土地在招、拍、掛時(shí)明確限制，70年土地使用到期后，地上建筑物將被無(wú)條件收回。宋洪昌認(rèn)為，這種明顯與上位法沖突的地方規(guī)定，其出臺(tái)背景也是因?yàn)槲餀?quán)法之下的具體實(shí)施細(xì)則缺位。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，自1998年房改后，20余年間，貨幣購(gòu)房、個(gè)人產(chǎn)權(quán)房屋已經(jīng)成為普通居民解決住房問(wèn)題的主要途徑，而根據(jù)土地法，與普通購(gòu)房市民密切相關(guān)的城市商品房用地，屬?lài)?guó)家所有，購(gòu)房市民獲得的是70年或50年的使用權(quán)。即便按照50年計(jì)算，1998年建成對(duì)外銷(xiāo)售的商品房，土地使用權(quán)限尚有30余年，因此無(wú)論是深圳還是黃島，地上建筑物因土地使用年限而面臨去留問(wèn)題，目前僅為個(gè)例。但業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，20年后，此類(lèi)問(wèn)題將普遍爆發(fā)，而出于前瞻性考慮，物權(quán)法之下的實(shí)施法規(guī)也應(yīng)盡快進(jìn)入細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)日程。

　　宋洪昌認(rèn)為，作為物權(quán)法的配套，實(shí)施細(xì)則內(nèi)容至少應(yīng)包括房產(chǎn)所有人可以個(gè)人提出續(xù)期申請(qǐng)，續(xù)期應(yīng)采用備案制而非審批制，續(xù)期應(yīng)當(dāng)免費(fèi)或是遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)輔以高額物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等手段來(lái)實(shí)行樓市調(diào)控。“如果續(xù)期費(fèi)用過(guò)高，相當(dāng)于一套房子花兩次的錢(qián)，不僅僅抬高購(gòu)房成本，也不利于社會(huì)公平，而且還有與民爭(zhēng)利之嫌，”宋洪昌稱(chēng)，“政策設(shè)計(jì)應(yīng)有民生傾向。”