7月中旬，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出要進一步加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。然而時隔近一月，除了一些城市采取自我調(diào)控，出臺了一些不溫不火“限價令”之外，似乎更大規(guī)模限購升級并未來臨。
調(diào)控升級將斷房企后路
此前曾有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因,并據(jù)此草擬新一輪的限購城市名單。中華房商合作聯(lián)合會秘書長賈臥龍直言，“二三線城市限購直接切斷樓市的‘退路’”。一些企業(yè)期望憑借二三線城市銷售實現(xiàn)業(yè)績猛漲的預(yù)想也變得不現(xiàn)實。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元,同比增長32.9%。其中,住宅投資18641億元,增長36.1%。在調(diào)控的重壓之下,房地產(chǎn)投資依舊保持著高增長的態(tài)勢。眾多品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借大規(guī)模進駐二三線城市取得銷量，上半年已然取得“斐然”的銷售業(yè)績。
今年以來，各大房企取得的銷售業(yè)績大部分都出自二三線城市。從萬科剛剛公布的中年報顯示，今年上半年萬科實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米,銷售金額656.5億元,同比分別增長76.7%和78.6%。而上半年萬科關(guān)注的14個主要城市的成交面積上升了1%，金額上升了8%，但北京、上海、廣州、深圳和杭州五個一線城市，萬科與去年同比有小幅下降，與2009年相比有非常大幅的下降，與2007年同期相比有50%的下降。事實證明，萬科上半年取得的業(yè)績，二三線城市功不可沒。
此外，恒大、保利、遠洋等企業(yè)今年以來更是將進軍二三線城市作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)評價，如果真的在二三線城市展開限購，擁有全國布局的大型房企很可能將直接受到打擊，這對市場的影響絕對不可小覷，這些管理層不會不考慮。
限購只為警告地方政府
業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)計未來僅有少數(shù)三線城市有可能加入限購陣營，數(shù)量絕不會超過20個，甚至有可能不了了之。另外，在歐債危機升級和標(biāo)普調(diào)降美國主權(quán)評級形勢下，全球資本市場一片低迷，全球經(jīng)濟將受到負面影響，這也會促使中國貨幣政策提前出現(xiàn)松動，預(yù)計屆時房地產(chǎn)政策也會局部松動。在整體經(jīng)濟狀況尚不明朗的形勢下，一些經(jīng)濟學(xué)家擔(dān)心出現(xiàn)經(jīng)濟“硬著陸”還有可能困擾著當(dāng)前中國經(jīng)濟。
有業(yè)內(nèi)人士分析，此前國務(wù)院召開常務(wù)會議，提出升級限購主要目的是警告地方政府不要放松調(diào)控，是對“國八條” 的重申和強調(diào)，并非新一輪調(diào)控的開始。更多是表現(xiàn)對地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不力而不滿。
限與不限都考驗決策層
事實上，部分二三線城市房價的較快上漲,一方面來自城鎮(zhèn)化快速推進，另一方面也包括一線城市限購后炒房投資需求的轉(zhuǎn)移助推。其實最不能讓中央政府容忍的是，一些地方政府對政策的“軟執(zhí)行”，在土地出讓金下滑和保障房資金短缺的壓力下，部分地方政府已經(jīng)開始或者正準(zhǔn)備下半年暗中放松調(diào)控。
日前，廊坊市建議新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米；廊坊作為在中央發(fā)出限購升級預(yù)期后首個主動限價城市，其“限價令”也被指有規(guī)避“限購令”的嫌疑。
也有人士指出，如果對二三線城市限購升級，就應(yīng)宜早不宜遲。9-11月是銷售旺季，面對許多城市搶搭末班車的恐慌搶購，如果調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)即將限購城市又暫未限購前出現(xiàn)的因搶購引起的爆發(fā)性上漲。
業(yè)內(nèi)分析，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，政策面進入密切觀察期，重在落實已有政策，“政策底”隱約可見，因此目前判斷高層釋放限購升級的目標(biāo)，警告的成分多于實質(zhì)性動作，更大規(guī)模調(diào)控升級的可能不大。
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