住宅地產(chǎn)退燒，商業(yè)地產(chǎn)升溫，尤其是城市綜合體，成為房地產(chǎn)調(diào)控下眾人追搶的香餑餑：從去年九月份開始，北京、上海的商鋪交易量超過住宅交易量。

　　城市綜合體升溫是中國行政推進(jìn)城市化的必然結(jié)果。

　　城市綜合體是新造城運動的首選，其規(guī)模大、商住皆有，可以滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，也能滿足地方政府提升消費、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標(biāo)，可謂一舉三得，何樂而不為。

　　我國城市綜合體一哄而上，超前發(fā)展。按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計顯示，當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時，具備發(fā)展城市綜合體的初步條件；當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。但我國的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開花，甚至一個城市上百座。以成都為例，2007年第一座真正意義上的城市綜合體財富中心浮出水面，但四年之后，卻有近百座大小綜合體拔地而起，總體量達(dá)到千萬平方米。另據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計，珠海、中山、海口、銀川、西寧五個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%——商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)取代住宅地產(chǎn)，成為最熱的投資品種。

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　　商業(yè)地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)生態(tài)密切相關(guān)，沒有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來的就會怎么消失。

　　目前許多上馬的城市綜合體缺乏足夠的客流支撐。還是根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報告，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米。一些二線城市對擁有購物中心熱度不減。到2011年底，沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米。石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米。貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。按照國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部頒布的《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，每個可容納5萬人的居住區(qū)，應(yīng)配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。這意味著，東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要，石家莊將擁有的購物中心可以滿足1600多萬人的購物需要，貴陽將擁有的購物中心可以滿足1400多萬人的購物需要，而沈陽將擁有的購物中心更可以滿足四五千萬人的購物需要。無論城市化進(jìn)程怎么迅速，如此眾多的購物中心數(shù)量都顯得過于離譜。

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　　我國的商業(yè)生態(tài)與市場、與政府導(dǎo)向密切相關(guān)，一些傳統(tǒng)的商業(yè)鬧市區(qū)具有歷史、品牌、地段優(yōu)勢，如南京路之于上海，王府井之于北京。而另一些取得成功的城市綜合體、購物中心取得成功，取決于政府的決心，比如政府將行政中心搬到城市綜合體所在的新區(qū)，通過行政優(yōu)勢聚集人流、物流，在大城市的副中心區(qū)域建造的城市綜合體也比較容易成功。而另一些無商業(yè)優(yōu)勢、無規(guī)劃的城市綜合體“門前冷落車馬稀”，由于開發(fā)商資金無法支撐7年以上的哺育期，只能苦苦支撐。

　　金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜在今年2月曾經(jīng)表示，目前城市綜合體存在隱憂。優(yōu)質(zhì)商家非常少。舉一個超市的例子：真正能夠成為合作伙伴的超市，以我的標(biāo)準(zhǔn)不超過8家。幾百個購物中心搶這8家超市，這就是我說的商業(yè)資源明顯匱乏，僧多粥少，招不來商，即使招來商同質(zhì)化現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。這是一個挑戰(zhàn)。

　　城市綜合體既是對城市未來的規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置，也是對城市商業(yè)與審美的重新打造。目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去，千城一面勢不可擋，所有的城市有著同樣的品牌，同樣的趣味，同樣的星巴克，同樣的新天地，同樣的設(shè)計師事務(wù)所——當(dāng)所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時，再美好的審美趣味也將變得惡俗。毫不夸張地說，此輪城市綜合體的高潮，考驗的是地方官員與開發(fā)商，這些新城主導(dǎo)者將直接決定未來中國城市的風(fēng)貌。

　　城市綜合體在受到打壓的住宅地產(chǎn)與受追捧的商業(yè)地產(chǎn)之間，走出了一條中間道路。與住宅地產(chǎn)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫不會那么大，受到市場的壓力會立竿見影。如果中國的內(nèi)需不能跟上，我們將很快發(fā)現(xiàn)，同樣的城市綜合體將空空蕩蕩。相反，如果中國的內(nèi)需跟得上城市綜合體的擴(kuò)張，如果城市綜合體成為城市歷史的彰揚，那么，城市綜合體會是中國城市化的有力推進(jìn)——當(dāng)然，這種最樂觀的結(jié)果可能性不大。