二三線城市限購(gòu)升級(jí)，正在演變成了一場(chǎng) “馬拉松”。但聞樓梯響，不見人下來。自7月12日國(guó)務(wù)院會(huì)議明確要求以來，已近兩月，除了浙江臺(tái)州于8月下旬率先站出來，并無(wú)其他城市勇敢地加入限購(gòu)陣營(yíng)。
近段時(shí)間以來，河北香河、廊坊、秦皇島，山東煙臺(tái)，廣東從化等二三線城市已經(jīng)或者準(zhǔn)備推出限制房?jī)r(jià)措施。最有代表性的是，韶關(guān)近日公布 《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房?jī)r(jià)格的通知》，其中壓根沒提限購(gòu)，重點(diǎn)卻是：首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)10%的；在售項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證的，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)5%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。
政策講得明白，直接干預(yù)開發(fā)商新推房源的價(jià)格，控制漲幅（5%-10%）。今年以來，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅靠前，若按住建部制定的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，是應(yīng)該實(shí)行限購(gòu)的。那么，地方政府為何偏愛限價(jià)，不逼自出，而卻對(duì)限購(gòu)“敬而遠(yuǎn)之”？
不妨比較一下二者的作用機(jī)制。限購(gòu)，直接壓制需求，如果市場(chǎng)需求萎縮，當(dāng)然是商品住宅成交量大降，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場(chǎng)低迷，其結(jié)果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都會(huì)大幅下滑。限價(jià)，直接干預(yù)價(jià)格，侵害開發(fā)商利益，卻并未影響需求；反倒是，如果新房定價(jià)不能明顯上漲，部分購(gòu)房人更愿意入市；其結(jié)果是，成交量并不一定下滑，房地產(chǎn)稅收也就有了保證，土地出讓金也不會(huì)顯著減少。
由此可見，地方政府最關(guān)心的是樓市成交量，保住成交量，也就保住了市場(chǎng)信心，保住了財(cái)稅收入，保住了GDP。今年上半年，北京市GDP增幅只有8%，在全國(guó)31個(gè)省份中排名墊底，其中樓市、車市成交低迷是重要因素。至于房?jī)r(jià)，并非地方政府的“心頭肉”，在今年這種房地產(chǎn)形勢(shì)下，能夠?qū)崿F(xiàn)“以價(jià)換量”，政府還是愿意看到的。
住建部督促限購(gòu)，地方政府避重就輕，棄限購(gòu)、取限價(jià)，難道就不怕中央怪罪嗎？
業(yè)內(nèi)外有很多人，對(duì)這一點(diǎn)感到迷惑不解。其實(shí)，根子在于限購(gòu)只是手段，目標(biāo)則是抑制房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方有兩項(xiàng)工作是列入問責(zé)范疇的：保障房和房?jī)r(jià)。今年全國(guó)保障房新開工指標(biāo)是1000萬(wàn)套，分解到各地，至7月已完成72%，11月底之前須全部完成，這是各地長(zhǎng)官最頭痛、最操心的事。
而抑制房?jī)r(jià)的考核標(biāo)準(zhǔn)，就是今年3月底各地公布的年度住宅價(jià)格控制目標(biāo)。遺撼的是，全國(guó)600多個(gè)城市，絕大部分的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為：漲幅不超過GDP或人均收入增幅。這分明是一個(gè)“控漲”指標(biāo)，而非“促跌”指標(biāo)。地方政府的心思昭然。
對(duì)地方政府有利的是，今年全國(guó)樓市持續(xù)降溫，按今年前8個(gè)月的房?jī)r(jià)變化情況，多數(shù)地方只要保持現(xiàn)有態(tài)勢(shì)，就能確保完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。邏輯很簡(jiǎn)單，既然目標(biāo)無(wú)憂，干嘛必須搬出限購(gòu)“重刑”？凡是敢于拍著胸脯，向住建部及國(guó)務(wù)院保證，能完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的，上面也很難找到充足的理由硬讓其實(shí)行限購(gòu)。
這就是為何上面急吼吼，下面磨嘰嘰，號(hào)稱限購(gòu)“一大批”的二三線城市，始終沒有成批露面的原因。如果上面催得緊，那么像廊坊、韶關(guān)這類城市，就先行推出看似嚴(yán)厲的限價(jià)政策，以顯示其調(diào)控房?jī)r(jià)的積極姿態(tài)。筆者估計(jì)，最終只有少數(shù)三四線城市，主要分布于大都市圈周邊的，才有可能真正實(shí)施限購(gòu)。
不過，細(xì)察已限購(gòu)的臺(tái)州，只限新房、不限二手房，只限市區(qū)、不限郊縣，實(shí)屬?gòu)妮p發(fā)落，對(duì)市場(chǎng)的影響力有限。限購(gòu)政策，強(qiáng)弩之末；樓市調(diào)控，政策近底。購(gòu)房者不宜過度看空市場(chǎng)。
