2011年豪宅市場(chǎng)中頗為特殊的行情——“高價(jià)整購(gòu)”被業(yè)內(nèi)認(rèn)為其實(shí)是變相融資的“幌子”。

    9月10日，上海黃浦江畔的華潤(rùn)外灘九里即將推出98套房源，其中一棟樓網(wǎng)上房地產(chǎn)報(bào)價(jià)在12.6萬(wàn)~19.7萬(wàn)元/平方米。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，該項(xiàng)目之前的房源成交均價(jià)約10萬(wàn)元/平方米。

    限購(gòu)嚴(yán)令下，當(dāng)普通商品住宅還在為“降價(jià)”糾結(jié)煩惱之際，外灘九里的逆勢(shì)漲價(jià)揭開(kāi)了滬上豪宅市場(chǎng)成交“井噴”的現(xiàn)實(shí)。按照外灘九里最新的報(bào)價(jià)，已逼近滬上最貴公寓湯臣一品的價(jià)格。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月8日，今年單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅累計(jì)成交96套，同比大幅上漲152.63%。去年全年，該價(jià)位的房源成交僅78套。

    不過(guò)，在豪宅成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)“井噴行情”的同時(shí)，其真實(shí)需求也遭到業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。一個(gè)在2011年豪宅市場(chǎng)中頗為特殊的行情——“高價(jià)整購(gòu)”更是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為其實(shí)是變相融資的“幌子”。

    單價(jià)10萬(wàn)豪宅成交或創(chuàng)新高

    兩年前高價(jià)成交的宅地，正紛紛變成產(chǎn)品涌入豪宅市場(chǎng)。受到高地價(jià)的支撐，開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)出了較高的售價(jià)。

    2009年7月，金地集團(tuán)以30.48億元摘得趙巷10號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)322%，折合樓板價(jià)14500元/平方米，創(chuàng)出當(dāng)時(shí)佘山單價(jià)地王。經(jīng)過(guò)近兩年的開(kāi)發(fā)，該地塊開(kāi)發(fā)而成的佘山天境已開(kāi)始推盤(pán)，價(jià)格在5萬(wàn)元/平方米左右；綠城于2009年底在浦東唐鎮(zhèn)拿下的樓板價(jià)高達(dá)19000元/平方米的區(qū)域地王項(xiàng)目綠城上海玉蘭花園也已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，售樓處報(bào)價(jià)為45000~50000元/平方米。

    事實(shí)上，雖然上海今年因樓市限購(gòu)等調(diào)控措施影響，整體成交狀況大不如前，但豪宅市場(chǎng)的成交并沒(méi)有讓這些開(kāi)發(fā)商失望。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，上海豪宅成交于2月份受調(diào)控影響出現(xiàn)“滑鐵盧”后，自3月起連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)逐月回升的勢(shì)頭。今年1月至今，全市單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的新建商品豪宅累計(jì)共成交1058套，成交面積約為24.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%。同期上海豪宅的成交均價(jià)約為7.21萬(wàn)元/平方米，同比上升5.6%

    成交均價(jià)的大幅上漲，除了受到高地價(jià)支撐外，還得益于單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交陣營(yíng)的擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，去年全年樓市單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅共計(jì)成交78套，今年樓市才剛剛步入傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建商品豪宅項(xiàng)目成交已近百套。平均不到3天即成交一套單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅房源。

    “在通脹壓力持續(xù)存在，人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈的大背景下，豪宅的保值升值能力比普通住宅高出許多。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位分析師對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》道出豪宅市場(chǎng)的需求所在，“國(guó)內(nèi)個(gè)人投資保值渠道有限的情況下，豪宅對(duì)具有購(gòu)買(mǎi)條件且持有大筆資金的人員而言，仍是當(dāng)下通脹局勢(shì)下最好的投資保值渠道之一。”

    有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果未來(lái)4個(gè)月繼續(xù)保持這一速度，無(wú)疑將打破2009年全年成交125套單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅的歷史最高紀(jì)錄。

    融資需求催生虛假繁榮？

    不容忽視的是，華麗的成交數(shù)據(jù)背后，豪宅的需求是否真的如此旺盛？有分析人士認(rèn)為，限購(gòu)嚴(yán)令從未給豪宅“特赦令”，上海豪宅高量成交的背后，或許還有更復(fù)雜的原因。

    中房信分析師薛建雄坦言，由于購(gòu)買(mǎi)豪宅客戶(hù)的支付能力較強(qiáng)，因此，限貸、首付比例等政策對(duì)其的影響較??；“而限購(gòu)的影響稍大一些，確實(shí)給項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)不小的阻礙。”他進(jìn)而指出，豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)際上面臨著兩難的境地，多數(shù)豪宅項(xiàng)目由于沒(méi)有剛性需求的支撐，較小幅度的降價(jià)并不能吸引買(mǎi)家入場(chǎng)，而一旦降價(jià)幅度加大不但自身經(jīng)濟(jì)損失嚴(yán)重也會(huì)得罪前期業(yè)主。“目前資金市場(chǎng)全面緊縮，開(kāi)發(fā)商由于資金和銷(xiāo)售壓力，整體打包出售物業(yè)是回籠資金的途徑之一。”

    記者發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，豪宅整購(gòu)案例確實(shí)不在少數(shù)。以今年前8月上海佘山某豪宅樓盤(pán)一次集中成交為例，該項(xiàng)目共成交房源36套，平均售價(jià)為10萬(wàn)元/平方米左右，成交量占單價(jià)10萬(wàn)/平方米以上豪宅總成交量的35.64%。據(jù)知情人士透露，該盤(pán)成交火爆主要依賴(lài)于4月份的一次整體收購(gòu)。

    中原地產(chǎn)豪宅部指出，今年以來(lái)上海的豪宅客戶(hù)中，境外人士占據(jù)了相當(dāng)?shù)姆蓊~，其中就不乏外籍華人來(lái)上海團(tuán)購(gòu)豪宅的現(xiàn)象。