“私募股權基金有望成為房企融資的最佳途徑。”9月16日，國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地產金融高峰論壇時指出，自2010年以來，地產私募基金已踴躍登場，但在融資與運營上，依然處于起步階段。
“金秋SAIF”地產金融高峰論壇由上海交通大學上海高級金融學院(SAIF)和中國金融研究院（CAFR）聯合主辦旨在探討美債評級風暴下，全球經濟和金融形勢面臨新的挑戰(zhàn)，以及國內宏觀調控和通脹壓力持續(xù)，信貸緊縮，房產企業(yè)如何獲得新的融資渠道等話題。
銀行不敢“踩雷”
“當前的房地產調控政策對市場影響很大。”秦虹坦言，“一方面，貨幣政策對資金密集型的房地產業(yè)影響日益明顯。另一方面，伴隨限購、限貸政策嚴厲執(zhí)行，售房回款速度越來越慢，周期也越來越長。”她認為，沒有開發(fā)企業(yè)愿意通過股權融資、信托方式來融資，因為其成本都遠高于銀行貸款利率。只有信貸收得越來越緊，開發(fā)企業(yè)貸款越來越難，才可能為新型的金融業(yè)態(tài)提供市場。
城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長王世豪則指出，即使今后調控放松，房地產企業(yè)也很難從銀行獲得貸款。“房地產20萬億元貸款，已成為中國銀行金融業(yè)的一顆‘地雷’。換言之，銀行到現在貸款總量只有55萬億元，所以銀行再無可能，也沒有能力給這個行業(yè)房貸。”
這就意味著房地產開發(fā)商必須另覓出路。王世豪向與會者透露，除了平時所謂占整個銀行貸款比例20%左右的開發(fā)商信貸和個人按揭貸款，還有兩種重要的房地產信貸受到忽視：一為土地儲備貸，一為經營性物業(yè)貸。四項累加，約20萬億元。
另一方面，民間資本的發(fā)展和投資性需求推動著地產金融新業(yè)態(tài)的成長。秦虹告訴記者：“民間資本對房地產市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價有很大的推動作用。另外投資性需求對房價不敏感，只對預期敏感，不管現在房價多高，只要判斷還會漲就會買，這種情況下控制房價是很難的。”她認為，在投資渠道有限的中國，房地產成為投資首選之一?，F在政府要控制投資性需求，可以把這些資金引導到供給端。
PE或成最佳途徑
“房地產開發(fā)必然要進入轉型時代，包括房地產信托、企業(yè)債權、房地產股權私募基金、資產證券化，都應該是房地產金融的新型業(yè)態(tài)。”不過，秦虹分析稱，信托行業(yè)目前監(jiān)管仍非常嚴；而債券除公租房債券外，也未松口。房地產投資信托基金（REITs）國外經驗成熟，國內呼之欲出，無奈政府遲遲未予批準。所以，相對而言寬松的私募股權基金（PE）就有望成為最佳融資途徑。
秦虹指出，不要視其為“縱容房價上漲”，她認為，如果把資金投資到房地產市場供應前端，把它變成供應，實際有利于緩和供求矛盾，平抑房價上漲。一定程度上，這也將緩解通貨膨脹的壓力。
據其介紹，房產業(yè)轉型將更關注商業(yè)服務型地產，及物業(yè)附加價值。而地產基金業(yè)務領域的主要分支之一即是商業(yè)地產，其核心競爭力來自運營招商、物業(yè)管理等一系列整合經營能力，遠非提供融資一途。
此外，如果新型業(yè)態(tài)可以規(guī)范發(fā)展起來，還可以分散銀行的風險，“如果讓投資者承擔投資風險，就避免了把房地產市場的風險轉嫁給了銀行。”與此同時，秦虹認為，在供給階段把銀行杠桿降低的話也有利于減輕房地產市場泡沫。
其實，市場早已開始自主運作。記者了解到，中國房地產私募股權基金在2010年前后開始活躍起來。據了解，2010年國內市場涌現20多只房地產私募股權基金，資金規(guī)模達到500多億元。
“因此，2010年被稱作房地產基金元年。”作為先行者，復地投資集團首席執(zhí)行官周純介紹說，此前他們與摩根等傳統外資基金合作，現在也和國內各類基金合作，包括金融人士成立的地產基金，還有地產商自發(fā)組建的私募基金。
尚待完善與規(guī)范
當優(yōu)房網首席執(zhí)行官李曉告訴記者，已獲得5億元房地產私募基金融資時，卻被主持人打趣道：“要我看，你們生意不怎樣。說實話，5億元做做天使項目還行，房地產項目你投下去不見得‘冒煙’。”這番話道出了國內地產私募股權基金起航時，在募集上遇到的困難。
就房地產基金而言，易居資本中國基金副總裁兼合伙人吳綺敏坦言，國內才剛剛起步：“真正的房地產基金不太多。大多數基金停留在單個項目的債權、信托上，這是初級的融資方式。房地產基金可以回到私募股權基金，就某個目標細分市場在股權層面融資。”
建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東也贊同這一觀點。他認為，目前地產基金都投入具體的房地產項目，將交易對手首先當成壞人來看待，在這個情況下設置交易條件。
“部分基金不成熟，表現為就看項目，對企業(yè)發(fā)展遠景并不信任。”對此，中倫律師事務所合伙人周赟介紹道，“而國外成熟的地產基金基本都是一些具備很高公信力的金融機構和開發(fā)商。”
凱龍股權投資管理（上海）有限公司行政總裁鄭喜明則委婉地表達了國內地產基金運營的風險隱憂。“我做得慢是摔出來的。”他向記者透露，曾在國外做過很多模式，有些風險不敢擔；國內可能剛起步，很多風險不一定看得到，卻做得很快。
對此，秦虹表示，“這種新的模式和政策制度的建設是相互推動的，你不起來，政策不關注你，你起來了，政策必須規(guī)范你。”
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