歷年9月都是開發(fā)商分享“金九”盛宴的日子，但今年眾多上市房企股價卻在綠城集團(tuán)“調(diào)查門”的影響下出現(xiàn)暴跌。據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，自9月22日媒體傳出涉及綠城的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇調(diào)查以來，A股市場有21只地產(chǎn)股跌幅超過10%，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份、華僑城均在其列，萬科跌幅也達(dá)8.89%。
在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股更是遭遇當(dāng)頭棒喝。自9月22日至今，綠城中國累計(jì)跌幅達(dá)27.61%，恒大地產(chǎn)累計(jì)跌幅達(dá)14.29%，雅居樂地產(chǎn)累計(jì)跌幅為12.1%，碧桂園累計(jì)跌幅也有11.2%。這僅僅只是資金撤離地產(chǎn)股的表現(xiàn)之一。事實(shí)上，一個月以來，各路資金均在暗中陸續(xù)拋售房地產(chǎn)股。
有私募界人士甚至將綠城集團(tuán)旗下房地產(chǎn)信托遭遇調(diào)查一事，稱為中國房地產(chǎn)市場的“雷曼事件”，各路資金開始看空房地產(chǎn)市場。就在地產(chǎn)股暴跌之際，全球最大私募股權(quán)公司黑石也首度撤資中國樓市。黑石集團(tuán)將其在上海的Channel1購物中心95%的股權(quán)以14.6億元出售給新世界發(fā)展有限公司，交易將于11月完成。
就在綠城陷入“調(diào)查門”的同時，房地產(chǎn)信托市場的風(fēng)險開始露出苗頭。近日有信托業(yè)內(nèi)人士透露，近期京滬兩個郊區(qū)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，分別出現(xiàn)了還本付息墊資的情況。其中北京某項(xiàng)目由信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托計(jì)劃，第一期利息支付就出現(xiàn)問題，最后由信托公司墊資；上海的一個信托項(xiàng)目需要清算兌付時，則通過一家資產(chǎn)管理公司融資，完成了兌付，并沒有召開展期或延緩支付的持有人表決會議，避免了波及普通投資者。
涉及綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被調(diào)查一事，在房地產(chǎn)市場和資本市場一石激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)信托監(jiān)管將趨嚴(yán)，曾經(jīng)被房企視為“救命稻草”的信托融資渠道將收窄，房企可選擇的融資渠道大為減少。
有信托業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)信托業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。如果按照上半年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模測算，一旦房地產(chǎn)信托發(fā)行陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。
房地產(chǎn)信托渠道受“傷”
對于綠城信托產(chǎn)品被調(diào)查一事，信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，銀監(jiān)會針對綠城集團(tuán)的信托融資事件進(jìn)行調(diào)查，并不意味著監(jiān)管部門認(rèn)定綠城集團(tuán)有問題，而僅僅是了解情況；另一方面，綠城集團(tuán)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率過高應(yīng)引起重視。綠城集團(tuán)是較早意識到信托資金價值的企業(yè)，信托公司主要幫其做杠桿、共進(jìn)退。在目前的市場環(huán)境下，信托公司面臨剛性兌付風(fēng)險。
綠城“調(diào)查門”重創(chuàng)了整個房地產(chǎn)信托融資渠道。平安信托內(nèi)部人士告訴中國證券報記者，近期房地產(chǎn)信托發(fā)行監(jiān)管愈來愈嚴(yán)，單個項(xiàng)目的信托計(jì)劃已經(jīng)很難發(fā)行，目前發(fā)行的主要是包含多個項(xiàng)目的房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃。
另有深圳一家信托公司人士表示，現(xiàn)在信托公司開始主推房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃。這些新推的地產(chǎn)基金信托，表面上是成立基金投資于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，不是直接投向某個項(xiàng)目，但實(shí)際上跟房地產(chǎn)信托融資并無區(qū)別。不過，房地產(chǎn)基金信托意味著投資人將交納資金管理費(fèi)、個人所得稅，將導(dǎo)致房企的實(shí)際融資成本水漲船高。
“現(xiàn)在我們基本上不做房地產(chǎn)信托了，因?yàn)楸O(jiān)管部門要求一事一批，只有通過審批才能發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃，但審批的時間很長。”上海某信托公司相關(guān)人士告訴中國證券報記者。某城商行相關(guān)人士也表示，上海銀監(jiān)局已經(jīng)窗口指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的銀行停止推介、銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
信托產(chǎn)品投資者的情緒也受到明顯影響。據(jù)某第三方理財(cái)公司的客戶經(jīng)理介紹，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶，很快就會被認(rèn)購一空?，F(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度已有所下降。有些購買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險，每個月還會詢問信托項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)和收益情況。
用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，從9月19日到9月25日一周內(nèi)發(fā)行的產(chǎn)品中，融資規(guī)模最大的仍然是房地產(chǎn)信托，發(fā)行的7款產(chǎn)品共募集資金14.72億元，占總發(fā)行規(guī)模的50.41%，11.14%的超高平均預(yù)期收益也成為推動這周信托產(chǎn)品平均收益水平的主要動力。
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)信托收益率的不斷上升已經(jīng)表明房地產(chǎn)的信托融資渠道受阻。上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1670.1億元，收益率9.81%。而7月房地產(chǎn)信托收益率已經(jīng)上升到10.38%。上周房地產(chǎn)信托的平均收益率已達(dá)11.14%。
有信托業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)信托面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。如果按照上半年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模測算，一旦房地產(chǎn)信托陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。更有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，今年9月房地產(chǎn)的銀行貸款和信托融資處于基本停滯局面，房企之前的融資應(yīng)該能應(yīng)付到年底。如果融資環(huán)境繼續(xù)從緊，最壞的情況將出現(xiàn)在明年初，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)全行業(yè)償付的問題。
開發(fā)商融資渠道受“堵”
房地產(chǎn)信托一度成為眾多房企的“救命稻草”，其監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格，使得房企即將面臨融資渠道全面受“堵”的困境。
今年以來，內(nèi)地房企境外股權(quán)融資已遭遇重挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，上半年沒有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實(shí)屬罕見。
曾經(jīng)被視為“香餑餑”的境外發(fā)債融資之路也被堵上，7月國家外管局下發(fā)通知，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年，內(nèi)地地產(chǎn)商海外融資便超過千億，而2010年這一數(shù)字為60億。
廣發(fā)證券研究報告顯示，今年上半年房企已經(jīng)“債臺高筑”，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點(diǎn)，A股上市房企整體負(fù)債總額達(dá)10921.43億元，同比上漲41.29%。“招保萬金”四家龍頭公司的負(fù)債總額較年初上漲63.38%，達(dá)到4541.15億元。
同策咨詢機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了信托融資，今年以來房地產(chǎn)私募股權(quán)基金發(fā)展迅猛。今年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區(qū)的PE中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金9.59億美元。目前以開發(fā)商為背景主要投資自有項(xiàng)目的房地產(chǎn)私募基金最為流行，如金地集團(tuán)成立的穩(wěn)盛投資基金管理公司，這種方式對于“求錢若渴”的房企意義最大。
在遭遇融資難題背景下，不少房企甚至瞄上了保障房融資。央行報告顯示，上半年保障房開發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，比年初增長54.8%。業(yè)內(nèi)人士分析，保障房融資大幅增加背后，除了保障房建設(shè)規(guī)模增大、資金量需求擴(kuò)大之外，不排除一些房企以保障房融資為名，將所得資金“曲線”用于商品房建設(shè)，以解企業(yè)資金鏈之急。
世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華表示，今年以來，大型地產(chǎn)商向海外市場融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產(chǎn)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，傳統(tǒng)的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環(huán)借貸為特征的海外融資、信托債務(wù)大幅上升，這也預(yù)示著地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險在加大。
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