今年三季度以來，上海樓市成交量一直在歷史低位附近徘徊，供求比甚至已經突破2：1的水平。不過，這未必意味著樓市需求已經大幅下滑，根據(jù)上海市統(tǒng)計局社情民意調查中心近日開展的房產稅試點對上海市民購房行為影響專題調查，64.1%的受訪者表示有購房計劃，其中，以改善住房條件、結婚、動拆遷等為目的的居住性購房占88.1%，以投資保值增值為目的的投資性購房僅占11.9%，顯示出上海潛在的居住性購房需求依然可觀。

 

    事實上，國慶期間的上海樓市表現(xiàn)非常形象地詮釋了統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，國慶期間舉行的秋季房展會，4天共迎來了13萬人次的參觀人流量，但此次房產會實際成交只有203套，而整個國慶期間上海樓市日均成交量僅在百套左右，與人頭攢動的展會現(xiàn)場形成了鮮明的對比。

 

    那么，究竟是什么阻礙其潛在需求的釋放呢？業(yè)內人士認為，政策調控是其中一個因素，例如限購政策使得部分改善型住房需求形成抑制，貸款利率提高則使得部分剛性需求難以有效釋放。而房產稅的開征也對居民的購房行為產生一定影響。根據(jù)上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在有居住性購房計劃的受訪者中，表示仍將購房的占70.8%，推遲購房的占24.7%，取消購房計劃的占4.5%，說明開征房產稅對以居住性需求為主的市民的購房計劃有一定程度的影響。

 

    不過，業(yè)內人士也指出，政策雖然對居民的購房行為有影響，但程度相對有限，潛在需求一直沒有釋放的關鍵原因還在于當前房價與其預期和實際承受能力仍有一定的差距，而且當前購房者對未來房價下行預期進一步增強。以二手房為例，記者從中介了解到，買賣雙方的心態(tài)逐漸轉變，即使是有剛性需求支撐的小戶型房源業(yè)主也普遍可以提供議價空間。漢宇地產數(shù)據(jù)顯示，目前成交房源最終實現(xiàn)議價空間已普遍站在3%之上。21世紀不動產上海銳豐塘橋區(qū)域經理張麗娟告訴記者，微山新村、塘橋新村、寧陽小區(qū)的30-60平米公房，目前掛牌價在2.6萬元/平米，雖然這類房源仍有市場需求，但成交周期已由1-2周延長至1-2月，急于置換和看淡后市的業(yè)主，便推出降價舉措來加快成交，如有實際購房意向的，業(yè)主還可降價1000元/平方米。

 

    業(yè)內人士表示，從目前情況看，市場看空情緒日漸濃厚，雖然各種跡象都顯示市場的潛在需求依然可觀，但在價格"堅冰"沒有被打破之前，樓市成交很難出現(xiàn)實質性的回暖，觀望仍將是樓市主旋律。而且，從前期部分開發(fā)商的降價效果看，購房者對于小幅降價的接受程度并不如預期的那么高。在房地產政策很難發(fā)生轉向的背景下，房價如何調整，調整后的房價能否達到市場潛在購買力的期望，將成為市場能否被有效激活的關鍵。