房地產(chǎn)市場調(diào)控已持續(xù)7個月之久，隨著年底的到來，北京樓市供需倒掛的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，這一景象也會在2011年的最后兩個月達到頂峰。
年底上演樓市“大戲”？
根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年年底，北京計劃入市的項目高達60個，其中純新盤項目33個，例如金隅翡麗 、合生世界花園 、珠江御景、五礦萬科如園、中鐵建·北京山語城、美然生態(tài)館等，另外老項目后期開盤的有27個，如熙公館、世界名園、太陽星城，金隅萬科城 、中信城、北京城建·紅木林 等。
記者注意到，今天年初調(diào)控開始之后，北京市樓盤新入市量急劇減少，二三月份的入市數(shù)量僅為20個和22個，這一階段市場觀望嚴重，開發(fā)企業(yè)為避免成交率低下的情況不得不推遲樓盤入市。
隨著調(diào)控的不斷深入，之后幾個月的供應量也未有明顯增加，直到金九銀十才有所緩解。9月份與10月份雖然成交情況相比去年同期沒有太大起色，但是從供應情況來看已經(jīng)開始扎堆入市。
“年底樓市可能會上演一場樓市‘大戲’，因為到了年底，小部分現(xiàn)金流充裕的公司選擇封盤過冬，大部分資金鏈緊張的公司只能年底抓緊推盤。”
一位國企地產(chǎn)的高層向記者透露，在即將入市的項目當中，新盤的數(shù)量占據(jù)了絕對主導。“在市場行情較好的2009年與2010年，北京土地市場實現(xiàn)了大量的住宅用地成交，這部分土地經(jīng)過一到兩年的開發(fā)周期，已經(jīng)到了集中入市階段。”
“下行壓力加大”
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，市場存量巨大加上年底項目的集中入市，再加上因市場觀望帶來的需求慘淡，使得供需倒掛現(xiàn)象愈加明顯。市場中原本的在售項目與新入市項目互相產(chǎn)生沖擊，使得整體市場存在較大下行壓力。
事實上，年底計劃開盤的60個項目當中，朝陽區(qū)的入市項目仍然占據(jù)了較多市場份額，到年底該區(qū)域共有10個項目即將入市銷售，與遠郊區(qū)縣項目多低價入市不同，朝陽轄區(qū)內(nèi)的項目由于多位于成熟區(qū)域，因此部分項目入市價格相比前期甚至有不同程度上漲。例如位于三四環(huán)之間的太陽星城項目，其預計開盤價格為46000元/平方米，相比其2010年入市價格39000元/平方米，價格上漲幅度達到7000元/平方米。
記者注意到，年底前將要入市的60個項目當中，絕大部分現(xiàn)在沒有公布開盤售價。從目前北京的樓市現(xiàn)狀來看，“定價難”的問題成為困擾開盤項目的一大難題。定價偏高，市場接受度必然會降低。而如果定價偏低，對于老項目后期來說要面對前期業(yè)主的不良情緒，對于純新盤則要考慮其土地成本。
“商改住”降溫
記者注意到，調(diào)控以來，“商改住”型項目在日漸冷淡的背景樓市當中大放異彩，其“低總價、不限購”的兩大特點成為吸引購房人的兩個重要依據(jù)。
8月份北京樓市共有30個項目開盤銷售，其中商住項目占據(jù)了1/3席位，10個商住項目的當月成交率相比普通住宅高出許多。9月份商住項目的入市量也毫不遜色，34個入市項目當中有11個項目為40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住項目。
但是進入到10月份之后，商住項目的入市量開始減少，截至10月23日，商住項目僅有3個開盤銷售，比之前幾個月數(shù)量有明顯回落。
中原地產(chǎn)專家分析認為，今年前九個月，56個商住樓的入市已經(jīng)使得這部分市場接近飽和。6月1日開始執(zhí)行的“商改住限令”，規(guī)定商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。由此，“商改住”這類產(chǎn)品已經(jīng)走到了盡頭，八九月份市場存量集中入市之后，今后這種類型的項目逐漸減少，明年除部分項目后期仍會有新增供應之外，市場上將鮮見純新商住項目入市。
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