11月15日萬(wàn)科擬5年在全國(guó)建50座百萬(wàn)級(jí)綜合體的消息在坊間瘋傳，消息稱，萬(wàn)科旗下首個(gè)綜合體項(xiàng)目萬(wàn)科廣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入銷售臨戰(zhàn)狀態(tài)，預(yù)計(jì)最快將于12月份對(duì)外公開(kāi)發(fā)售。
11月16日晚，萬(wàn)科就此消息作出回應(yīng)稱，消息所稱內(nèi)容不符合萬(wàn)科業(yè)務(wù)發(fā)展策略的實(shí)際情況。萬(wàn)科聲明，公司依然堅(jiān)定不移地以普通住宅為主業(yè)，這一定位沒(méi)有發(fā)生任何變化。
然而，11月15日，萬(wàn)科以14.8億元總價(jià)標(biāo)得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊南塊。該地塊為商業(yè)辦公文娛會(huì)展綜合用地，出讓面積為32176.6平方米，起始報(bào)價(jià)為13.9182億元。
是巧合還是預(yù)謀？其實(shí)，萬(wàn)科做，或者不做，城市綜合體就在那里。
“不限貸不限購(gòu)”的商業(yè)地產(chǎn)在住宅地產(chǎn)受限下迎來(lái)了一輪高速發(fā)展期。其中，集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等多功能、高效率的城市綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)焦點(diǎn)。
據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；石家莊的購(gòu)物中心將超過(guò)20家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)則將擁有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。
二三線城市接力賽
在我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動(dòng)下，目前，各城市打造的城市綜合體如雨后春筍。尤其在二三線城市，自去年開(kāi)始，地方政府對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開(kāi)“綠燈”，大量分布在二線甚至三四線城市的城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目在建或已經(jīng)開(kāi)業(yè)。
日前，重慶市巴南區(qū)政府與本土餐飲巨頭陶然(微博)居簽下合作協(xié)議，陶然居將在未來(lái)兩年內(nèi)投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括美食廣場(chǎng)、寫字樓、五星級(jí)酒店的商業(yè)廣場(chǎng)。
11月11日，廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目總建筑面積約65萬(wàn)平方米，總投資約50億元，一舉成為廊坊最高檔的城市綜合體。
10月19日，成都·美國(guó)城在雙流開(kāi)工，建成后將成為集旅游、休閑、購(gòu)物為一體的大型城市綜合體；10月21日，全球著名城市地標(biāo)開(kāi)發(fā)商“鐵獅門”在成都的項(xiàng)目“晶融匯”正式亮相，建成后將成為東大街的地標(biāo)性綜合體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過(guò)80個(gè)，總體量近千萬(wàn)平方米。
10月18日，浙江臨安首個(gè)大型商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目萬(wàn)華廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)40000平方米。里面有全國(guó)縣級(jí)城市第一家必勝客門店，有面積達(dá)13000平方米的沃爾瑪?shù)冉賯€(gè)知名品牌。
而沈陽(yáng)目前開(kāi)發(fā)超過(guò)10萬(wàn)平方米規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)55個(gè)以上。
對(duì)于地產(chǎn)大鱷們來(lái)說(shuō)，搶灘城市綜合體的腳步并沒(méi)有停止。中海地產(chǎn)此前宣布將在南京、沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、珠海五座城市投建環(huán)宇城購(gòu)物中心；首創(chuàng)置業(yè)表示今后將重點(diǎn)在環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角以及西北、西南五點(diǎn)的三、四線城市布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)達(dá)，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽(yáng)、寧德、泰州等三、四線城市開(kāi)業(yè)，2012年的重頭戲也在三、四線城市。
有知名地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者分析到，城市綜合體的開(kāi)發(fā)在二三線城市能夠大行其道，首先是住宅地產(chǎn)調(diào)控的擠出效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商面對(duì)調(diào)控需要轉(zhuǎn)型，尋找投資機(jī)會(huì)；另外，二三線地方政府招商引資熱情非常高，城市綜合體的建立有利于城市功能更新，提升城市品牌，也容易出政績(jī)；再者，住宅地產(chǎn)的先期發(fā)展，必然需要大量配套的商業(yè)服務(wù)，而城市綜合體的開(kāi)發(fā)則能解決這種現(xiàn)實(shí)需求。在土地資源有限的前提下，一個(gè)城市前瞻性地做好規(guī)劃、適度地開(kāi)發(fā)城市綜合體對(duì)城市發(fā)展及居民都是有利的。
風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存
一哄而上的城市綜合體項(xiàng)目也已集聚了大量風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達(dá)959萬(wàn)平方米，如果按較快的銷售速度計(jì)算，也至少需要28個(gè)月才能消化完。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月末，上海商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3個(gè)月攀升至1028.6萬(wàn)平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬(wàn)平方米，辦公樓存量430.8萬(wàn)平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。以最近10個(gè)月的平均成交量統(tǒng)計(jì)，目前上海的寫字樓和商鋪庫(kù)存總量需要32個(gè)月才能消化完。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報(bào)告還稱，珠海、中山、?？凇y川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過(guò)?；内厔?shì)。
城市綜合體是多類型物業(yè)的集合，涵蓋寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、住宅等多種物業(yè)型態(tài)，集休閑、娛樂(lè)、辦公、購(gòu)物、居住等功能于一體，其開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理的復(fù)雜程度也是最高的。同時(shí)，城市綜合體的開(kāi)發(fā)，上游是資金鏈，中游是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營(yíng)和管理，這三個(gè)環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵。因此項(xiàng)目融資安排在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中十分重要，一旦資金鏈斷裂，將會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)嚴(yán)重影響。而由于融資渠道的限制導(dǎo)致的城市綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。
如何解決城市綜合體開(kāi)發(fā)的資金瓶頸，如何進(jìn)行城市綜合體的定位及運(yùn)營(yíng)管理都是比較關(guān)鍵的問(wèn)題。這對(duì)于有些房企及地方政府來(lái)說(shuō)，還是一門新功課，交“學(xué)費(fèi)”那是必然的。
有關(guān)人士對(duì)記者分析認(rèn)為，令人比較擔(dān)擾的是我國(guó)城市綜合體的商業(yè)模式一直沒(méi)有創(chuàng)新，千城一面，各開(kāi)發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化嚴(yán)重。另外，二、三線城市過(guò)度發(fā)展城市綜合體，而當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力如果跟不上，就會(huì)做成一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，特別是在融資渠道收窄的背景下，房企的資金鏈一旦斷裂，就會(huì)引起一連串的連鎖反應(yīng)。
