10月全國房價正式出現(xiàn)下跌拐點以來，不僅一二線城市入冬，連上半年房價明顯上漲的三四線城市，好像也撐不住了。

 

    中國指數(shù)研究院28日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月21日至27日監(jiān)測的35個城市中，30個城市的樓市成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降80%，汕頭、天津降近60%，而北京市場成交量卻出現(xiàn)小幅回升。周度數(shù)據(jù)的時間跨度偏小，不能精確反映市場動態(tài)，但還是能折射出近期部分二三線城市成交量快速下滑的事實。

 

    樓市調整具有明顯的區(qū)域次序特征。去年，一線城市成交量就已出現(xiàn)大幅下滑，而多數(shù)二三線城市卻大幅增長。今年以來，一線城市成交量一直保持低迷態(tài)勢，而多數(shù)二三線城市直至八九月后，才出現(xiàn)成交顯著下滑的情況。

 

    從市場消息面，也可反映出這一態(tài)勢。今年10月以來，北京、深圳等一線城市的幾個樓盤出現(xiàn)因下調房價而遭老業(yè)主圍攻事件。近期，要求補差價和退房的現(xiàn)象，進一步向合肥、長沙等二線城市蔓延。另有一典型現(xiàn)象：近日，隨著北京通州、昌平房價下降，鄰近的河北香河樓市也開始跳水。真可謂“城門失火，殃及池魚”。而僅僅在幾個月之前，輿論還在為這些地區(qū)房價逆勢快漲而憂心忡忡，莫不呼吁對之實行嚴厲的限購和限價措施。

 

    筆者認為，影響當前樓市需求的三大因素，按重要程度依次是：購房者的心理預期、房貸緊縮政策、限購政策。雖然三四線城市多數(shù)都未實行限購，但房貸緊縮卻是全國“一刀切”的，首付提高、利率上升，對于三四線城市購房人的影響，基本與一二線城市相似；而最重要的當屬預期，隨著一二線城市房價下跌，在當前網(wǎng)絡發(fā)達、信息傳播通暢的情況下，三四線城市的老百姓自然會預期本地房價也會有所松動和下跌，相當部分購房人會暫停入市，等待觀望。

 

    這也就形成了全國樓市調整中的區(qū)域差別。當然，更深層次的原因，是三四線城市與一二線城市、中西部與東部相比，經(jīng)濟和樓市發(fā)展水平不同，前者屬于后發(fā)地區(qū)，過去幾年房價上漲速度較慢，住宅需求中投資投機性需求比重較低，房地產(chǎn)泡沫較小，房價不會太早、也不會較大幅度調整。

 

    不妨比較兩組數(shù)據(jù)。2008年，一線、二線、三四線城市商品房成交量，占全國的比重分別約為8%、32%、60%，而今年前三季度的數(shù)據(jù)分別為5%、29%、66%。由此證明，一二線城市所占比重持續(xù)下滑，而三四線卻越來越大。中國房地產(chǎn)開發(fā)和需求的主戰(zhàn)場，已經(jīng)轉移到三四線城市，一些有代表性的地產(chǎn)巨頭正在快速向這些區(qū)域進行戰(zhàn)略布局。

 

    與之相匹配，近三年來，全國商品房銷售額20強企業(yè)，所占全國商品房銷售總額的比重，由2009年的12%，經(jīng)2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰的速度正在加快。今后民眾購房時，應更多關注這些大品牌的項目，如果購買的是實力弱小企業(yè)的樓盤，說不定等你入住后，企業(yè)就已失蹤了，遠不如大開發(fā)商那樣可以提供后續(xù)優(yōu)質服務。甚至也可能出現(xiàn)房價下跌、個別開發(fā)商破產(chǎn)的極端情況，已購房但未交房的業(yè)主可就倒了大霉。近期個別二線省會城市已出現(xiàn)這類事件。

 

    最后，分析一下今年不同商品住宅戶型的市場冷暖。在樓市下行期，有一個規(guī)律，郊區(qū)先跌價，普通住宅先促銷。今年以來全國熱銷樓盤，絕大部分都是位于郊區(qū)的中小戶型普通住宅項目，他們針對自住需求，尤其是剛需一族，降價二成左右就能實現(xiàn)跑量。今年前10個月，一線城市一房和二房的供應面積與成交面積的比例大體分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應求；三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。