“又到了一個年關，難免在這個時間，我們要對對表，尤其是在當下的這個關口，我們有一點點兒內憂外患，有一點點兒敏感，接下來到底會怎么樣，我們心里邊也有很多的迷惑，很多的問題。”18日，經濟學家趙曉來到濟南現身泰山管理學院2011年年會，對于當下的樓市迷惘、股市低迷、移民潮、民營企業(yè)困境等話題，本報記者與趙曉對話。
A 今日世界是一場選丑比賽 外資或等中國經濟二次探底后再返回
記者：今年，我們聽到了太多下行的聲音，包括外資唱空中國經濟的聲音。
趙曉：有跡象顯示，外資全面、立體做空中國的戰(zhàn)爭已經打響。從今年9月黑石拋售上海物業(yè)到11月高盛大幅減持中國銀行股，再到QFII在股市做空，從美國一批高端制造業(yè)悄然撤出中國到12月人民幣對美元即期匯率多日觸及跌停。
記者：那外資會放棄中國市場？
趙曉：外資的戰(zhàn)略是，他們做空中國后資金流向美國，可能會等中國經濟硬著陸后，資金再回來中國坐收漁翁之利。其實美國的情況并不好，但今日世界并非選美比賽，而是一場選丑比賽。不是最丑的美國自然成為資金新的避風港。當中國的房地產下挫，股市下挫，再加上經濟下挫，信心崩潰之下，中國經濟很可能將硬著陸，跌入二次探底的深谷后，外資卻完全可以再輕松回來。
記者：在這種形勢下，很多人開始考慮或者把移民當做談資。
趙曉：在北京看到了這樣一個廣告，說在北京買房不如移民，你還不如移民到海外去，投資移民到美國去的70%以上都是來自于中國大陸，前一段時間，福布斯排行榜上中國千萬富翁60%都要移民到海外，有一些已經走了，有一些正在準備走。
記者：那您準備移民嗎？
趙曉：現在沒有這個打算。我建議大家不要跑，中國可能是唯一的，有可能是黑夜中的一座燈塔，當然我們的挑戰(zhàn)也很大，但建議，還是注重在中國的發(fā)展。
B 明年上半年前房價下行已定 但房地產黃金期仍在
記者：關于房價，我們現在能聽到的聲音很多是“下行”，但又覺得這不是真的，到底房價什么時候下行？
趙曉：從時間段來看：在明年上半年之前，房價下行的態(tài)勢基本成定數，這不是一兩個樓盤所能逆轉，也不是個別地方政府或者開發(fā)商所能逆轉，乃大勢所趨；到明年年中時，房價上行或下降取決于兩股力量的博弈，即包括進出口、房地產業(yè)等對經濟增速的下拉力量與宏觀調控政策尤其是貨幣政策對經濟的短期推動力量。
記者：都說現在到了房地產最嚴峻的時刻。
趙曉：目前對房地產來說可能是很難得的機會。我前一段時間發(fā)了兩條微博，一條是中國的房地產仍然處于十年的黃金時期，但是另外一條微博談到了房地產加速跳水的時間已經來臨了，其實不矛盾。中國的城市化的階段并沒有過去，大量的人要涌入到城市。如果你觀察在過去的一段時間里面，限購的35個城市和非限購的35個城市的走勢是完全不一樣的，所以我們認為目前的樓市實際上是一個短暫的機會。
記者：無論如何，談到房子，說到房價，老百姓就會第一時間把矛頭指向開發(fā)商。
趙曉：很多人都以為，開發(fā)商倒閉，就能買得起房子了！為什么沒有人想過，如果把廚師都殺了，是不是沒飯吃的人就都有飯吃了？！中國的房地產緊缺的問題，其根本不在于房地產商太壞，而在于政府土地供應太少同時貨幣供應太多。
記者：現在很多人糾結要不要買房？是不是再等等。
趙曉：購買動機決定出手時機，對于剛需客戶而言，出手的理性時機其實不是房價降到最低的時候，而是降到你可以承擔的價位即可。對于改善型客戶而言，出手的最佳時機是房價處于相對底部的時候。對于投機型客戶而言，當前理性的選擇是離場。
C 買房就賺錢不再靠譜兒“炒房賺錢”需轉向“理財投資”
記者：身邊不少朋友現在的資本是前些年買房賣房積累起來的，現在這招兒是不是不靠譜兒了？
趙曉：考慮到世界經濟的下行以及中國政府的調控，大概率的趨勢事件就是，即便放開限購，限貸仍可能會長期持續(xù)，而按現有的投資杠桿，在中國進行住宅投資，回報率將很難超過5%。這意味著瘋狂的“買房就賺錢”的時代將就此一去不復返了！買房人將被迫從“炒房賺錢”階段轉向“理財投資”階段！”
記者：那要把錢放到股市里去嗎？
趙曉：當下的股市是不知感恩與回報的，2010年度，道瓊斯各國市場指數股息率（股息與股票價格之比率）為49%，過去10年美國標普500指數股息率在1.3%－2.5%之間，而在中國，深交所數據顯示，2010年度中國股市整體股息水平僅0.55%，滬深300指數股息率在1.06%。A股2000多家上市公司中僅11家公司股息率超過一年定存。股市蹉跎，跌回到十年前了。今年跌得比去年更多，深圳指數跌了29%。除了股市，許多相對安全的類不動產投資品（如房地產信托）等都可以是房市的投資替代品。
記者：您在微博中期待反股市黑幕，您怎么看創(chuàng)業(yè)板退市制度推出？
趙曉：個人十分反感養(yǎng)老保險金及住房公積金入市，以引水之策救中國股市的做法。創(chuàng)業(yè)板退市制度的推出普遍被認為是重大進步，垃圾企業(yè)終于要清掃了，但照章實施并不容易。
D 繼承人難找反映民企生存困境 民企逐年陷入邊緣化的尷尬境地
記者：看您的微博，您很關注民企，而民企繼承人問題也是很多人關注的焦點。
趙曉：誰來打理明天的中國實業(yè)？占中國經濟總量70%-80%的民營企業(yè)中，90%以上是家族企業(yè)。據調查，上世紀七八十年代創(chuàng)業(yè)成功的家族企業(yè)，只有16%的企業(yè)主子女表示愿意接班，30%的家族企業(yè)能順利延續(xù)到第二代。繼承人難找是因大家對中國的實業(yè)投資越來越沒有信心。這與富翁外逃一樣反映出民企生存困境！
記者：今年是入世第十年，您認為民企在十年間借此有何變化？
趙曉：“中國將對包括外商投資企業(yè)在內的中國企業(yè)、在中國的外國企業(yè)和個人給予相同的待遇”，這是中國入世時關于經濟政策方面對于國民待遇的承諾，既然是中國企業(yè)，自然應該包括民營企業(yè)。但是我們回顧這些年看到的情況是，民企并未借助入世的東風發(fā)展壯大，反而逐年陷入邊緣化的尷尬境地。
記者：尷尬中的民企也非哀鴻一片，如何來判斷哪些是生命力強的好企業(yè)？
趙曉：好的企業(yè)我給一個新的標準，就是這個企業(yè)三年不開張，他還能夠繼續(xù)發(fā)工資，這個企業(yè)才能夠在這個冬天活下來，大部分的企業(yè)其實在一個冬天下來，他們死掉了。所以好的企業(yè)，這樣的企業(yè)，我們過去都是看發(fā)展，好的企業(yè)同時也是，我接觸到這樣的一些民營企業(yè)，它的賬上通常趴了十個億，這樣的企業(yè)是厲害的，是優(yōu)秀的企業(yè)。
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