如何區(qū)分普通住宅與非普通住宅？
記者發(fā)現(xiàn)新規(guī)中多次提到“非普通住宅”，并將其與“普通住宅”加以區(qū)分，那么“普通住宅”和“非普通住宅”該如何區(qū)分？由誰來區(qū)分？新規(guī)中并沒有明確的規(guī)定。
我市房管部門對此的解釋是：普通住宅是指在建筑容積率、套型面積、住房平均交易價格等指標(biāo)符合國家、省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一般住宅，是相對于高檔住宅而言的。不同地區(qū)，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)和水平也是不同的。目前并未有就物業(yè)收費問題區(qū)分普通和非普通住宅的法規(guī)，僅有針對單套房產(chǎn)繳稅區(qū)分普通和非普通住宅的法規(guī)，但其中的規(guī)定并不適合就物業(yè)收費問題來做區(qū)分。目前我市住宅小區(qū)物業(yè)收費主要還是根據(jù)之前簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議或由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商而定。
買了車位、交了停車服務(wù)費，車丟了誰賠？
新規(guī)第15條中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)繳納停車服務(wù)費，停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。本條中還規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
針對此條規(guī)定，之前就有業(yè)主提出疑問：花錢買了車位，每月交了停車服務(wù)費，如果出現(xiàn)車輛損傷、車輛丟失，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任。對此，市房管和物價部門給出的解釋是，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，如果小區(qū)物業(yè)公司認(rèn)真履行了物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)規(guī)定，例如按照合同約定，巡邏次數(shù)、門衛(wèi)值班等公共秩序維護(hù)服務(wù)到位，攝像頭、紅外線監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備24小時開啟，運轉(zhuǎn)正常，可相當(dāng)程度的免責(zé)，如果小區(qū)物業(yè)并未認(rèn)真履行所承諾的秩序維護(hù)措施，則需要對業(yè)主的損失負(fù)一定的責(zé)任。如果業(yè)主要求小區(qū)物業(yè)對停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有看管責(zé)任，則需要在物業(yè)服務(wù)協(xié)議上注明。
一樓不用電梯，咋還交電梯費？
一樓不使用電梯為何仍要繳納電梯費？針對這個市民反映比較集中的問題，此次新規(guī)中并未單獨說明，這也就意味著無論是一樓，還是頂樓，電梯使用費是一樣的。
市物價和房管部門表示，電梯屬于高層住宅樓基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，并不是不使用就可以不繳納費用，而且絕大多數(shù)高層建筑的一樓電梯均與地下一層、二層相通，即使是一層住戶也不可能完全不用電梯，所以目前一層住戶仍需要繳納電梯使用費。按照公平、公正的原則，在逐步考量及完善后，今后或?qū)嵭邪礃菍臃痔荽卫U納電梯費用的辦法。
住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分， 誰說了算？
新規(guī)中規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。
普通住宅物業(yè)服務(wù)的五個等級如何來劃分？由誰來劃分？是否有相關(guān)部門審核？
市房產(chǎn)局相關(guān)工作人員對此表示，前期普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)階段，開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)需要的星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇相對應(yīng)的服務(wù)價格，然后雙方合同約定。如果按照此次公布的五個等級來劃分普通住宅的物業(yè)服務(wù)，目前我市大部分小區(qū)都在四星以下，由于四星以上對小區(qū)硬件條件規(guī)定比較苛刻，我市超過四星的小區(qū)不到10%，而五星小區(qū)更是不足5%。工作人員還表示，按等級收取物業(yè)費只是針對普通住宅前期物業(yè)收費，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，則實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)公司合同約定。市物價部門也表示，今后會加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。
