2011年1月26日,國務院常務會議推出房地產(chǎn)市場調(diào)控措施——“新國八條”,其中第一條就明確提出進一步落實地方政府責任,要求2011年各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。現(xiàn)在時間來到了2012年一季度末,各地方限價目標出臺將滿一周年。近一年來,房地產(chǎn)調(diào)控成果如何,有什么最新進展,房地產(chǎn)市場又發(fā)生了怎樣變化?本報特推出專題,逐一加以梳理。
房地產(chǎn)投資熱情終結(jié) 房價下跌成定局
房價過快上漲被抑制,房地產(chǎn)不再是全民投資的首選,房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后,而今又恢復了針對性優(yōu)惠
“限價、限購”是本輪調(diào)控新祭出的有力措施,雖然在推出之初被指行政色彩濃重,但卻是加速了房地產(chǎn)調(diào)控盡早顯現(xiàn)。去年初,國務院要求各地方在2011年3月底公布限價目標,隨后,北京、上海等地率先公布了控制目標。而今,各地方出臺限價令即滿一周年,房價過快上漲的野馬被拉住,房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對象,房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后,為確保剛性需求,而今房貸利率又恢復針對性的優(yōu)惠。
全民投資熱潮終結(jié)
一二線城市嚴格執(zhí)行的限購、限貸,終結(jié)了房地產(chǎn)作為居民投資首選的時代。
央行公布的2012年1季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示,在各主要投資方式中,25.7%的居民偏好“基金、理財產(chǎn)品”,這個比例較去年4季度提高了3.2個百分點,是居民的投資首選;居民另一主要投資方式為“實業(yè)投資”(16.4%的居民傾向該種投資,是2009年以來的最高值);“房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落,較去年末和同期分別降低了1.4和10個百分點,在主要投資方式中列第三位。
鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認為,2011年3季度時,我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一,但是從2011年第四季度跌落至第二之后,在今年第一季度繼續(xù)降低至第三,主要預示著當前調(diào)控效果已經(jīng)觸動了投資者對于后市預期的樂觀神經(jīng),長期來看,投資者認為“投資房地產(chǎn)不值得”比房價下降本身更能促進市場的良性發(fā)展。
未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%,與上季基本持平,是1999年調(diào)查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中,高收入居民(家庭月收入5萬元以上)投資房地產(chǎn)意愿最低,僅為13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平,僅為9.4%。
CRIC研究中心認為,近兩年以來直接動用行政力量的政策調(diào)控已經(jīng)令市場深刻體會到了政府控制房價的決心,房價只漲不跌的信心被擊潰。至于未來,保障房體系建設(shè)的推進以及房產(chǎn)稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產(chǎn)市場的投資格局,前者將對商品房市場需求形成巨大的分流效果,尤其中低端市場供求關(guān)系將逐步逆轉(zhuǎn),而后者一旦成熟并在重點城市范圍內(nèi)廣泛推行,則將全面打壓包括高檔房在內(nèi)所有產(chǎn)品的投資空間,尤其在調(diào)控常態(tài)化、市場單邊向上趨勢難現(xiàn)的背景下,過去十年里幾乎呈現(xiàn)無風險盈利的房產(chǎn)投資模式可能將被終結(jié)。
地價降幅擴大可期
國土資源部于2月15日發(fā)布了《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》(下稱《通知》),其中要求,2012年住房用地供應計劃量應不低于10.77萬公頃,較2011年13.59萬公頃及2010年15.31萬公頃的實際供應水平顯著降低。在經(jīng)歷連續(xù)兩年“加大供應”后,今年轉(zhuǎn)向“縮減供應”,計劃供地水平基本回落至2009年實際供應水平。
根據(jù)中原監(jiān)測,13個重點城市居住用地平均流標率,自2011年四季度起出現(xiàn)明顯攀升。除深圳外,其余城市流標率均處于歷史高位,其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達到2008年以來的歷史最高位。受此影響,2011年13個重點城市居住用地成交量同比下降約32%,而2012年1—2月成交量依然呈現(xiàn)下滑趨勢。隨著流標問題日益突顯,《通知》要求,今年流標、流拍情況需通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時在線上報。
2011年調(diào)控以來,13個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙)的平均地價總體呈現(xiàn)下行趨勢,全年平均地價同比下降11%,其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個城市同比降幅均超過兩成。然而,平均地價下降的主要原因是郊區(qū)低價土地成交比重擴大。2012年以來,土地實質(zhì)性降價的現(xiàn)象開始顯著增加,2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實質(zhì)性降價,上月該比例為37%。價格的降幅保持在2成以內(nèi)。
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