房企土地消化周期延長(zhǎng)
近期更多土地出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng),顯示出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,盡管土地供應(yīng)下降,但需求的下滑更明顯。因此,唯有地價(jià)進(jìn)一步下調(diào),方能有效吸引開(kāi)發(fā)商,促進(jìn)土地成交。但是,從剛剛結(jié)束的兩會(huì)表態(tài)來(lái)看,今年房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù),且力度不放松,這使得開(kāi)發(fā)商對(duì)后市繼續(xù)看淡,同時(shí),由于市場(chǎng)低迷,土地消化周期不得不延長(zhǎng),這也使得開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的熱情急轉(zhuǎn)直下。
到2011年底,房企的土儲(chǔ)消化周期普遍拉長(zhǎng),比如綠城中國(guó),其土儲(chǔ)消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲(chǔ)消化周期,仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等,2012年土地儲(chǔ)備的消化周期也已達(dá)到近幾年的高位。截至2012年2月底,56%的典型房企土地儲(chǔ)備的消化周期都在10年以上,尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。
中房信分析師孫田分析稱,在諸多上市房企的評(píng)價(jià)指標(biāo)中,土地儲(chǔ)備消化周期指標(biāo)變化劇烈,眾多房企所需消化周期不斷增加,迄今已達(dá)近幾年的高位。
2009至2010年,房企土地儲(chǔ)備的消化周期雖有所增加,但基本處于緩慢增長(zhǎng)階段。如萬(wàn)科集團(tuán)2009年底的土儲(chǔ)消化周期在3.7年左右;2010年底,部分典型房企土儲(chǔ)消化周期呈溫和增長(zhǎng),世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年,萬(wàn)科也升為4年。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),緊隨綠城之后,土儲(chǔ)消化周期較長(zhǎng)的企業(yè)為世茂、招商、恒大,房企消化周期均在11年左右。孫田指出,即使對(duì)恒大這類高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言,目前1.37億平方米的土地儲(chǔ)備總量也壓力較大,2011年是恒大迄今銷售業(yè)績(jī)最好的一年,以月銷售102萬(wàn)平方米計(jì)算,目前的土地儲(chǔ)備消化周期也達(dá)11年。
新開(kāi)盤30日銷售率創(chuàng)新低
春節(jié)過(guò)后,四大一線城市新房成交量雖然呈現(xiàn)恢復(fù)性的大幅回升,但30日銷售率數(shù)據(jù)卻顯示市場(chǎng)成交情況仍在繼續(xù)惡化。2月份,四大城市平均銷售率僅為12.1%,為近半年來(lái)的最低值,較1月份的春節(jié)淡季期間還下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。
分城市看,北京2月的新房30日銷售率僅為4.1%,甚至遠(yuǎn)不及1月春節(jié)的11.4%,為一線城市中表現(xiàn)最差。北京的新房市場(chǎng)自今年1月份起已陷入極度冷清的狀況,今年前兩個(gè)月的月均供應(yīng)量不到去年月均的四分之一,成交量(剔除保障房)也僅約為去年月均的四成。上海和深圳的銷售率也較1月份出現(xiàn)明顯下滑,2月份的30日銷售率均不到兩成。
從各城市住宅成交區(qū)域來(lái)看,市郊樓盤的低價(jià)優(yōu)勢(shì)逐步褪去,市區(qū)降幅明顯的中高端樓盤漸占上風(fēng)。
2月份標(biāo)桿房企在四大一線城市的銷售率表現(xiàn)較1月明顯遜色。富力、保利和萬(wàn)科30日銷售率均低于1 月。其中富力的30 日銷售率從上月的30%下滑到本月的7%,1月份銷售率近六成的萬(wàn)科在2月也不到三成。除萬(wàn)科在廣州的“萬(wàn)科府前花園”銷售率仍過(guò)四成外,過(guò)去數(shù)月內(nèi)熱銷榜排名前列的保利、富力等標(biāo)桿房企的熱銷項(xiàng)目,2月份在熱銷榜中也均難再覓其蹤影。2011年7月時(shí),保利的開(kāi)盤30日銷售率高達(dá)89%,而2月份僅為3%。
分析人士指出,標(biāo)桿房企在一線城市銷售率出現(xiàn)下滑的原因,主要在于,一是標(biāo)桿房企普遍推盤熱情開(kāi)始減弱。本期,標(biāo)桿房企中僅萬(wàn)科、富力和保利3家開(kāi)發(fā)商在四大城市有新增供應(yīng),且合計(jì)新增供應(yīng)的樓盤僅有5個(gè);而1月份四大城市中則有8家標(biāo)桿房企推盤,且合計(jì)新增供應(yīng)的樓盤數(shù)達(dá)到了25個(gè)。更重要的是,隨著降價(jià)樓盤的不斷增多,標(biāo)桿房企新推樓盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不再明顯。如位于深圳龍崗的“保利上城花園”成交均價(jià)達(dá)16729元/平方米,已高于該區(qū)域均價(jià)13000—15000元/平方米。
房?jī)r(jià)下跌成定局
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的2月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,新建商品住宅價(jià)格同比下降城市達(dá)到27個(gè),比1月份增加了12個(gè);環(huán)比下降城市有45個(gè),上漲城市為4個(gè)。但從環(huán)比來(lái)看,不僅價(jià)格下降城市數(shù)目有所減少,跌幅也收窄至0.1%。不過(guò)價(jià)格跌幅的收窄,難以改寫房?jī)r(jià)下跌的局面。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰分析說(shuō),目前房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)并沒(méi)有改變,2月環(huán)比跌幅收窄是受到了春節(jié)因素影響。今年春節(jié)比較早,在1月底過(guò)完春節(jié)之后,到了2月份,之前元旦春節(jié)和元旦兩節(jié)積累的這些需求集中釋放,交易量上升的比較快,對(duì)價(jià)格跌幅收窄起到了一定作用。
對(duì)全國(guó)今年接下來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì),分析人士一致認(rèn)為還有跌幅空間,其中尤以一線城市空間為大。
摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌強(qiáng)調(diào),樓市是2012年最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。本年度樓市調(diào)控政策放松對(duì)的可能性較小,預(yù)計(jì)全年全國(guó)平均房?jī)r(jià)下降5%到10%,部分一線城市可能會(huì)下降15%至20%。“如果商品房新開(kāi)工面積一直持續(xù)下滑”,他補(bǔ)充,“那么到2014或2015年,房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反彈。”
“一二線城市中端、低端房源成為成交主體,拉動(dòng)均價(jià)下行,但三線城市的房?jī)r(jià)還處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。”第一太平戴維斯中國(guó)董事長(zhǎng)劉德?lián)P稱。他預(yù)測(cè),2012年一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有5%左右的降幅,二三線城市房?jī)r(jià)降幅則可能會(huì)加大到10%左右。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為,國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況,1:400應(yīng)該是房?jī)r(jià)回歸合理的上限,也就是說(shuō)目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該最少有10%-20%的下調(diào)空間。
對(duì)于房?jī)r(jià)處于下降通道中,何時(shí)是購(gòu)房的好時(shí)機(jī),楊紅旭認(rèn)為,從現(xiàn)在開(kāi)始,未來(lái)半年,包括二季度三季度,都算是比較好的時(shí)機(jī)。
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