北京土地市場陷入冰點 開發(fā)商差錢放棄拿地

2012年04月07日 13:59
來源:證券日報

    “北京住宅土地市場已經(jīng)入冬,現(xiàn)在的確是拿地的好時機,如果有錢我肯定出手。”一位香港房地產(chǎn)大佬對《證券日報》記者如是坦言。

  據(jù)北京市土地儲備中心官網(wǎng)顯示,北京市一季度成交45宗地,成交量同比持平,但總計96.7億元的土地出讓金相較去年縮水39.3%,為近兩年最低。

  更值得一提的是,上述成交的45宗足球推薦地全部為底價成交,競價次數(shù)為零,這是自2005年以來首次出現(xiàn)零溢價率。

  土地市場陽春“入冬”

  據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2012年一季度,北京土地出讓平均樓面價為2706元/平方米,同比下調(diào)近1000元,下調(diào)幅度達到了25.8%。其中3月份出讓的9宗地塊土地出讓金為32.57億,低于二月份的42.2億。

  值得注意的是,3月無住宅地塊入市。

  對此,北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示,從上述數(shù)據(jù)來看,2012年一季度北京土地市場已經(jīng)陷入冰點,尤其住宅土地市場成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)。

  張大偉認為,北京是調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市,房價下調(diào)的幅度也處于全國前列。而土地作為房地產(chǎn)的“面粉”,“面包”持續(xù)降價,開發(fā)商對后市預判不樂觀,因而影響了“面粉”的需求和購買價格。

  有業(yè)內(nèi)人士則表示,兩會以后,開發(fā)商的調(diào)控“松綁”愿望落空,對樓市態(tài)度高度謹慎,紛紛縮減一些被嚴厲限購城市的地產(chǎn)開發(fā)投資,尤其在房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型后,房企大批進軍商業(yè)地產(chǎn),純住宅項目的投資熱情正在相對減少。

  除此之外,張大偉還認為,從一季度出讓足彩分析土地性質(zhì)來看,產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多,但類似之前中服等熱門的地塊少;住宅地塊中,除來廣營住宅地塊外,其他住宅地塊位置相對比較差;商服地塊及綜合地塊,也鮮見亮點地塊。因此,土地供應結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開發(fā)商積極出手。

  據(jù)此,張大偉預計,2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào),難以突破千億。

  開發(fā)商放棄拿地

  實際上,今年年初,鋒尚國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長張在東曾對記者表示,2012年整個行業(yè)的擴張速度會放緩。

  張在東還表示,在拿地方面,企業(yè)更要“悠著點”,有一定土地儲備的,不要再拿地了;買了不少地的,不要開工了;開工一半的,趕快甩賣吧。

  而一季度的市場狀態(tài)正契合了張在東的分析,一季度,萬科在北京沒有拿地;世茂房地產(chǎn)主席許榮茂在其年度業(yè)績發(fā)布上強調(diào),“今年世茂房地產(chǎn)原則上 不會買地”,許榮茂還稱這是2012年公司最大轉(zhuǎn)變之一;華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅也曾對記者表示,沒有特殊情況,公司2012年在北京不會拿地。

  值得一提的是,產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當謹慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地,其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示,謹慎購地。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,多數(shù)房企目前正將所有精力都放在加快銷售,回收現(xiàn)金流上,庫存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導致房企無暇他顧,拿地熱情自然銳減。

  “在這個檔口上,企業(yè)的消化能力決定足彩單場了其旗下項目能否正常運轉(zhuǎn),更決定了企業(yè)是否有錢去拿地,未來幾年中產(chǎn)品銷售會不會出現(xiàn)斷層,會不會導致無房可售的停滯狀態(tài)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志曾對本報記者如是表示。

  事實上,SOHO中國2011年上半年確實曾陷入無房可售的尷尬狀態(tài),也導致其首次未完成當年銷售目標。

  不過,中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海曾向記者表示,一邊是上市房企的資產(chǎn)大幅縮水,一邊是庫存居高不下導致房企回籠資金慢,再加上負債高企,償債壓力巨大。房企首要解決的問題的是去庫存,以保生存,而不是去購地擴張。

  更值得注意的是,實際上,大型房企的土地儲備已經(jīng)足夠企業(yè)開發(fā)3-5年,甚至更多。

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