當(dāng)樓市走過(guò)成交反彈的“金三銀四”，迎來(lái)傳統(tǒng)供需旺季紅5月，作為重要的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，5月對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)至關(guān)重要，為業(yè)績(jī)而戰(zhàn)的各大房企都會(huì)在此期間集中推盤(pán)，更多的房源選擇和更優(yōu)惠的促銷(xiāo)手段也刺激購(gòu)房者出手買(mǎi)房。今年5月樓市與以往有何不同，政策、需求與市場(chǎng)供應(yīng)又有哪些新的特征，又有哪些新項(xiàng)目面世。為了讓購(gòu)房者對(duì)即將到來(lái)的5月樓市有一個(gè)準(zhǔn)確預(yù)判，本報(bào)推出《五一惠民置業(yè)寶典》。

　　背景分析

　　【政策面】基調(diào)不變、微調(diào)開(kāi)始

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)，購(gòu)房者期望已久的房?jī)r(jià)終于在一季度掉頭向下，調(diào)控部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的堅(jiān)決態(tài)度未變，政策通過(guò)微調(diào)“照顧”首次置業(yè)者的剛性需求。

　　調(diào)控政策不動(dòng)搖

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降的城市有38個(gè)，是自2011年9月以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份，顯示全國(guó)房?jī)r(jià)總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)，其中北京今年3月新建商品住宅價(jià)格同比下跌1.0%，環(huán)比下降0.5%；此外，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下降。

　　隨著房?jī)r(jià)掉頭向下，從新年伊始，地方與中央有關(guān)樓市博弈更加膠著，政策博弈加劇，但被稱作是打響“龍年救市第一槍”的蕪湖“免購(gòu)房契稅”新政從2月9日公布到2月12日的暫停，“短命”的蕪湖新政僅存活了3天。上海樓市“舊政新解”成了繼佛山“一日游”、蕪湖“三日游”之后，又一樓市調(diào)控短命政策。這背后反映出中央決策層的嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的堅(jiān)決態(tài)度。4月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

　　有保有壓照顧剛需

　　在調(diào)控總基調(diào)不變的同時(shí)，政策開(kāi)始兼顧首次置業(yè)者的剛性需求。今年一季度一份匯集住建部等七部門(mén)意見(jiàn)的報(bào)告提出，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，在堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時(shí)，保證首套住房貸款供給。

　　從春節(jié)后開(kāi)始，上浮到基準(zhǔn)10%-20%的首套房貸款，終于出現(xiàn)了松動(dòng)，從之前的基準(zhǔn)，逐漸開(kāi)始有下行，目前北京、上海等一線城市的主流首套房貸款利率已從2月份基準(zhǔn)，再次下調(diào)到9折左右，而且相比之前的有條件9折。目前，只要購(gòu)房者符合正常的首套房條件，很大部分均可以享受9折的待遇。少數(shù)資質(zhì)優(yōu)良的貴賓客戶最低能夠執(zhí)行首套房8.5折的優(yōu)惠。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，首套房利率出現(xiàn)8.5折，有利剛需享受樓市調(diào)整的紅利，以貸款100萬(wàn)元20年為例，相比基準(zhǔn)，9折的月供為每月7365元，比基準(zhǔn)少418元，總利息減少了10萬(wàn)，8.5折月供為7160，總利息少15萬(wàn)左右。

　　摩根大通董事總經(jīng)理、中國(guó)區(qū)全球市場(chǎng)業(yè)務(wù)主席李晶表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易量與2007年最高點(diǎn)相比跌了50%，但與2011年最低點(diǎn)相比有明顯的回升,并且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策明朗，就是有保有壓。保的就是剛性需求，即一套房、保障房、首套房，壓的就是投機(jī)和投資。

　　開(kāi)發(fā)商在醞釀新一輪推盤(pán)

　　5月份都是重要的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)至關(guān)重要，每年5月份各房企都會(huì)有集中推盤(pán)的重要時(shí)間點(diǎn)。各房企通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的把握紛紛調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，醞釀下一步的銷(xiāo)售動(dòng)作。