房企凈利潤(rùn)率將降至約12%

　　持續(xù)了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的政策效果正逐步體現(xiàn)。2011年，上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)增速分別為11.1%和11.0%，相較2010年全行業(yè)的30.1%和30.9%有明顯放緩。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入以房屋交竣為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，本年確認(rèn)的收益主要來(lái)自本年及上年的房屋銷售額，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)增速放緩反映了兩個(gè)情況：一是銷售市場(chǎng)低迷，上市公司受拖累。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額增速過(guò)去三年連續(xù)下降，分別為77%、19%和12%，上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)公司，到2011年其對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也呈現(xiàn)降低趨勢(shì)，出現(xiàn)了上市公司銷售額增速低于行業(yè)的現(xiàn)象，2011年上市公司銷售回款增速僅5%；二是開(kāi)發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，結(jié)算有所保留。2009年以來(lái)，上市公司結(jié)算收入與銷售回款的比重與2008年以前有明顯不同，從2008年以前的90%以上下降到85%左右的水平，在主要因?yàn)?009年銷售超預(yù)期，而2010、2011年開(kāi)發(fā)商面對(duì)調(diào)控，部分放慢了結(jié)算的節(jié)奏，為過(guò)冬做準(zhǔn)備。

　　得益于2009年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速攀升，房地產(chǎn)上市公司的毛利率一直處于上升通道，從2009年的35.3%上升至2011年的39.7%，但凈利潤(rùn)變化較為平穩(wěn)，一直維持在14%左右的水平。土地增值稅支付和期間費(fèi)用率的持續(xù)增長(zhǎng)導(dǎo)致房企利潤(rùn)受到侵蝕?？紤]到2011年以來(lái)房企降價(jià)賣房，毛利率將出現(xiàn)下降，而相應(yīng)的土地增值稅下降幅度可能較小，期間費(fèi)用率尤其是銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)成本率將繼續(xù)攀升，我們預(yù)計(jì)房企凈利潤(rùn)率將下滑至12%左右的水平。

　　以四大龍頭公司為例，我們預(yù)計(jì)其凈利潤(rùn)率將從2011年的15.8%下滑至12.2%的水平（見(jiàn)圖1、圖2）。一方面來(lái)自于毛利率收窄，預(yù)計(jì)毛利率將從40.1%降至39%；另一方面營(yíng)業(yè)稅金率仍將保持在11.6%左右的水平，相應(yīng)的銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用都將持續(xù)攀升。此外還考慮了部分的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備因素。