（二）基于房屋租售比判斷，當(dāng)前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。

　　1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房屋租售比是住房售價與月租賃價格的比值，通常指每平方米建筑面積的房價與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。

　　一般來說，買房可能存在投機的成分，但租房則更多是實際居住需求。因此，根據(jù)房屋租售比來測定房地產(chǎn)市場是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為200：1到300：1，比值越高，說明房地產(chǎn)市場中投資投機需求越大。

　　2.判斷結(jié)論：北京、上海等熱點地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國范圍內(nèi)的租房價格數(shù)據(jù)，本文僅對北京和上海的租售比進行了計算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數(shù)提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高達360倍，上海的商品房租售比高達327倍，均為2000年以來的最高水平。

　　其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經(jīng)高于國際標(biāo)準(zhǔn)上限300：1。因此，根據(jù)房屋租售比指標(biāo)判斷，目前北京、上海的房地產(chǎn)市場存在明顯泡沫。

　　綜上分析，中國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在一定泡沫，需要引起高度重視。

　　中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸

　　（一）龐大的剛性需求奠定了中國房地產(chǎn)領(lǐng)域不會硬著陸的市場基礎(chǔ)

　　對于剛性需求占比大的房地產(chǎn)市場而言，就很少會出現(xiàn)房價一跌再跌的現(xiàn)象，因為只要房地產(chǎn)市場經(jīng)過了實質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。因此，要分析中國包括北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)硬著陸，還是要看房地產(chǎn)市場本身的剛性供需情況。

　　1.全國范圍內(nèi)住宅總體仍呈現(xiàn)供小于需態(tài)勢。

　　（1）中國住宅剛性需求情況。中國住房消費需求可分為三部分：第一部分是城鎮(zhèn)化帶來的需求，包括主動融入(農(nóng)民工)或被動卷入(失地農(nóng)民)城市化的農(nóng)民，以及畢業(yè)留城的大學(xué)生。第二部分是人口和家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的需求，主要指一些到了結(jié)婚成家年齡帶來的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來的需求，即城鎮(zhèn)居民的改善型購房需求。

　　綜上，預(yù)計中國未來每年新增住房消費需求約有13.05億平方米。值得強調(diào)的是，上述計算僅僅考慮了新增需求量，房改后多年積累的住宅消費存量缺口尚未考慮。因此，中國房地產(chǎn)市場的剛性住房消費需求非常龐大。

　　（2）中國住宅供給情況。土地資源是制約房地產(chǎn)供給的最主要因素。粗略計算，當(dāng)前全國尚未開工的住宅用地大約可以建成25億平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大約可以建成53億平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面積1.7億平方米，共計約可以提供80億平方米的房屋，其中可能還有部分住房已經(jīng)通過預(yù)售對外銷售了。

　　從供需數(shù)據(jù)來看，這些供給僅用來消化存量需求缺口都不夠，上面計算未來每年的新增住宅需求量還需要通過新批土地來供給，而土地資源的有限性決定了未來土地供應(yīng)的緊張局面只會比以往更為嚴(yán)峻而不會更加寬松。

　　2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態(tài)勢。

　　從北京、上海來看，其住宅供需也存在一定缺口，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢。因此，從實際供需數(shù)據(jù)來看，中國全國范圍內(nèi)，包括北京、上海等具體城市中，居民對住房的需求是剛性的，數(shù)量也是巨大的，而且將會是持續(xù)的，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴跌的可能性很小。

　　當(dāng)然，所有潛在的需求不一定都轉(zhuǎn)化為真實的有效購買需求，部分需求還將通過租房來滿足，但是這樣的供需情況奠定了中國房地產(chǎn)市場不會硬著陸的市場基礎(chǔ)。