作為惟一一個打擊囤地的國家法令——《閑置土地處置辦法》（以下簡稱《辦法》）可謂是懸在開發(fā)商頭上的一把寶劍，但是在過去的幾年中，政策幾乎是每年被“刷新”一次，一直很少“斬下”，即使斬下往往懲罰的也是小鬼。日前，首次大規(guī)模調(diào)整的《辦法》再次出臺，但依然只是警示，相比以往反而寬松了一些?！?/p>

　　去年12月國土部曾就《辦法》出臺過征求意見稿，相比之前，最終頒布的《辦法》在個別細(xì)節(jié)的表述上含糊其辭，一些關(guān)鍵內(nèi)容已被刪減，有可能導(dǎo)致政策在執(zhí)行上出現(xiàn)問題。

　　在兩稿中都提到“已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地”。

　　但最終頒布的《辦法》中刪除了“開發(fā)建設(shè)面積”的定義，即“應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積是指土地使用者依照土地有償使用合同或者劃撥決定書的約定和規(guī)劃設(shè)計條件，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)的建筑面積，不包括綠地面積”，這樣的話，關(guān)于“閑置土地”概念上的界限就是模糊的，這對開發(fā)商如何執(zhí)行后面的處置程序是個難題。

　　關(guān)于7月1日正式執(zhí)行這個時間點，修訂后的《辦法》并未明確究竟是“新取得的土地”，還是“尚未進入處置程序的閑置土地”，如果是前者，主要是影響企業(yè)的后續(xù)拿地，令其更加謹(jǐn)慎；但如果是后者的話，對于閑置土地的打擊范圍要大得多。目前房地產(chǎn)行業(yè)整體疲軟，不少未動工土地缺乏資金是事實，土地易手現(xiàn)象也頻繁出現(xiàn)，如果對大量儲備地塊按照新標(biāo)準(zhǔn)進行處罰的話，執(zhí)行難度則很大。

　　還有關(guān)鍵的一點，即使土地按時開工了，但目前并未有規(guī)定對土地竣工時間的延遲加以處罰，地塊開發(fā)、項目開盤及清盤周期還是企業(yè)自控，僅能在一定程度上增加商品房的實際供給。治標(biāo)難治本。

　　關(guān)于動工開發(fā)的定義，征求意見稿中是定義為建筑達(dá)到“正負(fù)零”，而新《辦法》中放寬為基坑開挖、打樁完畢，地基施工達(dá)到1/3，相比征求意見稿中動工開發(fā)的要求，如果是一般的住宅用地，新《辦法》中對開發(fā)商在地基開發(fā)階段的投入要求就減少了40%-50%。

　　亞豪機構(gòu)郭毅表示，本次頒布的《辦法》確實有所放寬，是各方利益博弈的結(jié)果。

　　在各地經(jīng)濟增長過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)，土地財政短期難以扭轉(zhuǎn)的情況下，對住宅銷售實行限購在銷售環(huán)節(jié)控制了開發(fā)商利潤，壓迫開發(fā)商資金鏈，導(dǎo)致各地土地成交下降，地方政府財政收入嚴(yán)重減少。

　　曾經(jīng)轟動一時的1457宗囤地事件，盡管國土部門以雷霆之勢曝光了這些現(xiàn)象，但是時至今日卻無下文，一些項目依然以緩慢施工來拖延，讓打擊囤地流于形式。