經(jīng)濟(jì)停滯，出口增長(zhǎng)放緩，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)回落；緊接著，刺激經(jīng)濟(jì)方案出臺(tái)。這樣的邏輯在2008至2009年就曾發(fā)生過(guò)一次。在信貸放寬以及4萬(wàn)億資金的沖擊下，房?jī)r(jià)由谷底迅猛反彈暴漲到頂峰。2009年的教訓(xùn)言猶在耳。

　　隨著6月上旬的突然降息，任志強(qiáng)又在高呼：房?jī)r(jià)明年3月上漲。對(duì)于這波政策放寬帶來(lái)的預(yù)期，3年前曾經(jīng)成功抄底者開始蠢蠢欲動(dòng)；3年前踏空者不免坐立不安。

　　政策翻轉(zhuǎn)？

　　“關(guān)鍵這是一個(gè)信號(hào)。”

　　“降息后的第一個(gè)周末，已經(jīng)有投資客開始入市。”美聯(lián)地產(chǎn)華景分店的負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者，他在廣州天河華景片區(qū)從業(yè)已經(jīng)超過(guò)8年。“早些年，有些客戶會(huì)固定放一筆錢在我這里，只要有合適的樓盤，他電話確認(rèn)后就馬上可以下訂單。”他告訴記者，這樣的客戶絕大部分都是房地產(chǎn)投資客，在調(diào)控嚴(yán)苛限購(gòu)又限貸的這兩年，投資客幾乎絕跡。但“降息消息一出，馬上就有投資客以父母、子女的名義入市”。中原地產(chǎn)天河南分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理覃海健也表示：最近成交的10宗物業(yè)中，就有約2宗是投資客的生意。

　　降息究竟讓投資者節(jié)省了多少成本？據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，以貸款100萬(wàn)元，期限20年為例，降息后月還款只減少了150元。相對(duì)而言降息對(duì)投資客的成本節(jié)約，還不如房貸利率8.5折來(lái)得力度大。同樣的，0.25個(gè)百分點(diǎn)的降息幅度對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本影響也不大，萬(wàn)科董秘譚華杰認(rèn)為，這對(duì)房企融資的影響作用有限。

　　“關(guān)鍵這是一個(gè)信號(hào)。”廣州的地產(chǎn)投資客劉敏麗告訴記者，三年前那波樓市上漲潮她踏空了，這次她決定提前出手。

　　隨著降息到來(lái)的，是房貸7折優(yōu)惠似乎可以重現(xiàn)江湖。降息后的第二天，各大銀行都收到一份編號(hào)為“銀發(fā)【2012】142號(hào)”的“特急”文件，這份央行下發(fā)的文件標(biāo)題是《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》。

　　通知其中明確了“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。這對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是一場(chǎng)盛宴，目前5年期存款最新基準(zhǔn)利率為5.1%，如果5年期貸款利率打7折，其利率則變?yōu)?.76%，將出現(xiàn)存款利率低于貸款利率的局面。

　　也正是因?yàn)檫@一負(fù)利差的現(xiàn)象，愿意為客戶提供7折房貸優(yōu)惠的銀行少之又少，現(xiàn)階段大部分銀行首套房貸利率止步于8.5折。但也有中小銀行聞風(fēng)而動(dòng)，就在央行文件下發(fā)不久，廣州華興銀行就高調(diào)表示，將房貸利率優(yōu)惠下降至7折，但其對(duì)客戶設(shè)定了一定的門檻。例如需要客戶持有該行一定的金融產(chǎn)品，達(dá)到一定的金融積分或是有百萬(wàn)元以上的存款。

　　就在“降息、利率7折優(yōu)惠”紛紛擾擾之際，保險(xiǎn)資金也開始蠢蠢欲動(dòng)。6月13日，道瓊斯通訊社援引消息人士稱，中國(guó)發(fā)布了擴(kuò)大保險(xiǎn)公司投資范圍的條例草案，根據(jù)新的條例，中國(guó)的保險(xiǎn)公司還可以對(duì)證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更多投資。

　　背景似曾相識(shí)

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩直接拖累了投資。

　　一系列政策的變化源于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的一再下滑。“我們注意到，近期多項(xiàng)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)走勢(shì)與2008年～2009年非常相似。”京華山一位分析師何偉富表示，其中2012年4月出口僅增長(zhǎng)4.9%，遠(yuǎn)遜于市場(chǎng)預(yù)期，5月份數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)差于市場(chǎng)預(yù)期。6月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)品零售、工業(yè)增加值等數(shù)據(jù)也同樣不容樂(lè)觀。

　　首先是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)三駕馬車之一的內(nèi)需，消費(fèi)品零售擴(kuò)張繼續(xù)放緩，同比增長(zhǎng)13.8%，較4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。即使有“五一”小黃金周的刺激，收入也只能維持增長(zhǎng)且價(jià)格下降，衣食類消費(fèi)增速在放緩；而在房地產(chǎn)銷售下滑的影響下，家電、家具、建筑材料等相關(guān)消費(fèi)增速繼續(xù)下滑，其中家電同時(shí)受到前期下鄉(xiāng)活動(dòng)結(jié)束的影響，同比僅增長(zhǎng)0.5%，較1～4月份下降了7.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力源(600405,股吧)的投資情況也不容樂(lè)觀，1～5月固定投資累計(jì)增長(zhǎng)為20.1%，增速較1～4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其實(shí)在制造業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，投資增速是在繼續(xù)加快，但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重在20%以上。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩直接拖累了投資。5月份其對(duì)投資增速貢獻(xiàn)為3.8個(gè)百分點(diǎn)，較4月又回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)的建筑業(yè)也在大幅回落。

　　這樣的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與2008年非常相像，京華山一的研究報(bào)告顯示：政府往往會(huì)在外部危機(jī)發(fā)生之時(shí)加大資本/固定資產(chǎn)投資，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

　　限購(gòu)限貸不可能放松

　　“我們不希望市場(chǎng)出現(xiàn)2009年式的暴漲，這會(huì)導(dǎo)致政府調(diào)控再變。”

　　國(guó)家會(huì)否更多地依靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)？同樣在降息后不久，有媒體報(bào)道，“發(fā)改委內(nèi)部人士表示，受外部經(jīng)濟(jì)影響，再加上房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空，給經(jīng)濟(jì)回落帶來(lái)的壓力越來(lái)越大，政府有意通過(guò)集中放項(xiàng)目來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，通脹可能比通縮更好應(yīng)對(duì)，此次開閘放項(xiàng)目，意在拉動(dòng)快速回落的經(jīng)濟(jì)。如果這些方法還是不行，那么未來(lái)不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目"開口子"。”其后國(guó)家發(fā)改委辦公室立即發(fā)表聲明澄清，指相關(guān)報(bào)道純屬捏造。

　　與2008/2009年的情況不一樣，當(dāng)年的樓市是一路向下。但從今年5月數(shù)據(jù)上看，這是開發(fā)商的一波小陽(yáng)春，無(wú)論銷售以及開工率都有所反彈。

　　1～5 月商品房銷售面積同比下降12.4%，5 月單月降幅為9.3%，較4 月單月12.8%的跌幅進(jìn)一步改善；銷售額同比下降9.1%，較前4 個(gè)月收窄2.7 個(gè)百分點(diǎn)。從成交面積環(huán)比角度分析，5 月份銷售面積環(huán)比15.3%，好于歷史同期10%左右的環(huán)比水平。這顯示今年5月的反彈力度強(qiáng)于往年。

　　另一方面，雖然從數(shù)據(jù)上看，1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比只增長(zhǎng)18.5%，較上月下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，但增速下滑的趨勢(shì)是顯著減緩。部分區(qū)域投資額甚至有明顯反彈，例如5月東部區(qū)域單月投資同比增速由4月的4.1%顯著回升至18.1%。這顯示開發(fā)商盡管依然保守，但回暖趨勢(shì)讓開發(fā)商在謹(jǐn)慎中加大投資。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況下，“開發(fā)商投資的信心未失”，太過(guò)強(qiáng)烈的刺激手段反而不利于市場(chǎng)的恢復(fù)。華南國(guó)土部門一位分管房地產(chǎn)市場(chǎng)的官員表示，市場(chǎng)正在恢復(fù)通道上，“限購(gòu)、限貸措施不存在放開的條件”。

　　“我們關(guān)注政策變化，但不預(yù)測(cè)政策變化。”保利地產(chǎn)(600048,股吧)的一位管理者表示。其態(tài)度似乎代表絕大部分上市開發(fā)商的意見(jiàn)。比如信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)就表示，對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況不過(guò)于悲觀，也不會(huì)盲目樂(lè)觀，更不會(huì)賭政策放松。

　　“我們不希望市場(chǎng)出現(xiàn)2009年式的暴漲，這會(huì)導(dǎo)致政府調(diào)控再變。”北京城建(600266,股吧)的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　但實(shí)際上從5月公布的數(shù)據(jù)看，“價(jià)格又出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，”中金公司分析師寧?kù)o鞭告訴記者，“5月單月銷售金額同比由上月的下降15.1%回升至增長(zhǎng)6.8%，銷售均價(jià)為5869元/平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，各區(qū)域均價(jià)環(huán)比上升在4%~6%之間，連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比回升。”

　　記者在降息后的采訪中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是開發(fā)商還是各級(jí)政府，甚少有人愿意看到樓價(jià)暴漲。但市場(chǎng)這只無(wú)形的手將如何擺動(dòng)，沒(méi)人能精確控制。