馬光遠:房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨崩盤危險

2012年06月17日 08:13
來源:中國經(jīng)營報
    在央行宣布降息之后,一夜之間,中國房地產(chǎn)市場的火爆又回到了恐怖的2009年,量價雙飛,排隊購房現(xiàn)象再現(xiàn)市場,而冷落許久的土地市場也出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象。

  根據(jù)一些房地產(chǎn)上市公司披露的信息,以及有關機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)字,在5月份,包括萬科、恒大、中國海外以及保利在內(nèi)的四大地產(chǎn)商銷售均突破百億元;北京市住房成交量連續(xù)3個月突破萬套,直追房地產(chǎn)市場最火爆時的數(shù)據(jù),在成交明顯放量的同時,無論是二手房,還是新房價格都出現(xiàn)了明顯的跳漲,中原地產(chǎn)人士估算,熱點區(qū)域二手房二季度以來已上漲約10%,北京市住建委官網(wǎng)的統(tǒng)計也表明,今年以來,包括分期開盤的項目在內(nèi),新開盤項目累計共76個,截至6月上旬,21個項目年內(nèi)成交均價出現(xiàn)一定程度上漲。

  一方面是高層不斷強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”,另一方面,卻是房地產(chǎn)市場在不斷的實質(zhì)性利好的刺激下,逆政策、逆宏觀經(jīng)濟的明顯回暖。而市場上不斷出現(xiàn)的傳言更是在購房者之間蔓延著令人窒息的恐慌。試舉兩例:一是《投資者報》前段時間報道說,不愿意透露姓名的發(fā)改委內(nèi)部人士表示,調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟真空比預想的情況還要嚴重,但不調(diào)控房地產(chǎn)就此引起的經(jīng)濟問題不會比現(xiàn)在更少。因此,松綁房地產(chǎn)可能是“救市的第二張牌”,盡管這個消息后來發(fā)改委辟謠,但很多購房者卻寧可信其有,不敢信其無;二是媒體報道,在央行決定降息的前一天晚間,央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件,要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍。七折利率盡管一直沒有取消,但在房地產(chǎn)市場極度敏感的時候,以一個“特急”的文件強調(diào),其中用意,令人回味。這兩則消息引發(fā)的焦慮,很顯然,讓住建部新聞發(fā)言人最近再次表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的表態(tài)顯得非常蒼白。

  按照基本常識,在宏觀經(jīng)濟明顯下滑的情況下,房地產(chǎn)不可能逆宏觀經(jīng)濟而動。筆者研究房地產(chǎn)市場這么多年,對中國房價的復雜邏輯早有領教,但在全球經(jīng)濟一片低迷,中國經(jīng)濟下滑勢頭非常明顯的情況下,高高在上的房價卻顯示出其頑強的生命力,這其中的緣由,真的值得反思。在宏觀經(jīng)濟衰退,房價依舊畸高的情況下,所謂的“自住需求”的入市推動房地產(chǎn)回暖幾乎可以肯定是一個騙人的說辭。那么,中國的房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么,是什么力量再次引發(fā)購房者的恐懼,又是什么人有如此巨大的購買力,撬動了價格尚處于珠穆朗瑪峰頂?shù)闹袊康禺a(chǎn)市場。

  筆者認為,在房價遠遠沒有回歸的情況下,購房者紛紛入市,最可能的原因無非是兩點:其一,擔心政策“打左燈,向右轉(zhuǎn)”。政策一方面口口聲聲“不動搖”,一方面在“穩(wěn)增長”的旗號下,卻不斷的坐視各地“微調(diào)”房地產(chǎn)政策。購房者擔心的是,自己一味相信政策不會松動,但等到最后,卻發(fā)現(xiàn)先知先覺者早已行動,醒悟過來,房價已經(jīng)距離夢想遠去。這樣的故事,已經(jīng)多次發(fā)生,即使買錯,也別再錯過,這種“井繩效應”是時下絕大多數(shù)購房者最真實的心態(tài)。比如,這次報道里面央行的“特急”文件,報道者真的是抓住了購房者最恐慌的心理:特急,對于七折購房貸款,曾經(jīng)的文件也有,為什么偏偏在宏觀經(jīng)濟下調(diào),房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵時期,央行要出臺這樣的“特急”文件?急什么?對自主需求和投資需求,采取差別化的政策,這是一貫的政策,無需強調(diào),更無需通過“特急”之類的字眼來進行強調(diào)。但偏偏是,在這個關鍵時刻,一些消息本身印證了購房者對政策以前的不信任。而6月份的降息,事實上成為壓倒很多對調(diào)控政策還抱有一絲幻想的觀望者的最后一根稻草;其二,購房者擔心,即使政策真的不動搖,但各地很可能在執(zhí)行層面,在鼓勵自住需求的旗號下,通過執(zhí)行層面的造假手段,打開限購等政策缺口,最終激活房地產(chǎn)市場。限購已經(jīng)成了一個“有縫的蛋”,中介,地方政府都在想方設法打開限購的缺口。有媒體報道,近期一線城市住宅均價上漲,大多是豪宅和高檔住宅放量,但是,購買這些產(chǎn)品的人群,大部分屬于限購對象,有業(yè)內(nèi)人士認為存在限購資格造假現(xiàn)象,而北京市場很早就有傳言,通過辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口,每證收費數(shù)萬元。而一些二三線城市,限購造假現(xiàn)象更是相當普遍。最典型的是由中介代辦補繳社保證明,或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購城市的購房者說,只要在一張紙上簽個字就可以,主管部門根本不會審查。

  目前房地產(chǎn)的火爆是因為對政策的不信任,的確,經(jīng)過三年多的調(diào)控,盡管房價快速上漲的勢頭被遏制,但在各地對土地財政的依賴難以擺脫的情況下,房價未來上漲的預期遠遠沒有扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)政策和房價隨時都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是,在目前情況下,抑制房價上漲的最主要手段是隨時都可能被取消的限購,而一旦限購取消,房價的暴漲必然是一個大概率事件。如果目前房地產(chǎn)的火爆,完全是基于對政策的不信任,以及地方悄然放松限購所致,其引發(fā)的后果將是災難性的。如果這次調(diào)控失敗,以后無論政府出臺任何的調(diào)控政策,購房者都不會信任,政策的信譽將徹底破產(chǎn)。而在房地產(chǎn)市場孕育的金融風險本來已經(jīng)值得警惕的情況下,一旦房價再次失控,不僅會將很多房奴拖入災難的境地,中國的銀行將成為首當其沖的受害者,而銀行的壞賬極有可能引發(fā)美國次貸危機式的風險。

  在這種情況下,如果處于短視,處于“穩(wěn)增長”的短期需要,再次放松房地產(chǎn)調(diào)控,并將經(jīng)濟走出困局的希望寄托在房地產(chǎn),決策者勢必成為歷史的罪人。面對最近房地產(chǎn)市場的火爆,高層決不能裝聾作啞,更不能樂觀其成,任何放松中國房地產(chǎn)調(diào)控的做法都是極其不負責任的,不僅對中國經(jīng)濟長期的健康有害,更對黨的民意和執(zhí)政基礎具有極大的危害。

  中國的房價之高已經(jīng)是一個不爭的事實,而高房價也成為中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失調(diào),內(nèi)需不振的主要原因之一。筆者多次引用美國關于房價是否合理的數(shù)據(jù),在美國的公共政策看來,如果一個家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出,則意味著這樣的家庭絕對存在“住房問題”,但目前中國的房價,如果按照這個指標來衡量,恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問題。房價已經(jīng)成了中國經(jīng)濟,中國社會最大的不確定因素。請不要把刺激宏觀經(jīng)濟的重任再次寄托在房地產(chǎn)上。如果真的想靠房地產(chǎn)振興經(jīng)濟,則內(nèi)需,則經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,幾無任何活路,民眾對公共政策的信仰,蕩然無存矣。何去何從,請管理層自重。

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