2010年11月，李滄區(qū)新房均價8500元/平方米，2012年7月，新開樓盤均價跌至7500元/平方米；一年半前，四方區(qū)新都心區(qū)域均價到了1.4萬元/平方米，如今跌到1.3萬元/平方米……國務(wù)院專項督察16省市樓市調(diào)控，山東省在名單中。從2011年1月開始，樓市調(diào)控政策在青島全面落實。一年半以來，青島房價到底降了多少？青島能否經(jīng)得住國務(wù)院的專項督察？7月24日～25日，記者調(diào)查了解到，除市南區(qū)新房均價降幅較小外 ，其他區(qū)域新房價格都有大幅下跌的情況。

　　市北區(qū)

　　在樓市瘋狂的2010年底，市北區(qū)新房均價高達1.35萬元/平方米，其中一家住宅樓盤，最高價達到2萬元/平方米。然而到了2011年房價開始回落，目前的最高價約為1.7萬元/平方米，新房均價也跌到1.25萬元/平方米。不單是住宅價格在跌，商鋪的價格也在跌。

　　之前商鋪的價格要遠遠高于新房價格。然而最新釋放價格的一家樓盤打破了這個規(guī)律。大成公館位于市北區(qū)的西部，東望臺東商圈，挨著華陽路、昌樂路文化市場和遼寧路科技街，目前正式釋放商鋪價格，起價為1萬元/平方米，商鋪可以自由分割。而目前該樓盤周邊住宅價格已經(jīng)超過了1.2萬元/平方米。

　　在福州路附近，一家去年熱銷的樓盤，目前已經(jīng)入住。該樓盤沿街商鋪目前仍在叫賣，部分房源還積壓在開發(fā)商手里。購買商鋪的風險也是存在的。今年年初，市民孫女士購買了四方區(qū)一家樓盤的沿街商鋪。由于首付是分期付款，等到再付款的時候，孫女士頂不住了。商鋪本身沒有升值，住宅價格也在下跌，思考再三，孫女士選擇了和開發(fā)商協(xié)商退房。

　　四方區(qū)

　　7月25日下午，新都心區(qū)域的某大鱷樓盤售樓處銷售人員聯(lián)系了記者，詳細介紹接下來要推出的新房源，精裝修，價格是1.35萬元/平方米。早在2010年的時候，該樓盤精裝修房源價格已經(jīng)炒到了1.5萬元/平方米，還得搖號選房，售樓處一片火爆。2010年下半年，新都心區(qū)域在售的大鱷樓盤有三家，均價到了1.4萬元/平方米。目前，價格已經(jīng)明顯回落，維持在1.3萬元/平方米。還有樓盤推出首付分期付的優(yōu)惠措施。

　　四方區(qū)經(jīng)過一年半的調(diào)控，新房均價從2010年底的1.1萬元/平方米降到目前的1萬元/平方米，且目前最低價已達到7777元/平方米，很多樓盤的價格不足1萬元/平方米，效果還是很明顯的。對于下半年樓市走勢問題，青島同策房產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理柴偉斌表示，青島作為旅游城市，之前存在大量的投機客，調(diào)控對他們有較大的殺傷作用，但同時青島又是北方發(fā)展較好的城市，對于外來人口的吸引力很強 ，因此從長遠來看存在著大量房地產(chǎn)需求，調(diào)控的結(jié)果在青島表現(xiàn)為投資客離場，剛需客戶觀望，一旦價格回調(diào)到客戶的心理價位，剛需客戶會進場，成為支撐市場的主力。“2012年房地產(chǎn)仍然是吃緊的一年，同時也會是差別化調(diào)控的一年，大家在做好‘過冬’準備的同時，也要開始戰(zhàn)略的調(diào)整，控制成本，抓住剛需是關(guān)鍵。”業(yè)內(nèi)人士分析說。

　　李滄區(qū)

　　市內(nèi)四區(qū)方面，李滄區(qū)是樓市競爭最激烈的區(qū)域，住宅和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量都很大。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù) ，李滄區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量為1064套，四方區(qū)為550套，市北區(qū)為866套，市南區(qū)為392套，李滄區(qū)的供應(yīng)量最大。李滄區(qū)新建住宅供應(yīng)量也很大，而且有外來大鱷的刺激。去年，李滄寶龍廣場正式開業(yè)，提供了大量的商鋪房源。9月21日，萬達廣場將盛大開業(yè)。另外，偉東樂客城、中海國際社區(qū)等樓盤也都有商業(yè)房源。

　　2010年底的時候，李滄區(qū)新開樓盤價格幾乎都過了8000元/平方米，均價達到8500元/平方米，當時綠城理想之城每平米已經(jīng)過了萬元大關(guān)。青山綠水、春和景明價格也都是8000多元/平方米。到去年下半年的時候，李滄區(qū)房價開始走上下跌之路，青山綠水和春和景明都是9折銷售，萬科生態(tài)城精裝修起價不足7000元/平方米。到了今年，跌勢絲毫未減，多數(shù)樓盤已跌到7000多元/平方米。目前，李滄區(qū)在售新房均價大約在7500元/平方米。

　　雖然李滄區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量比較高，但成交量卻不及城陽區(qū)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù) ，市南區(qū)今年商業(yè)地產(chǎn)共成交了149套，李滄區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量為174套，城陽區(qū)則為262套。“前兩年購買城陽區(qū)商鋪的投資客，有一些是沒有賺到錢的，很多商鋪現(xiàn)在都空著。”業(yè)內(nèi)人士張百忍介紹說，“購買李滄區(qū)的新房還是可以的，現(xiàn)在低價房源很多。買商鋪的話得多考察一下，畢竟總價擺在那里。”

 城陽區(qū)

　　2008年青島房價大跌從城陽區(qū)開始，三年后的大跌，又是從城陽區(qū)開始。據(jù)了解，2010年底，城陽區(qū)新房均價已達到7300元/平方米，現(xiàn)在已降到6500元/平方米。在城陽的白沙灣區(qū)域，卓越蔚藍群島棲月島推出近期以來島城最大的優(yōu)惠，即買一送一，一成首付僅8萬元起；鑫江拉菲莊園推出8.9折的獨家團購活動；位于正陽路沿線的中冶圣喬維斯已經(jīng)是尾盤，現(xiàn)推出送車位、再惠16萬元的優(yōu)惠活動。

　　最引人注目的是卓越蔚藍群島棲月島推出的買一贈一。該樓盤曾在2010年漲價至8000元/平方米，如今已經(jīng)回落至6000元/平方米。根據(jù)最新的優(yōu)惠，買一套送一套，置業(yè)者購買蔚藍群島20套特價房，即能獲贈具有70年產(chǎn)權(quán)的精裝公寓一套。另外，也是在白沙河區(qū)域，有“別墅專家”之稱龍湖地產(chǎn)再次降價，旗下龍湖滟瀾海岸疊墅推出一萬元抵八萬元優(yōu)惠，約320平方米的房源最低180萬元起。

　　熟悉城陽樓市的購房者一定還記得，2010年的時候，這個區(qū)域的一家大鱷樓盤新房價格到了1萬元/平方米。當時白沙河區(qū)域房價是8500元/平方米，如今樓盤價格已經(jīng)跌了2000元/平方米。另外，二手房方面，價格也是下跌的。

　　即墨市

　　7月24日，記者了解到，位于即墨溫泉區(qū)域的樓盤中建尚溪地走上了降價之路，86～140平方米洋房，起價7060元/平方米，204～277平方米別墅，9.4折，最多省27萬元，該價格已是區(qū)域內(nèi)的最低價?？傮w來說，即墨高檔房均價在2010年底能達到1萬多元/平方米，現(xiàn)在已回落到7000多元/平方米。

　　整個即墨溫泉區(qū)域，是青島目前最大的別墅集中區(qū)，在售的，在建的、規(guī)劃的，總計超過30個別墅項目。該區(qū)域最早的別墅是獨棟別墅，定價是8800元/平方米，銷售得還算不錯。緊接著，獨棟別墅的價格開始上漲，最后價格到了2萬多元/平方米，聯(lián)排的價格也有1.5萬元/平方米。最早的幾個項目，還是很滋潤的，利潤也不錯，成交量也能保證。然而等到2010年的時候，溫泉區(qū)域高端房源的供應(yīng)量一下子上去了，樓盤扎堆，先后上市。就在這關(guān)鍵時刻，調(diào)控開始醞釀。2011年年初調(diào)控組合拳正式打出，溫泉區(qū)域剛開盤的樓盤傻眼了，售樓處頓時門可羅雀。

　　“郊區(qū)別墅項目，其實全靠稀缺性，要是遍地都是，而配套無改觀，就很麻煩，供求倒轉(zhuǎn)，客戶稀缺。于是 ，很多項目還沒開始推廣，就發(fā)現(xiàn)市場轉(zhuǎn)向了，就是投了50億的海泉灣，也是陷入一種經(jīng)營困局，沒有人來。區(qū)域配套不足的問題不是馬上就能改善，只靠打溫泉一張牌，產(chǎn)品雷同，競爭差異化小，市場拓展不出去，這就是溫泉別墅所面臨的共同困局。”島城樓市分析人士張百忍介紹說。

　　記者手記炒房客甭想殺回來

　　以1.2萬元/平方米的價格買入100平方米的房子，三個月后，1.5萬元/平方米轉(zhuǎn)手，凈賺幾十萬元。2010年的島城樓市，投資客確實可以賺大錢，非常幸福。但幸?？偸嵌虝旱?，經(jīng)過1年半的調(diào)控，青島多個區(qū)域房價明顯回落。在限購令短期無法取消的情況下，投資客甭想再殺回來……

　　據(jù)最新消息，國務(wù)院專項督察16省市樓市調(diào)控，山東省包含在內(nèi)。此次督察的重點是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。國務(wù)院督察組將深入有關(guān)部門和機構(gòu)核查政策落實情況，實地查看商品住房項目，聽取基層群眾意見和建議。對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督察組將督促進行整改。國家打壓房地產(chǎn)的基調(diào)絲毫沒有改變，炒房客真的可以歇歇了。