“一日拆遷，三代受益”、“不限購”、“適合投資”等字眼，在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，極具吸引力。而這些誘人詞匯并不是描述我們所熟知的高檔住宅，而是位居北京胡同的平房。
楊明是北京一家專做四合院平房老宅租售的房地產(chǎn)中介公司的一名中介經(jīng)理人，和一般中介不同，他每天不是穿梭于各個高檔樓盤或高層小區(qū)，而是游走在各條胡同之間。“要說投資性，胡同老宅最好不過，不說拆遷的補償，就是買了轉(zhuǎn) 手 一 賣 ， 就 能 掙 幾 萬 到 幾 千萬。”楊明介紹。
四合院掛牌在售總量為一百套左右
據(jù)了解，2008年北京市針對四合院做了一次統(tǒng)計，四合院存量有一萬 多 套 ， 但 產(chǎn) 權(quán) 關(guān) 系 清 晰 的 只 有40%，剩下的都已被房管所、學(xué)校等機關(guān)單位作為公用。而這4000多套可交易的四合院里，掛牌在售的總量維持在100套左右。
楊明介紹道，2007年和2008年是四合院市場最好的兩年，因為奧運會，政府鼓勵四合院改造成接待游客的奧運人家，四合院開始被更多人了解，2007年整個市場的成交量是迄今為止最多的一年，達到30套；2008年是看房人數(shù)最多的一年，港臺人、法國人，甚至沙特阿拉伯人也來了，但由于價格昂貴，除了2007年、2008年以外，每年平均成交量也僅只有兩到三套。
平房特色：不限購、拆遷補償高
“現(xiàn)階段北京在售的胡同老宅，多指二環(huán)以里的平房。”楊明說，由于面積小，地理位置優(yōu)勢明顯，但多沒有產(chǎn)權(quán)，僅有使用權(quán)，真正擁有產(chǎn)權(quán)的平房只占10%左右。
的確，記者在房地產(chǎn)交易平臺搜房網(wǎng)上看到，相對于89萬余條的多層住宅房源，胡同老宅房源僅有266條。但也正是因為房源稀少，胡同老宅的價格近年來飆升。楊明介紹，2008年初，平房房價大多在2萬元/平方米，但隨著后幾年房地產(chǎn)幾波整體漲價，現(xiàn)今房價已經(jīng)多在六七萬元/平方米，甚至高達10萬元/平方米-12萬元/平方米。而房源大小從七至八平方米到數(shù)十平方米，甚至幾百上千平方米，各不相等。
“除面積大小有區(qū)別外，是否在景區(qū)周圍，是否屬于學(xué)區(qū)房，都決定著房子的價格。”楊明說，像西單、西四等重點區(qū)域的平房，價格多在每平方米8萬元-12萬元之間，而像新文化街，則多在六七萬元。
楊明介紹，平房與該地段商品住宅、二手房價格相比，每平方米貴1-2萬元，若是整體四合院，則價格更為稀貴。例如，燈市口學(xué)區(qū)，普通住宅價格在4.5萬元/平方米-5.5萬元/平方米，而平房則可達到6萬元/平方米-7萬元/平方米。“平房能維持高價并升值快的重要原因是面積小，10多平方米就能落戶，孩子就能上學(xué)。另外，平房不在限購范圍內(nèi)，外地人同樣可以購買；投資價值高。”
李小姐為了孩子能讀北京實驗二小，在附近的胡同買了個22平方米的平房。“胡同里的平房不限購，我們也是萬般無奈才選擇了這個房子，但我們一家三口根本住不下，而且房子太舊，環(huán)境也不好，我們只能在附近再租一套。”
楊明介紹，類似于李小姐這樣的買家并不在少數(shù)，甚至有的買了半年多，孩子落了戶，上了學(xué)，就又把房子賣出去。
“除了學(xué)區(qū)房，平房還有另一個特色，就是拆遷。”楊明表示，由于平房多在2環(huán)以內(nèi)，隨著北京市的整體規(guī)劃，越來越多的胡同老宅被拆除轉(zhuǎn)眼變成了高樓大廈。而對于老房拆遷的賠償，由于面積小，搬遷成本高，因此，不足15平方米的按15平方米計算，而價格也多為市場價的兩倍，投資升值價值比一般樓房高很多。“而有產(chǎn)權(quán)的平房更是高價值，不但屬于個人，產(chǎn)權(quán)也與商品住房不同，是永久產(chǎn)權(quán)。”
謹防消息欺詐合同詐騙
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，在限購的背景下，不限購的平房成為投資者的首選，也正因為房源稀少，一些中介便虛高報價，趁機炒作。
與此同時，張大偉指出，雖然一些胡同老宅具有投資價值，但不像人們所想象的那樣簡單。一方面，由于地處二環(huán)之內(nèi)，拆遷成本過高，絕大多數(shù)地產(chǎn)商不愿對其進行開發(fā)，另外，由于多數(shù)只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，購買安全系數(shù)較低。
另外，多數(shù)四合院多涉及多戶居民產(chǎn)權(quán)，這些歷史悠久的四合院，文革中收歸公有，再分給七八戶家庭，有的甚至擠進了幾十戶人。隨著家庭成員不斷增加，這些四合院變得更加擁擠。人們開始在房間里打隔斷，一間北房通常會被分成四個小房間，甚至在院里的空地上搭起了自建房。這也就形成類似于150平方米的院落就涉及20余戶產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)混亂，過戶難度極大。
“學(xué)區(qū)房、拆遷房，若沒有特殊 原 因 ， 一 般 不 會 有 人 愿 意 賣的。”張大偉表示，應(yīng)謹防消息欺詐、合同詐騙等違法行為。購房前應(yīng)弄清房產(chǎn)是否真正屬于學(xué)區(qū)房，不是離學(xué)校距離近就是學(xué)區(qū)房，有的與學(xué)校一墻之隔仍然不屬于。要弄清拆遷噱頭的虛實、產(chǎn)權(quán)的歸屬等問題，以防被騙。
