歷時三年的國美商都轉讓終落定。對海航而言，投資意義或大于商業(yè)意義。

　　近日，有媒體報道海航集團將以不到60億元的價格接手位于北京南四環(huán)的大型商業(yè)綜合體項目國美商都，截至目前未有談判雙方正式的消息公布。記者從海航實業(yè)獲悉，目前雙方仍在洽談階段，“內(nèi)容與外界傳的差不多”。

　　而記者從接近海航人士處獲悉，“交易已經(jīng)確定，價格50億多一點，還剩下一些尾款還未付。”

　　歷時三年的國美商都轉讓也因此而基本落下帷幕。

　　就在最近，國美商都“始作俑者”、力挺唐駿的微博紅人、中國世代投資控股集團董事局主席禹晉永因涉嫌合同詐騙罪，已被批準逮捕。

　　國美商都成拖累

　　也許沒有國美商都的拖累，國美的地產(chǎn)之路不會如此坎坷。

　　2004年，崇尚資本運作的國美電器創(chuàng)始人黃光裕與鼓吹“資本地產(chǎn)”的禹晉永一拍即合，禹晉永被任命為國美置地的總經(jīng)理。實際上，禹晉永此前什么地產(chǎn)項目也沒有做過，僅靠“資本地產(chǎn)”概念行走江湖。

　　2005年，國美置業(yè)以8.05億元的價格奪得豐臺區(qū)中關村科技園豐臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地35-A1地塊，成為北京市當年最大的招拍掛項目，命名為“國美商都”。

　　然而，對于該地塊的錯誤預估，禹晉永的冒進和不懂裝懂，也為國美地產(chǎn)的發(fā)展埋下了“地雷”。

　　一位接近國美地產(chǎn)的人士向記者透露，禹晉永拿國美商都項目時，黃光裕正在美國出差，根本不知道這件事。在國美置地任職僅僅8個月，禹晉永就被請了出去。

　　記者從一份內(nèi)部資料中獲悉，國美商都總建筑面積為55.6萬平米，其中購物中心面積為34.4萬平米，酒店為5.4萬平米，寫字樓為3.4萬平米。

　　21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔認為，一般的商業(yè)綜合體也就10萬平米左右，50多萬平米體量，堪稱“商業(yè)航母”。而商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)要復雜得多，要有持續(xù)的資金投入、成熟的管理團隊，以及精準的定位，但對于商業(yè)地產(chǎn)“新生”的國美置地來說，這一切都是匱乏的。

　　國美商都的定位幾次更迭，案名也由國美商都、鵬潤時代廣場、鵬潤國際時尚交易中心、國美廣場，又改回國美商都。嘗試了世界電子電器高科技體驗中心、服裝時尚中心等定位，而國美置業(yè)也更替了禹晉永、吳坤嶺、童淵等多任總經(jīng)理。

　　據(jù)了解，國美商都從2006年開工，2009年實現(xiàn)竣工，截至2009年，總投入達到31億元。國美置地對其只有投入，未能有實質性回報，該項目逐漸成為“燙手山芋”。黃光裕的地產(chǎn)之夢，也因此而被拖累。2008年黃光裕入獄后，包括國美商都、鵬潤建國酒店、昌平的一塊一級開發(fā)土地被出售。

　　幾經(jīng)周折終落定

　　從2009年開始，國美商都陸續(xù)接洽了中國中鐵、中鐵八局、紅星美凱龍、著名投行、海航等多個買家。

　　據(jù)三年前參與國美商都轉讓的一位業(yè)內(nèi)人士介紹，國美商都最初的評估價為100億元，最終報價60億元，樓面價達到1.1萬/平米。“房價三年漲了多少？這個價格沒變，實際上是降價出售了”，該人士表示。

　　一位接近海航的內(nèi)部人士告訴記者，“交易已經(jīng)確定，價格50億多一點，還剩下一些尾款還未付。”

　　但在許多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這不是一塊好啃的肥肉。

　　“凈地早就轉讓出去了，蓋好了，再轉讓，難度大很多，該項目62%的面積為購物中心，使其無法分拆出售，只能重新定位整合。”上述參與轉讓的人士表示。

　　從區(qū)域來看，項目周邊商業(yè)氛圍還不成熟，交通的通達性也一般，離地鐵還有一段距離，總部基地周邊沒有住宅。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，這個地方很多商業(yè)買家都不愿意買，而海航購買，是從地產(chǎn)的角度來考慮，而不是商業(yè)地產(chǎn)的角度。

　　而一位曾經(jīng)接觸過國美商都的買家認為，40多個億就已經(jīng)是心理底線了，投資回報也無法能測算。預計入手之后，會有5-8年的虧損，需要把虧損的錢預留出來。

　　一般企業(yè)能夠吞下該項目，但不一定能夠盤活，這需要超強的商業(yè)地產(chǎn)整合能力。因此買家必須反復評估，才能下決心購買。就是以“閃電收購”著稱的海航，也是談判了一年多時間，才最終確定。

　　海航或做強商業(yè)地產(chǎn)

　　雖然海航未正式公布其收購計劃，但據(jù)媒體報道，海航已成立由11人組成的“國美商都專項工作組”，由海航集團董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔任總指揮，具體負責完成項目收購后的各項手續(xù)，并完成項目融資、落實資金及付款工作。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，海航拿到項目后肯定要重新定位、招商，但最終能否成功，現(xiàn)在還是疑問。但可以肯定的是，國美商都是一個優(yōu)良資產(chǎn)包，能夠扮靚其資產(chǎn)表。

　　蔡宇翔分析，海航是以資本運作去操作，而不是商業(yè)地產(chǎn)的角度來操作，不少業(yè)內(nèi)買家，都將該項目視之為“雞肋”。“周邊住宅接近3萬/平米，收購價格才1.1萬/平米，在評估的時候，能夠做到2萬/平米，總資產(chǎn)價值就能達到100個億。”這一資產(chǎn)做進報表里，將十分靚麗。

　　一位熟知海航的人士表示，海航內(nèi)部也在進行整合，海航是以資本運作、投資見長的公司，做為投資人話語權更強，“投資的人收購了項目，然后交給管運營的人去經(jīng)營”。

　　實際上，海航最近收購勢頭正猛，多項發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)領域，如收購CBD區(qū)域的豐樹大廈。

　　從海航實業(yè)首頁可以看出其商業(yè)地產(chǎn)的野心，目前已成立中國集、YH城、YOHO灣等自有商業(yè)綜合體品牌，海航也將通過收購購物中心、自建等方式推廣和復制這些商業(yè)品牌。