打著養(yǎng)老旗號賣房？
雖然目前市場上的養(yǎng)老地產項目五花八門，但依然難以獲得老年群體的認可，收費高昂、舒適度差 、人文關懷少是老年人對于養(yǎng)老項目的普遍印象。
多位從事養(yǎng)老地產研究的人士在接受記者采訪時一再強調，養(yǎng)老地產更多的是提供養(yǎng)老服務的，而現在所謂的養(yǎng)老地產，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號賣房子。
“我開始做養(yǎng)老地產后，接觸了上百家企業(yè)，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產設計機構，沒有專門的為養(yǎng)老地產提供養(yǎng)老服務的機構，還是照傳統(tǒng)的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢。”全國房地產經理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產委員會主任陳宏告訴記者。
資深房地產評論人吳其倫告訴記者，伴隨著現在60后、70后的人開始步入老年，他們的需求也會越來越多，未來的養(yǎng)老服務不能只停留在常規(guī)項目。“比如他們不單單關注文化方面的需求，更多的是關注自身價值的體現。像傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，如果提供一個閱覽室，好像就是給老人提供了一個文化場所，但現在不是這樣的，老人更關注自己一生價值的體現。”吳其倫舉例道，“比如我這一生有哪些成就，辦個成就展什么的，可以回顧一下自己的一生。”
令人欣慰的是，一部分房地產企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產時，開始重視養(yǎng)老服務的跟進。
記者注意到，無論是島城企業(yè)新華錦還是萬科、遠洋地產等地產巨頭，其進軍養(yǎng)老地產時都是與一些養(yǎng)老服務機構進行合作。比如新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心的合作方日本長樂控股株式會社是日本一家集全方位養(yǎng)老產業(yè)，包括養(yǎng)老院、老年健身、老年食品、上門老年服務以及老年保險業(yè)等為主的綜合性上市集團公司。而之前傳出與萬科進行合作的上海親和源則是國內最早進行養(yǎng)老地產開發(fā)的企業(yè)之一；遠洋地產遠洋天著副總經理徐海倫也表示，遠洋地產兩萬多平方米的養(yǎng)老地產項目建成后就會與美國的養(yǎng)老機構合作，提升養(yǎng)老服務水準。
“對于養(yǎng)老地產這種跨金融、建筑、物業(yè)、醫(yī)療、服務等多行業(yè)的特殊產業(yè)來說，專業(yè)分工很重要 ，特別是養(yǎng)老服務團隊，最好是和一些有經驗的養(yǎng)老服務機構合作，這樣提供的養(yǎng)老服務才能更到位。”陳宏表示。
拿地價格高成了企業(yè)命門
老年人對養(yǎng)老地產項目不滿意，而養(yǎng)老項目的開發(fā)和投資者也是怨聲載道，其中土地審批難造成的運營成本高等現實讓養(yǎng)老機構很難盈利，長期面臨虧損等問題。
中國房地產協(xié)會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任朱文俊告訴記者，養(yǎng)老地產的土地獲取途徑如果跟商業(yè)地產一樣的話，那么兩者的成本也就一樣 ，但養(yǎng)老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7～10年，是商業(yè)地產的2倍。
“普通的商業(yè)地產都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來投資，但不可能立刻見到收益。”朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產企業(yè)，很難有實力進行養(yǎng)老地產開發(fā)。”
國內最早專門面向老年人的房地產項目北京太陽城國際老年公寓的開發(fā)商朱鳳泊對此深有感觸。十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規(guī)定可以開發(fā)40萬平方米的住宅，但是因為要建設醫(yī)院、護理院、養(yǎng)老院等配套，太陽城只開發(fā)了31萬平方米的住宅。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅，緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務費才緩慢地實現了盈利。
與太陽城齊名的親和源也是如此，據其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億之后，該項目才首度實現財務持平，前5年都相當艱難。
養(yǎng)老地產用地價格高，成了眾多有意進行養(yǎng)老地產開發(fā)的企業(yè)命門之一。
朱文俊介紹，一般劃撥用地的土地價格大約是以招拍掛方式取得的土地價格的十分之一，甚至幾十分之一，這一部分的成本一下子能省不少。“那些做養(yǎng)老地產的開發(fā)商一定是要盈利的。如果政府拿出專門的養(yǎng)老用地，以比較低的價格專門用作養(yǎng)老地產開發(fā)，其中一部分可以進行買賣，另一部分則作為公益養(yǎng)老項目。這樣既幫政府解決了養(yǎng)老問題，自己還賺了錢，開發(fā)商肯定愿意做。”朱文俊表示。
事實上，部分省市已經意識到了這個矛盾，開始出臺措施進行規(guī)范。
貴州省目前出臺政策，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，這樣的話土地成本低，能便宜至少一半以上；日前，北京市國土局啟動的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作中首次將養(yǎng)老設施用地納入土地供應計劃中。
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