“房?jī)r(jià)高企或源于‘灰色資金’暗撐。”近日，亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)楊超指出“灰色正在吞噬中國(guó)樓市”，再次將地產(chǎn)界的灰色生態(tài)鏈推向風(fēng)口浪尖。她在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的灰色資金一直是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。

　　

　　記者了解到，類似的敏感話題經(jīng)常成為業(yè)內(nèi)“桌下”談資的熱點(diǎn)，灰色資本“玩家”擁有眾多操作手法。一位不愿透露姓名的深圳某融資公司高層表示：“盡管樓市在逐步回暖，但開(kāi)發(fā)商的融資空間仍然受限，灰色資本在其中獲益的驅(qū)動(dòng)力將會(huì)更強(qiáng)。”

　　

　　無(wú)處不在的灰色資本

　　

　　針對(duì)灰色資本在地產(chǎn)業(yè)的流向路徑，楊超撰文指出，一些開(kāi)發(fā)商將民間資本以高息方式繞道暗中進(jìn)入樓市，此外，有部分人將來(lái)歷不正當(dāng)?shù)?ldquo;灰色資金”用以購(gòu)房置業(yè)，將貨幣形態(tài)變?yōu)閷?shí)物形態(tài)。在她看來(lái)，民間資本長(zhǎng)期缺乏穩(wěn)定的投資渠道和規(guī)范的融資委托理財(cái)，房地產(chǎn)能夠滿足這些資金投資盈利的需求，而房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在大量的洗黑錢(qián)行為。

　　

　　深圳某擔(dān)保公司人士李群告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)引入的這類灰色資本通常被稱為“問(wèn)不出來(lái)源也不能問(wèn)的資金”。他坦言，自己從業(yè)以來(lái)幾乎每個(gè)月都能接觸到類似的資金，這些都是朋友圈內(nèi)相互介紹的“筍盤(pán)生意”，即穩(wěn)賺不賠的生意。

　　

　　李群舉例稱，不少擔(dān)保、典當(dāng)行都有較深的政商背景，政府機(jī)構(gòu)部門(mén)部分官員能拿出價(jià)值超過(guò)其實(shí)際工資水平的資金或?qū)嵨?。通過(guò)典當(dāng)行，他們可以將實(shí)物變現(xiàn)，或者獲取業(yè)界的“授信”，即投資的額度。“我們這些中介機(jī)構(gòu)愿意做這樣的生意，主要是因?yàn)檫@些官員壓價(jià)不會(huì)過(guò)低，由于他們不懂實(shí)際行情，且這筆資金可能是帶有某些灰色背景，他們一般不愿意多追究抵押價(jià)，而是希望盡快產(chǎn)生投資回報(bào)。”李群稱。

　　

　　有了這樣的需求，當(dāng)需要融資的項(xiàng)目急著找上門(mén)來(lái)時(shí)，生意自然就順理成章了。在李群看來(lái)，項(xiàng)目融資利率不會(huì)低于銀行，有時(shí)候甚至?xí)倾y行借貸的兩三倍，因此不論是中介機(jī)構(gòu)還是投資者都會(huì)被高額投資回報(bào)吸引，“抵押一套房，回報(bào)翻一番”的業(yè)內(nèi)傳聞的確能實(shí)現(xiàn)。

　　

　　而這種渠道一般都在圈內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，保密性非常強(qiáng)。“大家都心照不宣。”李群坦言，由于房地產(chǎn)需要大量資金，且投資回報(bào)見(jiàn)效快，因此，該行業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)常受到中介機(jī)構(gòu)和有投資需求的“特殊客人”青睞。

　　

　　此外，灰色資本也在民間集資和借貸的生態(tài)鏈上暗流涌動(dòng)。記者曾經(jīng)從佛山市某律所獲得一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)糾紛案件與此類資金相關(guān)的細(xì)節(jié)。據(jù)了解，某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目急需大量資金周轉(zhuǎn)，在銀行等其他正規(guī)融資屢屢吃上閉門(mén)羹，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商曾接觸到某政府公職人員提出的融資支持，對(duì)方提出“融資不限額，且利率雖高于銀行而低于其他專業(yè)融資機(jī)構(gòu)”的優(yōu)惠條件，但前提是其親屬要介入。

　　

　　該開(kāi)發(fā)商其后向律師透露，這些資金除了有正常收入外，還有大量官方背景的實(shí)物和資金，沾有“挪用公款”的色彩。因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，上述開(kāi)發(fā)商拒絕了對(duì)方。他從業(yè)內(nèi)得知，周邊部分項(xiàng)目或多或少都曾通過(guò)這類渠道解決燃眉之急，而部分現(xiàn)金流緊張的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)贈(zèng)予新建房屋的產(chǎn)權(quán)支付本息。

　　

　　“渾水摸魚(yú)”

　　

　　“多年來(lái)的樓市調(diào)控政策，都沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源進(jìn)行規(guī)范，這為地產(chǎn)資金的不透明化提供了很大的滋生空間。”珠海市某中型房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，正是因?yàn)橛羞@樣的土壤，大量的灰色資金才得以在各種神秘渠道中“渾水摸魚(yú)”。

　　

　　關(guān)于這類神秘渠道的表現(xiàn)形式經(jīng)常見(jiàn)于各大報(bào)端。從民間借貸、高利貸，到各類的地產(chǎn)融資理財(cái)產(chǎn)品、地產(chǎn)信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)私募基金等，這些灰色資金逐步披上各種合法的“光鮮外衣”。

　　

　　中國(guó)銀行理財(cái)規(guī)劃師雷先生向本報(bào)分析指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)增值空間大，再加上監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源的監(jiān)管并不嚴(yán)厲，房地產(chǎn)成為很多灰色資金或者不法資金的首選目標(biāo)。

　　

　　他稱，通過(guò)投資房地產(chǎn)公司或參股，以經(jīng)營(yíng)收益的形式將非法所得混同后，經(jīng)繳納稅務(wù)，使得犯罪收入合法化，從而達(dá)到“洗白”的目的；或者以置業(yè)、炒房再出售等手段，變灰色為合法收入。

　　

　　華澳國(guó)際信托經(jīng)理史先生表示，目前已有越來(lái)越多的個(gè)人巨額資金通過(guò)信托或者私募的形式，參與到房地產(chǎn)投資這個(gè)領(lǐng)域。這首先可以起到合理避稅的作用，其次信托和私募對(duì)資金來(lái)源的審查也比較寬松。

　　

　　他以信托為例，“盡管信托也會(huì)要求對(duì)資金來(lái)源進(jìn)行說(shuō)明，但只是一個(gè)走過(guò)場(chǎng)的形式。”數(shù)位私募圈業(yè)內(nèi)人士與史先生的說(shuō)法一致，認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中，細(xì)查資金來(lái)源會(huì)增加業(yè)務(wù)的不便，且不是業(yè)務(wù)指標(biāo)考核的重點(diǎn)，所以“只要形式上過(guò)得去就行”。

　　

　　南方基金某業(yè)務(wù)部人士向記者指出，對(duì)于信托公司而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品仍然是賺錢(qián)的項(xiàng)目，為了規(guī)避信息過(guò)于公開(kāi)，部分理財(cái)產(chǎn)品會(huì)隱藏與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的因素，甚至以其他名目發(fā)行。

　　

　　這類產(chǎn)品由于資金需求量大，籌集時(shí)間短，對(duì)資金來(lái)源核實(shí)的可行性也很低。“即使有灰色資本，他們都有各種方法掩護(hù)，而且他們能在短時(shí)間買(mǎi)入的量大，一般都不會(huì)被拒絕。”上述人士補(bǔ)充道。

　　

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模未來(lái)可能還會(huì)縮減，而房企在限貸等調(diào)控環(huán)境下，獲取資金會(huì)越來(lái)越難。事實(shí)上，房企融資渠道受限一直都是房企的心病。

　　

　　“應(yīng)該要疏通渠道。房企要存活下來(lái)，資金才是救命稻草，融資渠道受限，如果能找到的只有這些灰色資金，房企也得無(wú)奈接受。”華南某上市房企融資部負(fù)責(zé)人曾有過(guò)類似的經(jīng)歷，該公司一般只從合法渠道獲取資金，但去年融資受限的情況非常嚴(yán)重，最后只好找了“門(mén)路”解決問(wèn)題。