在融資重重受限的背景下，房地產(chǎn)基金開始成為越來越多房企資本突圍的新方向。11月15日，嘉凱城(000918,股吧)集團(tuán)股份有限公司公告宣布，公司擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)（簡(jiǎn)稱“融晟”）簽署《湖州龍溪翡翠項(xiàng)目投資合作框架協(xié)議》，融晟擬通過股權(quán)加債權(quán)的方式對(duì)公司下屬子公司湖州嘉恒置業(yè)有限公司進(jìn)行投資，投資總額不低于8億元不超過10億元。
融晟即“嘉融優(yōu)勢(shì)發(fā)展基金I期”，首期由寧波嘉晟投資管理有限公司（嘉凱城全資子公司上海凱思達(dá)股權(quán)投資有限公司持有其51%的股份）以貨幣方式認(rèn)繳出資800萬元人民幣，該認(rèn)繳出資額占本合伙企業(yè)出資比例的1%；由中融國(guó)際信托有限公司以貨幣方式認(rèn)繳出資79200萬元人民幣，該認(rèn)繳出資額占本合伙企業(yè)出資比例的99%。
“這筆基金的募集總額將達(dá)50億。”嘉凱城董辦副主任張女士向和訊房產(chǎn)介紹，“雖然，首期8億基金是以龍溪翡翠項(xiàng)目的名義發(fā)起，但這只是集團(tuán)探索地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一個(gè)開端。”盡管嘉凱城認(rèn)為集團(tuán)是在“發(fā)展戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)”，但這筆基金無不體現(xiàn)了融資需求。
項(xiàng)目亟需資金 基金救場(chǎng)
上半年凈虧損達(dá)3.28億元、三季度無錫樓盤近4折甩賣……嘉凱城今年聲名大噪，直到今年第三季度，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，嘉凱城的凈負(fù)債率仍高達(dá)186%。
此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在過去一年嘉凱城集團(tuán)通過信托共融資近30億，不難判斷，若繼續(xù)借以信托融資，短期償債壓力勢(shì)必增加，而此時(shí)的龍溪翡翠項(xiàng)目又面臨著不得不開工的窘境，在項(xiàng)目開工亟需資金的背景下，嘉融優(yōu)勢(shì)發(fā)展基金似乎扮演了“救場(chǎng)”的角色。
資料顯示，龍溪翡翠項(xiàng)目用地最早由嘉凱城旗下湖州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年8月以總價(jià)7.75億元競(jìng)得，項(xiàng)目位于浙江省湖州市的核心CBD，總建筑面積為42.66平方米，規(guī)劃打造為城市綜合體。為開發(fā)項(xiàng)目地塊，嘉凱城于2011年11月設(shè)立了嘉恒置業(yè)，但中途因種種原因，該項(xiàng)目直到今年8月才正式動(dòng)工。
據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人此前向媒體透露，該項(xiàng)目將產(chǎn)生很大的收益，在集團(tuán)的幫助下，兩年以后也肯定能順利償還第一筆8億元基金。
也就是說，龍溪翡翠是一個(gè)能產(chǎn)生高額回報(bào)的項(xiàng)目，但若再延遲開工又恐將被作為“閑置土地”強(qiáng)制收回；反之，項(xiàng)目一旦開工又需要大量的資金投入，而資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)97.96%的嘉恒置業(yè)顯然無力承擔(dān)項(xiàng)目開工建設(shè)的費(fèi)用。不過在基金的支持下，嘉恒置業(yè)未來將可獲得嘉凱融晟提供的約8-10億元資金投入。
事實(shí)上，比起龍溪翡翠項(xiàng)目，嘉凱城本身具備很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，單計(jì)11月15日其收盤價(jià)和三季度每股凈資產(chǎn)，和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，嘉凱城的市凈率為1.59倍，與行業(yè)老大萬科的1.60倍相差無幾。
國(guó)元證券(000728,股吧)分析師沈亮亮亦認(rèn)為，嘉凱城短期還款壓力并不大。三季度末賬面現(xiàn)金20億，四季度估計(jì)還有20億左右銷售款，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款接近60億，包括17億信托，部分短貸基本會(huì)采用展期方式延續(xù)，至明年上半年實(shí)際需要償還的款項(xiàng)在30億左右。
設(shè)“防火墻” 疑規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
雖然相比較短期將集中到付的信托，基金長(zhǎng)達(dá)三年乃至五年以上的投資周期無疑能為房企償債帶來緩沖空間，但高達(dá)50億的房地產(chǎn)基金仍需做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。
和訊房產(chǎn)便發(fā)現(xiàn)，早在9月20日，嘉凱城就試圖通過凱思達(dá)與中融國(guó)際信托有限公司設(shè)立“嘉瑞長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)發(fā)展基金I期”，股權(quán)比例51：49。
但嘉凱城董辦副主任向和訊房產(chǎn)解釋稱：“兩次設(shè)立的基金其實(shí)是同一筆，只是換了名字。”然而 ，公告表明，該筆基金并不只是換了名字，而是改由凱思達(dá)成立子公司再與中融信托成立有限合伙公司，而實(shí)際上凱思達(dá)控股51%的寧波嘉晟投資管理有限公司只是在10月16日才成立的“殼”公司。
“之所以這樣操作可能是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”德信資本董事長(zhǎng)陳義楓對(duì)和訊房產(chǎn)表示，作為有限合伙企業(yè)的普通合伙人需要承擔(dān)連帶風(fēng)險(xiǎn)，很多企業(yè)都會(huì)設(shè)立一個(gè)子公司以將風(fēng)險(xiǎn)隔離，即使出現(xiàn)問題也只是子公司被破產(chǎn)清算。
華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎則對(duì)和訊房產(chǎn)表示，嘉凱城三大股東都為國(guó)有企業(yè)，而中融信托也有國(guó)資背景，改由子公司作基金發(fā)起人還有可能是便于通過浙江省國(guó)資委的審批。
嘉凱城董辦副主任則表示，對(duì)此操作并不知情。不過，用800萬元的認(rèn)繳出資撬動(dòng)8億元的基金設(shè)立，嘉凱城終究還是基金的實(shí)際操盤人。
這樣的融資對(duì)嘉凱城而言仍有隱憂。在增信措施中，嘉凱城承諾，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及本次增資完成后，湖州嘉業(yè)以其所持有的嘉恒置業(yè)股權(quán)，為嘉凱融晟按期收回債權(quán)投資本息等提供質(zhì)押擔(dān)保。而此前，嘉恒置業(yè)49%股權(quán)已被作價(jià)5629萬元轉(zhuǎn)讓給了嘉凱融晟。
除了潛在的擔(dān)憂，一位業(yè)內(nèi)人士還指出，嘉凱城真正的問題在于遲緩的去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上相對(duì)激進(jìn)的開工計(jì)劃。據(jù)悉，今年上半年，嘉凱城實(shí)際新開工面積20.63萬平方米，但上半年銷售面積僅12.41萬平方米。值得一提的是，嘉凱城上半年實(shí)際開工面積僅為全年計(jì)劃的23.29%，這意味著，若全年開工計(jì)劃正常進(jìn)行，參考目前的去化速度，加大融資力度或再造風(fēng)險(xiǎn)。
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