十八大已經(jīng)結(jié)束，民生問題是十八報告中主要議題，而住房作為民眾最大的民生，所以國內(nèi)絕大多數(shù)民眾對十八大關(guān)于住房市場之政策調(diào)整抱有很大的期望。因為，對于國內(nèi)絕大多數(shù)民眾來說，面對當前過高的房價及房地產(chǎn)泡沫，希望十八大后國內(nèi)住房政策能夠出現(xiàn)重大調(diào)整，并讓中國住房市場能夠回歸到民生、回歸到消費、回歸到理性、回歸到真正改善與提升民眾住房福利條件。

 

　　不過，我們應(yīng)該看到，從2010年關(guān)于住房市場的國十條以來，與以前相比，住房市場發(fā)展的宗旨發(fā)生了根本性變化，即遏制住房投機投資，鼓勵住房自住消費?？梢哉f，近幾年來的住房政策，無論是行政干預(yù)政策還是房地產(chǎn)經(jīng)濟政策，基本上是圍繞著這個基點服務(wù)的。但是，為何中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有如香港等地那樣手起刀落，立即住房市場投機炒作得到遏制？這里既有住房政策的藥力不足的問題，也有住房宏觀調(diào)控管理方式問題。因為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控管理思路不同，這就必然導(dǎo)致對市場判斷不同及所給出的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策軒輊相異。因此，十八大后，政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是預(yù)期管理還是供求管理應(yīng)該要一條清楚的主線。否則，是無法正確當前房地產(chǎn)市場之態(tài)勢，更無法出臺針對性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。

 

　　首先，對于當前中國住房市場，應(yīng)該是有以下幾個清楚的特征。一是從2010年以來的住房市場宏觀調(diào)控，到今年4月止，本來取得一定的成績，今年4月份之前國內(nèi)住房的總體價格水平開始在下行，但向下調(diào)整的幅度不大。如果順其趨勢，全國住房價格向下調(diào)整是必然。但是，所謂穩(wěn)增長的政策則打破了這種調(diào)整，特別央行降準及降息更是突然改變住房之預(yù)期，從5月份開始，國內(nèi)住房市場價格又開始小幅反彈。到目前為止，全國100個城市新建住宅的平均價格已環(huán)比連漲5個月。也就是說，價格是市場經(jīng)濟的核心。如果住房價格水平一直處于高位沒有向下調(diào)整，反之，這種向下調(diào)整的趨勢突然轉(zhuǎn)向為向上反彈，那么這不僅說明國內(nèi)住房市場以投資為主導(dǎo)的住房市場性質(zhì)沒有改變，而且整個住房市場的價格完全取決市場預(yù)期，更是說明當前國內(nèi)住房市場投資主導(dǎo)性。

 

　　所以，早些時候有政府職能部門的人認為在限購及限價政策作用下，國內(nèi)住房市場基本上是由住房消費需求為主導(dǎo)的市場，這個判斷是十分錯誤的。因為，不僅以預(yù)期決定價格的住房市場及住房銷售嚴重下降而房價不向下行的市場一定是以投資為主導(dǎo)的市場(這兩者都是投資炒作主導(dǎo)市場的基本特征)，而且上述政策與人們假定只購買一套住房是自用而不是投資，這個假定同樣是不成立的。因為，如果沒有對住房投資炒作進行事中及事后的限制，只要購買住房是賺錢工具，只購買一套住房同樣用作投資炒作。在這種情況下，只不過杠桿率低一些而已。

 

　　既然當前的住房市場仍然是一個投資炒作為主導(dǎo)的市場，要遏制住房投機炒作，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就得以預(yù)期管理為主導(dǎo)。政府不僅對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度要十分堅決，明確告訴市場政府是不允許住房的投機炒作，要讓市場知道政府有決心也有政策會堅決去除住房賺錢功能，更為重要的是要通過差異化的信貸政策及差異化的稅收政策來改變當前的市場預(yù)期。不是說政府要出臺某種政策，但遲遲不見蹤影。比如關(guān)于物業(yè)稅政策的出臺，議論了這些多年，但就是不見蹤影。這些都會嚴重影響市場預(yù)期?？纯聪愀叟c新加坡，其自由市場程度那樣高，但是房地產(chǎn)交易稅的政策一出臺，立即改變市場預(yù)期，市場投資炒作者立即退出市場。而且改變市場預(yù)期不僅是要阻嚇新投機炒作者進入，最為重要的是要讓已經(jīng)進入投資炒作者紛紛退退出市場。在這種情況下，住房市場宏觀調(diào)控不采取預(yù)期管理是達不到效果的。

 

　　其次，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫大已經(jīng)是無以復(fù)加了，但是中國住房市場是一個剛剛發(fā)展起來沒有經(jīng)歷過第一輪周期性調(diào)整的巨大差異性的市場。由于住房的不動性及中國巨大住房市場差異性，從而使得市場的許多問題容易掩蓋。比如全國各省市住房銷售面積及銷售金額的增長2011年與2012年此起彼落。比如2011年1-10份住房銷售面積及銷售金額增長最快省份為分別為37.9%(青海，內(nèi)蒙古為35.3%，河北為33.6%)和54.8%(河北，陜西為50.6%，內(nèi)蒙古47.7%)，而住房銷售面積及銷售金額增長最慢的省市分別為負20.0%(浙江，上海為負14.1%，北京為負13.9%)和為負12.6%。但是在2012年1-9月份住房銷售面積及銷售金額增長最快省份為分別為25.2%(北京，吉林23.2%，貴州為18.4%)和28.2%(山西，湖北為22.2%，貴州21.2%)，而住房銷售面積及銷售金額增長最慢的省市分別為負37.0%(內(nèi)蒙古，青海為負34.8%，新疆為負24.5%)和內(nèi)蒙古為31.7%。

 

　　這些數(shù)據(jù)說明了，住房為作為不動產(chǎn)，它不是一個全國性的統(tǒng)一市場，它永遠是無數(shù)個不同價格水平分割的市場。政府要想用統(tǒng)一的標準統(tǒng)一的政策來治理這些市場是不可能的。特別是用行政性統(tǒng)一的干預(yù)手段對市場造成傷害更是會大。因此對住房市場的預(yù)期管理同樣要采取差異化的政策。還是，這樣一個巨大的住房市場又存在如此巨大的差異性，這就容易掩蓋國內(nèi)房地產(chǎn)市場巨大的風險。最近無論溫州和鄂爾多斯(600295,股吧)等房地產(chǎn)泡沫破滅，還是貴陽、沈陽、?？凇⑽錆h等地房地產(chǎn)局部嚴重過剩，都是預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在巨大風險。盡管這些風險看上去是區(qū)域性風險的，但不排除向全國各市場擴散。特別以木桶理論來看，系統(tǒng)性風險發(fā)生往往是會從最脆弱的地方開始。因此，政府對當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險決不可低估。

 

　　第三，由于市場預(yù)計十八大后住房市場政策將出現(xiàn)重大調(diào)整、由于一些地方政府在采取不同方式來突破中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策(比如各地住房公金積房政策微調(diào))、由于一些房地產(chǎn)企業(yè)上半年在一線城市住房銷售又出現(xiàn)大力回升及資金壓力減輕、由于一些房地產(chǎn)開發(fā)商又大制造明年房價上漲輿論等，從而國內(nèi)住房市場價格上漲預(yù)期正在形成。這不僅使得一線城市銷售快速增長(數(shù)據(jù)顯示北京、廣州、上海、深圳4大城市10月份住房成交量按年分別增加了87%、68%、90%及80%)，而且一線城市的土地交易急增。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場價格上漲的預(yù)期再次形成，那么早幾年住房市場宏觀調(diào)控有可能付之東流。

 

　　總之，當前國內(nèi)住房市場仍然是一個投機炒作為主導(dǎo)的市場，政府對當前住房市場形勢要有一個清楚的判斷。只有在這樣的基礎(chǔ)上，才能出臺有效的治理政策。而對這樣的住房市場宏觀政策要把重點放在預(yù)期管理上，只有國內(nèi)住房市場完全出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)型，政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策只能逐漸由預(yù)期管理轉(zhuǎn)化住房供求關(guān)系管理。否則，政府要達到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標是不可能的。