2012年,香港回歸已15年。
回歸前100年,即英國統(tǒng)治香港時,一直實行嚴(yán)格的直接管治法,不僅最高領(lǐng)導(dǎo)人港督是由英國委任,而且立法局及行政會議成員,除了少數(shù)華人以外,大部分都是英國人。
經(jīng)濟方面,香港也幾乎全部由英資控制。根據(jù)1979年香港股市排名,華資能入前十的只有新世界一家,其余全是英資集團,包括匯豐、置地、怡和及太古等。
其中,怡和、太古、會德豐與和記黃埔更是被稱之為四大英資洋行,旗下生意涉及了香港的方方面面。
然而,隨著會德豐被船王包玉剛奪取,和記黃埔成為李嘉誠旗下企業(yè),越來越多英資洋行在香港消失無蹤。
自怡和從港交所退市,并將主營業(yè)務(wù)撤離香港之后,在香港堅守的英資企業(yè)已經(jīng)不多。
“四大英資洋行”逐漸消失之后,碩果僅存的太古顯得更為特別。至少,在發(fā)展策略和模式上,現(xiàn)如今高層仍是清一色英國人的太古有著非常明顯的不同。和其他房企相比,太古的風(fēng)格視乎充滿著“英國紳士”般的優(yōu)雅和緩慢。
這樣的作風(fēng)也被太古地產(chǎn)帶到了高速發(fā)展的中國內(nèi)地。
十年太古匯
太古地產(chǎn)進入內(nèi)地已經(jīng)21世紀(jì)之后的事情了。2001年,香港太古地產(chǎn)在廣州設(shè)立了第一個大陸地區(qū)的代表處,同時也開始投資其在內(nèi)地的第一個項目廣州太古匯。
當(dāng)年,太古地產(chǎn)受廣州某報業(yè)集團之邀,以一方出地、一方出錢的模式,共同開發(fā)天河路與天河?xùn)|路交界地塊,當(dāng)時規(guī)劃總占地面積近3萬平方米,建筑面積25-30萬平方米的綜合商業(yè)發(fā)展項目,初定于2006-2007年落成。
2002年4月,太古地產(chǎn)成功“兼并”周邊的婦幼保健院用地,令項目總占地面積擴大到近5萬平方米,建筑面積也增加到約45萬平方米,同時該項目總投資也追加到40億元。
2004年4月,太古地產(chǎn)又宣布增持項目42%股權(quán),由原來的55%增至97%。同時,總投資追加到46億元。
同年10月,項目正式定名為“太古匯”,并辦理完成用地手續(xù),項目地塊正式歸入太古地產(chǎn)名下。11月,太古地產(chǎn)宣布向太古匯項目注入40億元,正式啟動該項目,計劃于2008年建成開業(yè)。
但太古匯在2008年并沒有和廣州市民見面。2008年4月,時任太古地產(chǎn)廣州首席代表郝繼霖表示,太古匯項目“希望2009年底能夠做好,2010年亞運會期間推出”。
據(jù)了解,廣州太古匯項目除了因為對設(shè)計的多次修改導(dǎo)致進度延誤外,在地鐵接駁上與廣州地鐵公司存在分歧也是延誤施工的重要原因。
廣州地鐵三號線在原規(guī)劃中,只有一個出口與太古匯項目相連,可以直通太古匯的部分商場。但太古方面將香港“地鐵上蓋物業(yè)”建設(shè)思維移植到了內(nèi)地項目的開發(fā),希望太古匯項目能有更多的出口與地鐵接駁。
2008年年末,廣州地鐵公司作出了規(guī)劃變動,太古匯項目進入實質(zhì)性開發(fā)施工,預(yù)期2010年底開始分階段啟用。但事實上,太古匯最終開業(yè)時間是2011年9月23日,距離獲取該項目恰好十年時間。
十年磨一劍,這似乎就是太古的行事作風(fēng),因為類似事情同樣出現(xiàn)在太古其他內(nèi)地項目上。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對太古地產(chǎn)中國區(qū)行政總裁白德利先生的采訪實錄:
觀點地產(chǎn)新媒體:太古匯開業(yè)已經(jīng)有一年多的時間,經(jīng)營狀況如何?
白德利:
太古匯開業(yè)這一年里,我們感到非常滿意和開心,因為太古匯給廣州帶來了新的購物休閑體驗。而且,不僅僅是零售部分給廣州帶來了新的體驗,在辦公樓方面的表現(xiàn)也非常好,比如在辦公樓二座的匯豐就是我們最大的租戶。所以太古匯整體的租賃,包括零售及辦公樓的出租情況都非常好。
另外,過去一年我們覺得最自豪的是位于零售區(qū)三層的“花園”,在那里為廣州帶來了新的餐飲組合,不單是戶外餐飲,我們也提供一些音樂的享受。這種戶外餐飲及音樂的享受在廣州、甚至在中國其他城市也不是經(jīng)常能體驗得到的。所以,整體來說我們對太古匯是非常滿意的。
其實太古匯的零售商鋪可以說是全部租出了,辦公樓的出租率也達到了80%,對于我們來說這是一個非常好的現(xiàn)象。廣州的辦公樓市場競爭一直很激烈,但每天還是有新的租戶跟我們談,想進入太古匯。
為什么呢?因為對于太古地產(chǎn)來說,太古匯是非常重要的一個項目,而對于租戶來說,這樣一個大型綜合項目對他們的業(yè)務(wù)和營運也有很大幫助。
觀點地產(chǎn)新媒體:從2001年簽下了太古匯這個項目,但是到2008年太古地產(chǎn)才正式宣布進軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場,并且在北京設(shè)立總部。為什么這中間會有7年的間隔呢?
白德利:
雖然說中間有七年的時間,但是這七年沒有特別大的意義。因為在這七年的時間里我們投資了兩個大型的項目,分別是北京的三里屯VILLAGE和上海大中里。也就是說,整整七年時間里不等于沒有在中國進行投資。
我們2008年在北京設(shè)立總部,主要是決定把香港重點和高級別的管理層派駐到北京,但不等于我們2001年到2008年這一段時間沒有在中國房地產(chǎn)市場進行投資。
有一些公司選擇在中國以外的地方處理和開發(fā)國內(nèi)的業(yè)務(wù),但我們覺得必須要在國內(nèi)設(shè)立一個總部,而且是由高級管理層長期常駐,才能夠?qū)W⒐驹趪鴥?nèi)的進一步發(fā)展。所以,我們2008年成立了北京的總部。
觀點地產(chǎn)新媒體:2008年全球金融危機以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素,有沒有使太古地產(chǎn)當(dāng)時設(shè)立北京總部時產(chǎn)生猶豫?
白德利:
這些因素沒有影響我們的決定,因為當(dāng)時我們已經(jīng)在北京設(shè)立了國內(nèi)總部,而且已經(jīng)在國內(nèi)三個不同城市投資了三個大型項目。
之后,到08年太古地產(chǎn)開始做北京第二個項目頤堤港,到了2010年,在成都又做一個項目,現(xiàn)在太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地一共有5個大型綜合項目。
雖然當(dāng)時有金融危機,但也不影響我們在國內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)的長期策略。正是我們所說的,危機就是有危險也有機會。
觀點地產(chǎn)新媒體:從太古地產(chǎn)在國內(nèi)幾個項目來看,大部分都是跟其他公司合作獲取土地或者項目,對于合作企業(yè)有什么要求?什么樣的公司能夠成為太古地產(chǎn)合作伙伴?
白德利:
首先是說,我們不一定要求所有國內(nèi)項目都要有合作伙伴,同樣,我們也沒有說不會找新的合作伙伴。太古地產(chǎn)對于項目開發(fā)是非常有彈性的,會根據(jù)不同項目的獨特性來決定,選擇最好、最合適的開發(fā)模式。
讓我給你一點歷史資料,其實我們在國內(nèi)合作的第一個項目是上海南京西路中信泰富廣場,是跟中信泰富集團合作。
之前太古地產(chǎn)在香港的又一城也是與中信泰富合作,不過上海那個項目是很久以前的了。我們在上海項目占的股份很少,主要是為了了解上海房地產(chǎn)市場。
之后的廣州太古匯、上海大中里及北京三里屯VILLAGE這三個項目,我們都有合作伙伴。這三個項目的情況是合作伙伴本身已經(jīng)拿到了土地,而且都是位置非常優(yōu)越的地塊,是所在城市最好的地段這是我們開發(fā)大型綜合體最關(guān)鍵的因素。這三個合作伙伴都有很好的土地資源,他們也希望太古地產(chǎn)加入一起開發(fā)這些項目。
另外就是跟遠洋地產(chǎn)合作的兩個項目,分別是北京頤堤港、成都大慈寺項目。
除了土地關(guān)系之外,分別發(fā)揮自己最好的優(yōu)勢,在合作過程中非常重要。比如說太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)的合作,遠洋地產(chǎn)有很好的本地優(yōu)勢,有在國內(nèi)不同城市工程與開發(fā)經(jīng)驗,而且對國內(nèi)所有流程都非常熟悉。太古地產(chǎn)本身在香港做了很多零售項目,特別是零售項目設(shè)計經(jīng)驗,而且與很多零售品牌有長期良好關(guān)系,可以把好的國際品牌帶到國內(nèi)不同城市,同時在商業(yè)運營方面我們也非常有經(jīng)驗。
結(jié)合雙方優(yōu)勢合作的北京頤堤港項目今年九月份已經(jīng)開業(yè)了,開業(yè)典禮上,遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)總裁都分別表達了對頤堤港項目的自豪感,而頤堤港是太古地產(chǎn)在國內(nèi)開發(fā)時間最短、最快落成開業(yè)的項目,證明了強強連手是非常好的開發(fā)模式。
因為有這樣的合作基礎(chǔ),我們在成都再一次跟遠洋合作。
北京與成都項目不一樣的地方是,北京頤堤港項目是遠洋先有這個項目,然后邀請我們加入。成都的項目是我們先拍得了這地塊,然后邀請遠洋加入。我們認(rèn)為,根據(jù)北京項目的經(jīng)驗,成都項目的合作也會非常成功。
在我們跟不同城市的政府代表溝通的過程里,我們希望通過跟遠洋地產(chǎn)這種合資伙伴關(guān)系,可以把國際和本地最好的內(nèi)容和經(jīng)驗帶到不同的城市。對于擁有土地的單位來說,我們認(rèn)為這是非常有吸引力的方案。
觀點地產(chǎn)新媒體:太古地產(chǎn)風(fēng)格比較謹(jǐn)慎,比如說太古匯用了十年時間打造,而內(nèi)地房企的開發(fā)速度相對較快。在開發(fā)過程中,包括對于投資回報等要求怎樣統(tǒng)一?用什么方法協(xié)調(diào)、平衡開發(fā)速度及回報?
白德利:
雖然說太古地產(chǎn)風(fēng)格比較謹(jǐn)慎,但謹(jǐn)慎是指在選擇最好的土地、選擇最好的投資機會的過程里。太古地產(chǎn)不是追求量的開發(fā)商,我們追求的是最好的品質(zhì),把最好的項目帶給國內(nèi)不同城市。
如果我們決定投資一個項目,那么在獲取這個項目之后,時間對我們來說就非常重要。在這個開發(fā)的過程中,不僅對于太古地產(chǎn),而是對于所有開發(fā)商來說,速度都非常重要的。也就是說,一旦決定投資一個新的項目,我們也希望用最快的時間把它建好,盡快落成然后開業(yè)。
太古匯的確用了很長時間,但這是一個學(xué)習(xí)的過程,在這個項目我們學(xué)會了很多,后面跟遠洋合作的頤堤港,就是在非常短的時間內(nèi)把它建好、落成和開業(yè)。在這段時間里面,我們理解并學(xué)會了新的東西,而且在不斷進步。
太古地產(chǎn)的開發(fā)與商業(yè)模式,不管是在香港還是在國內(nèi)都不是追求量。我們從來都沒有說幾年要完成幾個項目的目標(biāo),也從來沒有定過這樣的目標(biāo)。因為我們的業(yè)務(wù)模式是長期持有優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)組合,更希望做出最好的建筑,達到最好的效果。
在這個過程中位置的選擇非常重要,要用心、用時間找最好的項目,因為現(xiàn)在找到好的地段越來越不容易,這需要時間。如果找到一個很好的項目,確認(rèn)這個位置合適之后,我們希望為這個城市或者社區(qū)創(chuàng)造更好的價值。
香港太古廣場、北京三里屯VILLAGE都是我們創(chuàng)造價值的最好例子。大家都知道,是太古地產(chǎn)創(chuàng)造了香港金鐘這個商業(yè)地段;而北京三里屯本來是一個酒吧區(qū),我們不僅把休閑加強了,而且打造了一個非常時尚的綜合體,創(chuàng)造了一個非常時尚的亮點。
太古匯也是,現(xiàn)在廣州天河區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)對這個項目都非常肯定,他們對于太古匯在天河落地感到非常自豪,因為太古匯已經(jīng)把廣州的零售和生活享受提升到一個全新的層面。不管是在香港還是在國內(nèi),我們希望不單是建一個項目,而是能打造與時俱進、富有活力的多用途商業(yè)綜合體,跟社區(qū)一起進步。隨著時間的推移,把最好的價值帶給城市和當(dāng)?shù)氐木用?,這是太古地產(chǎn)在香港、在國內(nèi)一直在做的事情。
觀點地產(chǎn)新媒體:內(nèi)地一線城市或者好的二線城市,核心地段土地會越來越難尋找,如果在未來五到十年之內(nèi)土地成本無法降低,太古地產(chǎn)如何保障優(yōu)質(zhì)項目獲取與資金的平衡?較高的土地成本會不會使得投資回報空間受壓?
白德利:
太古地產(chǎn)在內(nèi)地四個城市已有五個大型綜合項目,在國內(nèi)的總投資是300億人民幣,我們對國內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展的情況非常滿意。
當(dāng)這五個項目全部落成之后,一共會有120萬平方米總樓面面積,這占了太古地產(chǎn)旗下物業(yè)組合三分之一的總樓面面積。國內(nèi)項目在這么短時間就有這樣的份額,我們對于這個比例和速度非常滿意,也認(rèn)為這樣的開發(fā)策略和模式是非常合適的。
除了資金投入以外,我們每個項目投資年限都是四、五十年的時間,這是非常長遠的投入。而且,過去這段時間項目的租金提升情況也非常令人滿意,在租金不斷有提升的情況下,我們對國內(nèi)投資回報的平衡狀況感到非常樂觀和滿意。
至于地價的問題,昂貴的地價對開發(fā)和回報率有一定的壓力。我們上一次是2010年在成都拿地,之后沒有獲得新的項目,但這是否等于國內(nèi)的地價會永遠都保持非常高的水平?我們認(rèn)為不會。
我們認(rèn)為將來中國經(jīng)濟一定會繼續(xù)增長,不管一線還是二、三線城市,像北京、上海,每天都在不停地開發(fā)新項目,也都在不斷進步。二、三線城市將來也會有更好的投資機會出現(xiàn)。對于我們來說,這是一個長遠的過程,我們并不急于在短時間之內(nèi)做大量項目。
觀點地產(chǎn)新媒體:現(xiàn)在市場環(huán)境跟十年之前太古地產(chǎn)剛剛進入國內(nèi)不同,越來越多開發(fā)商加入商業(yè)地產(chǎn)板塊,面對這種新的競爭環(huán)境,太古地產(chǎn)如何應(yīng)對?
白德利:
我們不擔(dān)心在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域有更多競爭對手,因為在任何地方、任何一個市場都會有競爭,而且競爭一定會越來越激烈。
我們不會花時間去擔(dān)心其他人在做什么,要關(guān)注的是自己做的項目是不是最好的,是不是適合太古地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)模式,而且是長遠的、可以創(chuàng)造價值的物業(yè)組合。
所以,在選擇合適地段、安排整個項目所有元素比例,包括運營、租戶組合等方面,太古地產(chǎn)都非常地用心,因為我們相信,只有我們的項目有很好的效果,大家是會認(rèn)同的,我們的項目競爭力是有目共睹的。
像北京三里屯VILLAGE開業(yè)也有四年了,期間朝陽區(qū)也有很多其他新的項目都出來了,但是出來的效果跟預(yù)期有很大的不同,所以說不同的項目幾年經(jīng)營下來情況都不一樣。
而我們這幾年把三里屯VILLAGE變成了北京朝陽區(qū)時尚亮點,這就可以證明我們的方向是對的、做法是對的,而且項目是具有長遠的競爭力。
觀點地產(chǎn)新媒體:在拿地或者獲取新項目上有沒有困難?
白德利:
我們在國內(nèi)已經(jīng)成功開發(fā)了三種類型的項目。
第一種是廣州太古匯,這個基本上與香港太古廣場一樣,是一個在城市核心地段的大型綜合體。第二種是北京三里屯VILLAGE,是低密度項目,用街區(qū)的模式開發(fā)商業(yè)零售。這個項目是在北京一個很特別的嘗試,四年下來也證明了它非常成功。
第三種就是頤堤港,位置不在城市最核心地段,也不是CBD的商業(yè)綜合體地段,但是它的大小和商戶組合是專門為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)設(shè)計的,給周邊居民和工作的人群提供最好的環(huán)境,是一個區(qū)域性的綜合體。
三種類型都成功了,這就最好的方式去告訴大家,太古地產(chǎn)能夠做到什么樣的效果。大家也看到了太古地產(chǎn)的執(zhí)行能力,可以在國內(nèi)完成非常好的大型綜合體項目。
觀點地產(chǎn)新媒體:年初記者會上,太古主席曾說今年不排除會在中港兩地并購?fù)恋睾晚椖?。這一年國內(nèi)的確出現(xiàn)了一些項目并購,今年是否獲取國內(nèi)項目的好時機?
白德利:
作為一個開發(fā)商,我們長期都在找新項目,或者合適的投資機會。太古地產(chǎn)在國內(nèi)四個城市有代表處,執(zhí)行的是區(qū)域性開發(fā)策略。代表處所在城市需要重點關(guān)注,但任務(wù)不僅僅是尋找這四個城市的機會,他們的責(zé)任還要在周邊城市找新的、合適的投資機會。
不過,我們暫時還沒有找到新的、合適的項目。我們對投資機會的類型沒有限制,有機會可能會跟政府單位合作,也有可能留意一些停建房產(chǎn)項目,這些都有可能。也有一些情況,可以是業(yè)務(wù)發(fā)展良好的開發(fā)商,他們擁有很好的地塊,也想與太古地產(chǎn)合作,因為他們知道我們可以為項目創(chuàng)造很好的價值。
內(nèi)地有很多開發(fā)商還在學(xué)習(xí)階段,而且他們認(rèn)為太古地產(chǎn)的優(yōu)勢在于可以開發(fā)以零售為主的大型綜合體,這是太古地產(chǎn)最強、最有經(jīng)驗的地方。對于內(nèi)地開發(fā)商來說,這是一個非常新的領(lǐng)域,我們相信在這個領(lǐng)域發(fā)展的開發(fā)商和機構(gòu)都會認(rèn)同這一點,而且他們都想跟太古地產(chǎn)合作。所以,我們也一直在找新的合作和開發(fā)機會。
舉個例子,成都錦江區(qū)的一些領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)到北京三里屯VILLAGE參觀,看了之后非常喜歡,然后跟我們探討在成都開發(fā)類似三里屯VILLAGE項目的可行性,并跟我們溝通看是否有興趣參與土地拍賣??梢哉f,如果我們沒有做好三里屯VILLAGE項目,可能就沒有現(xiàn)在的成都大慈寺項目了。
觀點地產(chǎn)新媒體:以您在太古、在香港及境外多年工作經(jīng)驗來看,現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫了嗎?或者說什么樣情況表明中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫?
白德利:
首先要提出,不管在哪個國家、哪一類地產(chǎn)市場,泡沫都是會出現(xiàn)的。因為地產(chǎn)市場是一個循環(huán),而在循環(huán)過程里,泡沫是必然會出現(xiàn)的,那它的爆破也是必然的。這是地產(chǎn)市場的一個特點。
如果某個市場供應(yīng)太多,有些人就覺得有泡沫的存在,這種情況也不會是永遠的。對太古地產(chǎn)來說,我們看的是長遠的投資與發(fā)展?jié)摿?,短期的波動不會影響我們開發(fā)投資的信心,也不會影響太古地產(chǎn)繼續(xù)進行業(yè)務(wù)發(fā)展的策略。
另外我們想強調(diào)的是因為我們有一個長遠的業(yè)務(wù)愿景,我們選擇在最好的地點去開發(fā)我們的綜合項目,通過持有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合,加上合適的租戶安排,我們的項目都能維持很理想的出租率。這個安排,能認(rèn)我們安然度過市場的短期波動。事實上有很多租戶,也認(rèn)同我們的理念,并覺得我們一直能為他們提供穩(wěn)健、良好的營商環(huán)境,他們知道我們的管理和決定都是基于長遠的考慮,我們非常在乎與他們的互信的伙伴關(guān)系。所以我們不會太在意短期泡沫的問題。
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