由于國(guó)家相關(guān)部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來(lái)打政策的“擦邊球”
原先承諾“10年包租”的公司在第三年已無(wú)力償付租金，到底是經(jīng)營(yíng)不善，還是一場(chǎng)精心策劃的騙局？
2010年6月，在上海工作的丁偉（化名）購(gòu)買了一套位于昆山市巴城鎮(zhèn)的商鋪，項(xiàng)目開發(fā)商為昆山華燁置業(yè)有限公司（下稱“華燁置業(yè)”）。
丁偉介紹說(shuō)，簽完購(gòu)房合同后，在開發(fā)商的指定下，他又與一家名為昆山龍易投資管理有限公司（下稱“龍易公司”）的企業(yè)簽訂了委托經(jīng)營(yíng)合同，后者獲得業(yè)主的獨(dú)家委托，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)商鋪，并承諾在今后10年內(nèi)向業(yè)主支付租金。
和丁偉一樣購(gòu)買上述商鋪的還有100多位業(yè)主，涉及總購(gòu)房款在6000萬(wàn)元以上。今年10月，業(yè)主們收到龍易公司發(fā)來(lái)的一份聲明稱，公司已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)邊緣，無(wú)能力繼續(xù)履行委托經(jīng)營(yíng)合同。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業(yè)主才如夢(mèng)初醒——自己的投資可能打了水漂。
昂貴的“包租十年”承諾
昆山巴城，緊鄰陽(yáng)澄湖，是著名的大閘蟹之鄉(xiāng)。2010年，就在游客前往陽(yáng)澄湖吃蟹的必經(jīng)之路上，華燁置業(yè)打造的這個(gè)名為“龍樂(lè)蟹咬金”的項(xiàng)目開始銷售。
記者獲得的一份樓盤宣傳資料顯示，“龍樂(lè)蟹咬金”項(xiàng)目位于巴城鎮(zhèn)迎賓西路與湖濱路交叉口。開發(fā)商聲稱要打造的是一個(gè)陽(yáng)澄湖生態(tài)大閘蟹交易市場(chǎng)。據(jù)悉，該市場(chǎng)總建筑面積1.1萬(wàn)平方米，項(xiàng)目可分割產(chǎn)權(quán)商鋪200余套，商鋪單套面積20～50平方米。
日前，記者在“龍樂(lè)蟹咬金”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目的許多商鋪已空置多時(shí)，部分餐飲、零售店鋪亦生意慘淡，人氣明顯不足。
據(jù)丁偉介紹，購(gòu)買該商鋪的業(yè)主多是上海人，且以老年人居多。他向記者坦言：“我認(rèn)真算了一下，按照開發(fā)商承諾的年租金收益率，包租10年基本可以收回成本，再加上當(dāng)時(shí)樓市還比較火，就果斷買下了一套。”
丁偉與開發(fā)商簽訂的商品房購(gòu)銷合同顯示，其購(gòu)買的這套面積23平方米左右的商鋪總價(jià)約43萬(wàn)元，折合單價(jià)約18695元/平方米。
“那個(gè)地段當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)頂多5000元/平方米，但因?yàn)橛?0年包租的承諾，我們才以如此高的價(jià)格購(gòu)買。” 丁偉介紹說(shuō)，開發(fā)商方面同時(shí)承諾年租金收益率不低于7%。“我買的還屬于相對(duì)便宜的，有些位置好的商鋪單價(jià)甚至在2.5萬(wàn)元/平方米以上，整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)肯定在2萬(wàn)元/平方米以上。”
然而，與業(yè)主簽訂“包租10年”合同的并非開商華燁置業(yè)，而是另一家公司，即龍易公司。
丁偉給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提供的“龍樂(lè)蟹咬金”委托經(jīng)營(yíng)合同顯示，龍易公司有權(quán)以業(yè)主名義進(jìn)行出租事項(xiàng)的談判，確定租賃合同條款并代表業(yè)主與承租人簽訂《房屋租賃合同》，委托經(jīng)營(yíng)期限為2010年10月28日～2020年10月27日，年租金收益率為7%～10%不等，并且，每年收取的租金中超出基準(zhǔn)租金的部分由業(yè)主與龍易公司六四分成。
雙方約定前兩年的基準(zhǔn)租金在購(gòu)房款中扣除，龍易公司應(yīng)從第三年，也就是2012年10月28日起支付業(yè)主相應(yīng)租金。
經(jīng)營(yíng)公司悄然撤資
“小面積、低總價(jià)、高回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn)”，這是“龍樂(lè)蟹咬金”項(xiàng)目曾經(jīng)的廣告宣傳語(yǔ)。直到龍易公司發(fā)函給業(yè)主們，聲稱其無(wú)力支付租金之前，大部分業(yè)主并沒(méi)有意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在。
丁偉對(duì)記者坦言：“這個(gè)項(xiàng)目的好多業(yè)主都是上海的老年人，許多人甚至都沒(méi)有去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，我去過(guò)幾次，雖然看到租賃情況不怎么樣，原先承諾的大閘蟹交易市場(chǎng)也沒(méi)有開出來(lái)，但想著畢竟簽了合同，對(duì)方應(yīng)該會(huì)保障我們的利益。”
更讓丁偉以及廣大業(yè)主氣憤的是，龍易公司在獲得獨(dú)家委托經(jīng)營(yíng)權(quán)后，又與趙某個(gè)人簽訂了招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]服務(wù)協(xié)議，獨(dú)家委托趙某負(fù)責(zé)“龍樂(lè)蟹咬金”項(xiàng)目的招商工作。
在近期發(fā)給業(yè)主的函件中，龍易公司方面稱：“趙某違反了龍易公司與其簽訂的招商服務(wù)協(xié)議，不僅出租租金低于雙方約定的最低標(biāo)準(zhǔn)，且擅自允許他人在有關(guān)商鋪內(nèi)進(jìn)行裝潢，同時(shí)，龍易公司至今僅收到趙某交來(lái)的租金15.5萬(wàn)元。”
龍易公司稱，公司是楊某一人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，無(wú)能力支付應(yīng)付的巨額基準(zhǔn)租金及違約金，公司已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)邊緣，無(wú)能力繼續(xù)履行委托經(jīng)營(yíng)合同。公司懇求與業(yè)主終止合同，另請(qǐng)高明……
“龍易公司這樣的處理態(tài)度和方式，我們業(yè)主完全無(wú)法接受。”丁偉認(rèn)為。
業(yè)主們的擔(dān)憂并非沒(méi)有依據(jù)。
記者注意到，2010年9月27日，龍易公司在江蘇某報(bào)紙上發(fā)布了一則公告稱：根據(jù)股東決定，龍易公司擬將注冊(cè)資本從1000萬(wàn)元減至100萬(wàn)元，現(xiàn)予以公告。債權(quán)人可自公告之日起45日內(nèi)要求本公司清償債務(wù)或提供擔(dān)保。
龍易公司的這一減資行為發(fā)生在與業(yè)主們簽訂委托合同兩個(gè)多月后。丁偉對(duì)記者稱：“我們近期才知道龍易公司賬上只有100萬(wàn)元的資金，之前公司減資的事情并未告知業(yè)主。”
北京盈科（上海）律師事務(wù)所程青松律師認(rèn)為，公司減資，相當(dāng)于股東抽回出資，公司資產(chǎn)變少，債權(quán)人受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)增大，所以法律對(duì)公司減資程序有嚴(yán)格的要求。如果僅僅在報(bào)紙上公告，能通知而不直接通知，那么這些業(yè)主作為債權(quán)人，他們的權(quán)益顯然無(wú)法得到保障。
誰(shuí)負(fù)責(zé)收?qǐng)觯?/div>
直到近期，丁偉和其他商鋪業(yè)主才知道，與自己簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同的龍易公司只是一家一人獨(dú)資的有限責(zé)任公司。
業(yè)主給記者提供的項(xiàng)目宣傳資料顯示：“該市場(chǎng)由龍樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)全程操作，當(dāng)?shù)匦沸袠I(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。
記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，華燁置業(yè)實(shí)為龍樂(lè)集團(tuán)旗下公司。此外，業(yè)主與華燁置業(yè)簽訂的購(gòu)房合同顯示，華燁置業(yè)的法人代表為陳戎，記者經(jīng)過(guò)多方查找，也無(wú)法聯(lián)系到陳戎本人。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，在“售后包租”的模式下，開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商一般會(huì)在私下簽訂相關(guān)合同，但這都是購(gòu)房者無(wú)法看到的。由于國(guó)家相關(guān)部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來(lái)打政策的“擦邊球”。同時(shí)，特定情況下的“售后包租”行為，還有可能被認(rèn)定為非法集資。
程青松律師則認(rèn)為，商鋪“售后包租”，購(gòu)與租一般是同時(shí)辦理的，盡管有時(shí)出售方與運(yùn)營(yíng)方不是同一個(gè)主體，但是兩者往往存在股權(quán)或者債權(quán)上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，利益一致，不過(guò)，昆山的這一案例，開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)方是否涉嫌非法集資，還沒(méi)有經(jīng)過(guò)權(quán)威部門的認(rèn)定，故還無(wú)法給出一個(gè)結(jié)論。
“但是可以肯定的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目‘售后包租’，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，表面上似乎有利可圖，但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，很多投資客甚至是一些老年人，根本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)防范能力。”程青松律師如是說(shuō)。
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