萬(wàn)科·海悅匯城今年已交付1088套住宅，明年還有2130套房源即將交付；宏達(dá)·世紀(jì)錦城將于明年1月份陸續(xù)交付使用，全年交房量超過1800套；恒大名都今年底交房1600套，明年還有1000套房源交付；洛森堡新殿明年3月啟動(dòng)交房，數(shù)量為1200套；交房稍早的新鴻基悅城，目前也累計(jì)交房約1000套……

 

　　可以說，以低密物業(yè)為主的麓山板塊，伴隨區(qū)域內(nèi)數(shù)家主推首置首改產(chǎn)品的高層項(xiàng)目陸續(xù)交付使用，即將迎來板塊成型后最大一波人口入住潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來一年內(nèi)，麓山板塊將有超過10000套高層產(chǎn)品交付購(gòu)房者使用，由此帶來的常住人口或超過20000人。有業(yè)內(nèi)人士表示，大量人氣涌入，極有可能改變麓山板塊目前相對(duì)冷僻的區(qū)域面貌，并在南延線末端形成一片全新的居住區(qū)。

 

　　傳統(tǒng)意義上的麓山板塊，指的是以麓山國(guó)際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞為核心的高端低密物業(yè)聚集地。2009年以來，伴隨萬(wàn)科·海悅匯城、宏達(dá)·世紀(jì)錦城、洛森堡新殿、恒大名都等高層項(xiàng)目出現(xiàn)，麓山板塊開始外延。目前，業(yè)界已習(xí)慣將北至極地海洋世界、南至麓山大道的南延線左側(cè)區(qū)域劃歸為麓山板塊。恒大地產(chǎn)成都公司楊先生對(duì)成都商報(bào)記者稱，在麓山板塊10000余套交付房源中，首置首改戶型占比超過95%，交付后即可直接入住的精裝房比例接近50%！

 

　　特征1：多精裝，首置首改占據(jù)主導(dǎo)

 

　　“以往麓山板塊交房，基本上都是高端低密、花園洋房等產(chǎn)品。今年情況就不一樣了，首置首改產(chǎn)品占據(jù)了主導(dǎo)。”成都旭和房產(chǎn)楊經(jīng)理告訴成都商報(bào)記者，洛森堡新殿明年3月交付的1200套房源，主力戶型多為針對(duì)首置首改人群的100平米三房產(chǎn)品。

 

　　情況類似的還有宏達(dá)·世紀(jì)錦城，明年1月，項(xiàng)目將率先交付590套房源，全年交付量約1800套。其中，首置首改比例基本持平。而交房大戶萬(wàn)科·海悅匯城的指向性更加精準(zhǔn)，“都是實(shí)得87平米左右的精裝兩房，今年下半年交了1088套，明年還要交2130套。”項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，剛需將構(gòu)成萬(wàn)科·海悅匯城入住的主力。

 

　　恒大地產(chǎn)成都公司楊先生對(duì)成都商報(bào)記者稱，麓山板塊在實(shí)質(zhì)上還屬于新區(qū)開發(fā)，主抓首置首改是高層項(xiàng)目最切合實(shí)際的定位。而據(jù)他估算，在麓山板塊10000余套交付房源中，首置首改戶型占比超過95%，交付后即可直接入住的精裝房比例接近50%！

 

　　“未來一年內(nèi)，城南有兩大板塊將面臨集中交房。一是大源組團(tuán)，另一個(gè)就是麓山板塊。而且，全部是高品質(zhì)的大型品牌社區(qū)。”有市場(chǎng)人士甚至認(rèn)為，因?yàn)槿f(wàn)科、恒大、新鴻基、宏達(dá)等知名房企介入，麓山板塊將與大源組團(tuán)一并成為國(guó)際城南十余年國(guó)際化歷程中的兩大典型人居樣板。

 

　　特征2：低空置，自住比例高達(dá)70%

 

　　2010年9月，當(dāng)洛森堡新殿喊出“4800元/平米買進(jìn)麓山”的時(shí)候，業(yè)界便已意識(shí)到，首置首改為主的產(chǎn)品勢(shì)必為麓山板塊帶來大量青年人氣。11月中旬，成都商報(bào)記者深入萬(wàn)科·海悅匯城、宏達(dá)·世紀(jì)錦城、恒大名都等樓盤業(yè)主論壇發(fā)現(xiàn)，面對(duì)等待兩年多的房子，超過70%的業(yè)主均表示出了強(qiáng)烈的自住意向。

 

　　對(duì)此，萬(wàn)科·海悅匯城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，區(qū)域內(nèi)幾家高層項(xiàng)目普遍是在2009年后亮相銷售，新“國(guó)八條”等嚴(yán)厲調(diào)控措施也正是在這一年出臺(tái)。“當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控的方向是抑制投資及投機(jī)性購(gòu)房需求，所以，2009年后入市的購(gòu)房者大多是有著迫切置業(yè)需求的客群。”他分析道，這波需求和2007-2008年的市場(chǎng)有著本質(zhì)差別，“過去買城南，投資屬性大于自住屬性；2009年后，自住屬性逐漸蓋過了投資屬性。”

 

　　以區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)較早的某樓盤為例，因?yàn)橥顿Y客群比例偏大，項(xiàng)目雖然交房近兩年時(shí)間，但入住數(shù)量只有慘淡的200余戶。“很多業(yè)主都是外地的，一次性買了幾套房子，也不租也不住，就在那兒放著。”該小區(qū)一位業(yè)主這樣告訴成都商報(bào)記者。

 

　　今年8月份啟動(dòng)交房的萬(wàn)科·海悅匯城則是自住比例偏高的典型。項(xiàng)目交房后一個(gè)月，便陸續(xù)有業(yè)主入住。記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榉吭幢旧砭褪蔷b修，約有400余戶業(yè)主正在進(jìn)行軟裝。照目前勢(shì)頭，半年后，入住比例或?qū)⒊^80%。

 

　　特征3：缺商業(yè)，配套兌現(xiàn)相對(duì)滯后

 

　　然而，面對(duì)即將涌入的上萬(wàn)常住人口，麓山板塊內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施似乎顯得措手不及。已搬進(jìn)萬(wàn)科·海悅匯城的業(yè)主小劉對(duì)成都商報(bào)記者吐槽：“買日常生活用品都是到1公里外的家樂福超市，如樓下有間超市和菜市場(chǎng)就好了。”

 

　　目前來看，麓山板塊內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)的商業(yè)配套，主要是海昌極地海洋世界的一條商業(yè)街，可以提供餐飲等日常服務(wù)。另外，靠近麓山大道一側(cè)，是萬(wàn)華打造的麓鎮(zhèn)商業(yè)小鎮(zhèn)，已經(jīng)于7月正式開業(yè)。涵蓋特色餐飲、創(chuàng)意酒店、養(yǎng)生美容等豐富業(yè)態(tài)，人氣正處在醞釀期。新鴻基·悅城的一位業(yè)主則對(duì)門口宏達(dá)·世紀(jì)錦城的商業(yè)街充滿期待，他稱，宏達(dá)的這條商業(yè)街對(duì)悅城、海悅匯城、世紀(jì)錦城三家樓盤的業(yè)主非常重要，“就在家門口，一旦開業(yè)，購(gòu)物就將變得很方便。”

 

　　據(jù)宏達(dá)·世紀(jì)錦城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這條約12000平米的臨街商業(yè)早已銷售完畢，即將于明年投入使用。很快，這條商業(yè)街就將實(shí)景呈現(xiàn)在大家面前，“滿足日常生活需求，肯定沒問題。”

 

　　一位商業(yè)觀察人士稱，麓山板塊的這波入住潮主要是剛需人群，“他們最大的訴求在于擁有自己的居所，對(duì)商業(yè)配套缺失的抗性略低于二次改善人群。他們?nèi)胱『髱淼娜藲饧跋M(fèi)能力，對(duì)推動(dòng)商業(yè)配套兌現(xiàn)及促進(jìn)區(qū)域成熟都將起到極為重要作用。