房價環(huán)比攀升的腳步仍未停歇。當然,房價的持續(xù)上漲并未牽絆成交量再度沖高。而房地產企業(yè),則坐享房價與成交量雙升帶來的利潤。截至目前,標桿房企中半數完成銷售計劃,平均銷售計劃完成率達到99%,明顯好于銷售計劃。
樓市近期呈價升量增態(tài)勢
國家統(tǒng)計局最新公布的10月份房價指數顯示,70個大中城市中,有35個城市加入了新建商品住宅價格環(huán)比上漲的隊伍,比9月份增加4個城市,二手房方面,也有32個城市房價環(huán)比走高。房價的持續(xù)上漲并未牽絆成交量再度沖高。全國54個城市10月新房成交量為250657套,較9月微增1.66%。同時,中原集團研究中心監(jiān)測的9個主要城市住宅庫存環(huán)比回落,總量4910萬平方米的可售面積較9月相比下降2.9%,是繼5-8月份庫存連續(xù)下跌后的又一次下滑。
11月以來,成交延續(xù)了此前的良好勢頭。
中原地產統(tǒng)計數據顯示,11月前18天,全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了171735套,超過了之前創(chuàng)造近2年新高的7月同期,與10月同期相比,上漲幅度更是達到了45.5%。其中,北京簽約9054套、上海簽約10692套都是創(chuàng)下了年內的新高,同比上月同期接近翻倍。從2008-2011年11月份成交歷史記錄來看,11月后期(11.16-11.30)均比11月前半月(11.01-11.15)有明顯漲幅,因此從目前形勢看,11月的成交面積有望超過9-10月成交面積。
以北京為例,根據北京市住建委的網簽數據統(tǒng)計,2012年11月第三周(11.12—11.18),新建商品住宅(包含保障房,下文同)網簽量為4473套,環(huán)比前一周上漲35.8%,比10月第三周上漲51.7%。受保障房大量成交因素,上周成為年內首個新建住宅成交量沖破4000套的單周。
鏈家地產市場研究部張絮認為,由于今年商品住宅市場回暖較為充分,年初至今,商品住宅價格漲價趨勢逐漸明顯,尤其是前期因為低價開盤而熱銷的項目,由于去化率高、蓄客充分,新開項目定價出現一定漲幅。不過,雖然價格出現上漲,但在當前樓市調控仍未放松的前提下,剛需仍主導市場,房企提價也較為謹慎,即便是調高價格,也仍然低于調控前的房價水平。另外,10月和11月供應大幅減少,而成交量減少幅度較小,促使新增供應和成交的差距拉大。不過由于此前市場的集中供應,短期內市場供需失衡的情況還不會出現。但若持續(xù)低供應的話,則有可能會加大未來房價上漲的預期。
二手房方面,11月第三周成交3013套,成交均價為24199元/平米。周成交量連續(xù)5周保持在3000套以上,其中工作日日均成交563套,與9月的市場水平接近。截至18日,11月成交7238套,環(huán)比上漲55.3%,同比上漲65.5%,成交量處于明顯的高位區(qū)間,如果考慮到月底的翹尾因素影響,11月的成交量有可能達到14000套。
在成交量高位運行的同時,價格的上漲壓力也逐漸加大,單周價格達到年內新高。有分析認為,由于限購政策的影響,再加上政府還有一定的政策操作空間,價格上漲的空間有限,年末價格走勢或會以穩(wěn)中微漲為主。
標桿房企年內任務接近完成
連續(xù)多月高位運行的成交量,消散了地產大佬一年前制定2012年銷售計劃時臉上的愁云。
據中原集團研究中心監(jiān)測,10月,十大標桿房企總銷售面積約717萬平方米,環(huán)比增長28%,同比增長55%。1-10月,十大標桿房企總銷售面積5155萬平方米,同比增長23%。值得關注的是,10月標桿房企銷售創(chuàng)出歷史新高,比今年6月的高點微增1.27%。截至目前,標桿房企中半數完成銷售計劃,平均銷售計劃完成率達到99%,明顯好于銷售計劃。其中,華潤、綠城、招商、中海均已超出年度銷售計劃。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為,大部分開發(fā)商在上半年的以價換量后都完成了全年銷售業(yè)績,整體資金情況好轉,目前多調高售價,控制銷售速度。的確,在資金充裕的情況下,開發(fā)商失去了以價換量的動力,11月第三周新入市的一期東方玫瑰家園,平均擬售均價17154元/平方米,比今年4月底一期漲了5.5%,比去年11月份一期每平米上漲近1300元。
量價大起大落概率不高
綜合各項數據來看,無論是從全國還是30個城市的住宅銷量,同比均呈現明顯的回暖跡象,但由于存量仍在高位,庫存消化速度有限,房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現同比例的提升。張大偉分析表示,“這反映出開發(fā)商在目前的經濟和政策環(huán)境下,對未來市場走勢的判斷并未十分樂觀,仍保持了相對謹慎的態(tài)度。體現在各房企近期的經營策略上,在供應、定價方面總體傾向平穩(wěn)。而由于調控政策的長期存在,需求釋放也將保持穩(wěn)定,因此中期來看,房地產市場出現大起大落的概率不高。”
接下來,“政策將依然以重申為主,不會有更加碼的政策出臺,年底的信貸額度可能趨緊,信貸政策將是影響年末市場走勢的關鍵政策。”張大偉向記者分析到,整體價格繼續(xù)微漲已經成為定論,在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下,開發(fā)商的定價也會水漲船高,而且全年計劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱,整體市場價格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢。
此外,整體房企不均衡的情況也需要注意。在房企融資動作不斷,包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計劃上市等多種方式均有出現,房企融資再掀高潮,積極儲備資金拿地應對市場復蘇之時,中華企業(yè)、榮安地產、綠城等企業(yè)在賣地求生。
樓市以價換量已經結束,4季度出現降價的可能性基本不存在,從7-9月的三季度市場來看,已經是最近2年來成交最高的季度,在4季度將依然維持高位。但適逢大會,所以整體調控政策將依然以偏緊為主,所以市場價格將依然維持小幅上漲的趨勢。“在土地溢價已經上漲的情況下,開發(fā)商對利潤的要求可能更高。”張大偉說。
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