用“假稅單”買房 出房產(chǎn)證后還能否判無(wú)效?

2012年11月20日 10:07
來(lái)源:南方都市報(bào)
    限貸、限購(gòu)以來(lái),二手房市場(chǎng)深受影響,交易中滋生的糾紛也越來(lái)越多。本次專題列舉的案例,有的辦理假納稅證明購(gòu)房被查出,即使辦了房產(chǎn)證,也可能被收回;有的中介公司為了促成交易,隱瞞部分事實(shí)導(dǎo)致不能成交;還有的抵押房官司一打就是數(shù)年。如何規(guī)避,需要購(gòu)房者在交易過(guò)程中多了解法規(guī)和政策,不是行家也要變成行家,才不至于陷入不必要的糾紛。  
 
  房子賣了,產(chǎn)權(quán)名也換了,還能要回來(lái)不?
 
  房子買了,“稅單”證明無(wú)繳稅記錄,房子還能否保?。?/div>
 
  這起離奇事件發(fā)生在一個(gè)精神殘疾人的家庭及外地戶籍買家之間。因患病兒子賣房后不適應(yīng)新居,病情更嚴(yán)重,患者父母起訴買家欲索回房產(chǎn);而買家在起訴過(guò)程中被稅務(wù)機(jī)關(guān)證明“無(wú)申報(bào)納稅記錄”。
 
  該案已于今年9月在白云區(qū)法院二次開(kāi)庭,案件判決仍在排期發(fā)布。
 
  精神殘疾人房產(chǎn)遭父母變賣
 
  小華今年29歲,是一級(jí)精神殘疾人。1999年,為讓小華“在父母百年之后還有個(gè)安身立命之所”,張女士夫婦和親戚共同出資,以約23萬(wàn)元在白云區(qū)同和路某大型小區(qū)購(gòu)買了一套110平方米的房子。
 
  “剛搬過(guò)來(lái)時(shí),鄰居投訴很多,后來(lái)久了,也都習(xí)以為常了”。張女士說(shuō),小華作息與常人不一樣,經(jīng)常半夜三更大喊大叫。
 
  張女士曾是一名英語(yǔ)翻譯,有著待遇優(yōu)厚的工作,其丈夫也在企事業(yè)單位任職。早期,他們一家請(qǐng)保姆照顧小華。但隨著年齡漸增,小華會(huì)打人,“請(qǐng)過(guò)很多保姆,都受不了走了”。在1998年,張女士辭去工作,專門(mén)照顧小華。
 
  去年7月,這套房子被小華的父親以132萬(wàn)元賣給了一湖南籍的買家王女士。“當(dāng)時(shí)簽名,他爸爸抓住他的手來(lái)簽字。”張女士說(shuō),小華生活不能自理,更別提識(shí)字。
 
  遷新居后患者不適應(yīng)幾次搬家
 
  “他當(dāng)時(shí)跟我說(shuō)賣掉房后是想給兒子換大房”。張女士稱,她因此同意了,一家人到白云大道北某小區(qū)租了一套三房。未料,小華對(duì)新居并不適應(yīng)。
 
  賣房后的一年多,小華一家換了幾次居所,“每次都被投訴被人趕走”。目前,他們?cè)谡貞c一個(gè)農(nóng)村的偏僻位置租了房。投訴少了,但小華卻不適應(yīng)山里的環(huán)境。
 
  而丈夫卻遲遲未買新房。夫妻為此多次吵架,她方知他想拿錢(qián)做生意。“這樣下去,不知我們一家要流浪到何時(shí)!”在賣房后,親戚也諸多指責(zé),張女士萌生要回房子的念頭。
 
  但買家王女士并不同意。“我在廣州買房,就是想到廣州養(yǎng)老的”。王女士戶籍在湖南郴州,目前隨丈夫在內(nèi)蒙古工作。在多次交涉后,她提出讓張女士一家賠償約20萬(wàn)元的精神損失費(fèi)等,但未被采納。
 
  買家購(gòu)房“稅單”證實(shí)無(wú)繳稅記錄
 
  今年1月,在新房產(chǎn)證已出證兩三個(gè)月后,張女士一紙?jiān)V狀將新業(yè)主王女士告上法庭。白云區(qū)法院受理了此案。該案曾于今年3月、9月兩次開(kāi)庭。
 
  “他們是無(wú)理取鬧!房子是他們賣的,銀行按揭搞掂了,房子過(guò)戶了,房產(chǎn)證也拿到了,現(xiàn)在又想要回房子!”前晚,遠(yuǎn)在內(nèi)蒙古的王女士談及此事萬(wàn)分生氣。
 
  王女士稱,她早年在廣州生活,很喜歡廣州,所以有意到廣州養(yǎng)老。去年,她在廣州工作的老鄉(xiāng)從同和路一家中介發(fā)現(xiàn)那套放售的房子,就介紹給了她??捶亢箅p方談妥了交易。
 
  至于購(gòu)房資格等資料,王女士表示“是通過(guò)中介做的”。對(duì)于稅單,她坦承“通過(guò)按揭公司,花了9160元”。
 
  在廣州限購(gòu)之際,這份外地人購(gòu)房必備的稅單于今年7月28日,被海珠區(qū)地方稅務(wù)局復(fù)函白云區(qū)人民法院稱“王女士于2011年1月至2012年3月,在我局無(wú)申報(bào)個(gè)人所得稅記錄,與單位提供的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅完稅證明》上打印內(nèi)容不一致。貴單位未提供《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅完稅證明》原件,我局無(wú)法核實(shí)該完稅證明真?zhèn)?rdquo;。
 
  “如果說(shuō)稅單是假的,為什么當(dāng)時(shí)房管局能通過(guò)?”王女士感到委屈,“我又沒(méi)偷又沒(méi)搶,購(gòu)房也是走正常程序,過(guò)戶那天到了房管局也只管簽名,我什么都不知道”。
 
  對(duì)于對(duì)方指出是“假稅單”,王女士說(shuō)“不管正規(guī)也好,假的也好,與我沒(méi)關(guān)系,反正不是我弄的,是中介和按揭公司弄的”。她反復(fù)表示,“當(dāng)時(shí)為什么能通過(guò)?買房賣房過(guò)戶不是開(kāi)玩笑的。”
 
  無(wú)暇打官司新業(yè)主愿收取賠償后退房
 
  記者發(fā)現(xiàn),該套房當(dāng)時(shí)以1.2萬(wàn)元/平方米成交,如今安居客網(wǎng)站的放盤(pán)均價(jià)顯示為1.45萬(wàn)元/平方米。從去年7月至今,該房相當(dāng)于升值了2000多元/平方米。
 
  但王女士表示無(wú)心賺錢(qián)。“對(duì)方說(shuō)得那么可憐,既然如此,退回我的買房損失,每個(gè)月7000多元的供款和利息,還有往返的交通費(fèi)及精神損失費(fèi)等等,我愿意退回房子。”王女士表示對(duì)于這宗購(gòu)房官司,她心力交瘁。她說(shuō),她身體不好,又有高血壓,打官司要經(jīng)常回廣州,來(lái)回奔波。
 
  而張女士則表示,去年和王女士協(xié)商回購(gòu)她不同意,如今既然打了官司,她想通過(guò)法律渠道索回。
 
  “不論如何,必須拿回房子。不然我的瘋兒子更瘋更多人投訴,我們一家不知要到哪里流浪”。對(duì)于很多人建議她將兒子送精神病院,張女士表示曾送小華到芳村的腦科醫(yī)院,但未見(jiàn)效果。
 
  爭(zhēng)議焦 點(diǎn)
 
  可要回派
 
  涉嫌偽造國(guó)家文件致交易無(wú)效 可要回房產(chǎn)
 
  “王女士沒(méi)有購(gòu)房資格,而合同上寫(xiě)明符合購(gòu)房資格,那不等于有欺瞞行為了嗎?”從事導(dǎo)游工作的廖小姐認(rèn)為,沒(méi)購(gòu)房資格就意味著交易合同屬于無(wú)效合同,那么交易必須解除,張女士有望拿回房子。
 
  “這宗交易是違背精神病人的意志的,目前造成精神病人不適應(yīng)新環(huán)境,造成精神殘疾人的利益受損。房子賣了后,誰(shuí)掌控所得錢(qián)?”廣東明境律師事務(wù)所主任胡律師認(rèn)為,該案涉及兩個(gè)無(wú)效行為,一是其監(jiān)護(hù)人出售完全喪失民事權(quán)利人的房屋,未維護(hù)或完全維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的利益,也未征得其他出資親友同意,其行為無(wú)效。二是購(gòu)買人違反相關(guān)禁止性規(guī)定,又涉嫌偽造國(guó)家文件的犯罪行為,無(wú)效的民事行為依法是雙方返回財(cái)產(chǎn),過(guò)錯(cuò)一方還應(yīng)該賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方經(jīng)濟(jì)損失。
 
  廣東環(huán)宇京茂律師事務(wù)所主任何培華律師亦表示,房子登記在精神殘疾人名下,父母作為監(jiān)護(hù)人必須保護(hù)他的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。但目前父母處分了這套房子,可能違背了精神殘疾人的意志,這樣會(huì)導(dǎo)致這套房的交易失效。
 
  “簽合同的必須是完全有民事行為能力的人,現(xiàn)在是父母抓著他的手來(lái)簽,這意味著這份合同無(wú)效,這種情況下,只能是監(jiān)護(hù)人代理才能行使權(quán)利”。何培華律師分析表示,精神殘疾人習(xí)慣了原來(lái)的房子,現(xiàn)在不適應(yīng),如果他神智清醒的話,可能是不愿意賣的,這意味著合同無(wú)效。
 
  “而如果第三方是善意購(gòu)買人,那合同將會(huì)是有效的。但目前證實(shí)稅單作假,這就證實(shí)買方不是善意第三人,從整個(gè)交易來(lái)講就是不善意取得了”。何培華律師分析認(rèn)為,房子原來(lái)登記在精神殘疾人名下,買家也肯定知道他是個(gè)精神病患者,因?yàn)樗诤灱s時(shí)由父母陪同簽,這也會(huì)導(dǎo)致這份合同完全無(wú)效。
 
  至于稅單問(wèn)題,何律師表示違反房地產(chǎn)登記條例,應(yīng)由房產(chǎn)等部門(mén)處理,做出行政處罰。
 
  不能要回派
 
  規(guī)避稅費(fèi)屬行政違法 買家沒(méi)有明顯過(guò)錯(cuò)
 
  廣東顧浩巍律師事務(wù)所顧律師認(rèn)為,規(guī)避稅費(fèi)是行政違法行為,應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)給予查處。
 
  “這種違法行為與房屋買賣沒(méi)有必然的關(guān)系,對(duì)房屋買賣的效力沒(méi)有影響。”顧浩巍認(rèn)為,房產(chǎn)證的署名人是精神殘疾人,作為父母是監(jiān)護(hù)人,監(jiān)護(hù)人有權(quán)利在不損害被監(jiān)護(hù)人利益的情況下,對(duì)被監(jiān)護(hù)人的資產(chǎn)進(jìn)行處理。目前對(duì)于被監(jiān)護(hù)人的損害是監(jiān)護(hù)人意志以外的原因造成的。而取得房屋者是善意的第三人。
 
  “目前患者發(fā)生的系列變故等,都不足以變更原來(lái)的民事行為”。顧浩巍認(rèn)為,如果購(gòu)房證明作假,那屬于行政違法,應(yīng)該由相關(guān)行政部門(mén)來(lái)解決,涉及稅務(wù)的由稅務(wù)部門(mén)解決,涉及作假的由公安部門(mén)解決等等。
 
  “我個(gè)人認(rèn)為,出于穩(wěn)定社會(huì)的考慮,買家沒(méi)有明顯的過(guò)錯(cuò),賣房人也沒(méi)有明顯過(guò)錯(cuò)。符合《民法》第五十五條規(guī)定,是真實(shí)合法的民事法律行為。所以應(yīng)當(dāng)予以支持。”顧浩巍認(rèn)為,張女士無(wú)權(quán)索回房產(chǎn),但可以向有關(guān)部門(mén)舉報(bào),但有關(guān)部門(mén)具體如何處置,不是要回房產(chǎn)的必然因素。
 
  廣信律師事務(wù)所律師黃遠(yuǎn)華亦初步認(rèn)為,“這套房子是拿不回來(lái)了”。黃遠(yuǎn)華分析稱原因有四:父母作為法定監(jiān)護(hù)人,有監(jiān)護(hù)的義務(wù),也享有對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利。其二,作為買受人王女士,她是善意取得,合同價(jià)格合理,雖納稅申報(bào)有違法或欺詐行為,但這個(gè)行為不足以影響合同的成立和生效。其三,房屋買賣已經(jīng)完成交易登記,房屋的所有權(quán)變更,房地產(chǎn)管理部門(mén)的核準(zhǔn)登記作為權(quán)利歸屬的登記。四,如果這套房子的出售對(duì)精神病患者造成不應(yīng)當(dāng)有的損害,他的父母應(yīng)該用其它的辦法和措施來(lái)補(bǔ)救,比如另外買房租房或把病患送醫(yī),而不是收回已經(jīng)賣出的房屋,無(wú)論哪一種辦法,不能損害第三人的利益。
 
  “事情一碼歸一碼,買家在納稅的問(wèn)題上作假,所承擔(dān)的是行政責(zé)任。即便是在購(gòu)房資格上有過(guò)失行為,但這個(gè)過(guò)失與出售人沒(méi)有關(guān)系。”黃遠(yuǎn)華認(rèn)為,國(guó)家稅務(wù)部門(mén)處罰的是納稅問(wèn)題和違法買房的問(wèn)題,而不能成為房子出賣人作為收回房子的依據(jù)。
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