限貸、限購(gòu)以來(lái)，二手房市場(chǎng)深受影響，交易中滋生的糾紛也越來(lái)越多。本次專題列舉的案例，有的辦理假納稅證明購(gòu)房被查出，即使辦了房產(chǎn)證，也可能被收回；有的中介公司為了促成交易，隱瞞部分事實(shí)導(dǎo)致不能成交；還有的抵押房官司一打就是數(shù)年。如何規(guī)避，需要購(gòu)房者在交易過(guò)程中多了解法規(guī)和政策，不是行家也要變成行家，才不至于陷入不必要的糾紛。  

 

　　房子賣(mài)了，產(chǎn)權(quán)名也換了，還能要回來(lái)不？

 

　　房子買(mǎi)了，“稅單”證明無(wú)繳稅記錄，房子還能否保住？

 

　　這起離奇事件發(fā)生在一個(gè)精神殘疾人的家庭及外地戶籍買(mǎi)家之間。因患病兒子賣(mài)房后不適應(yīng)新居，病情更嚴(yán)重，患者父母起訴買(mǎi)家欲索回房產(chǎn)；而買(mǎi)家在起訴過(guò)程中被稅務(wù)機(jī)關(guān)證明“無(wú)申報(bào)納稅記錄”。

 

　　該案已于今年9月在白云區(qū)法院二次開(kāi)庭，案件判決仍在排期發(fā)布。

 

　　精神殘疾人房產(chǎn)遭父母變賣(mài)

 

　　小華今年29歲，是一級(jí)精神殘疾人。1999年，為讓小華“在父母百年之后還有個(gè)安身立命之所”，張女士夫婦和親戚共同出資，以約23萬(wàn)元在白云區(qū)同和路某大型小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套110平方米的房子。

 

　　“剛搬過(guò)來(lái)時(shí)，鄰居投訴很多，后來(lái)久了，也都習(xí)以為常了”。張女士說(shuō)，小華作息與常人不一樣，經(jīng)常半夜三更大喊大叫。

 

　　張女士曾是一名英語(yǔ)翻譯，有著待遇優(yōu)厚的工作，其丈夫也在企事業(yè)單位任職。早期，他們一家請(qǐng)保姆照顧小華。但隨著年齡漸增，小華會(huì)打人，“請(qǐng)過(guò)很多保姆，都受不了走了”。在1998年，張女士辭去工作，專門(mén)照顧小華。

 

　　去年7月，這套房子被小華的父親以132萬(wàn)元賣(mài)給了一湖南籍的買(mǎi)家王女士。“當(dāng)時(shí)簽名，他爸爸抓住他的手來(lái)簽字。”張女士說(shuō)，小華生活不能自理，更別提識(shí)字。

 

　　遷新居后患者不適應(yīng)幾次搬家

 

　　“他當(dāng)時(shí)跟我說(shuō)賣(mài)掉房后是想給兒子換大房”。張女士稱，她因此同意了，一家人到白云大道北某小區(qū)租了一套三房。未料，小華對(duì)新居并不適應(yīng)。

 

　　賣(mài)房后的一年多，小華一家換了幾次居所，“每次都被投訴被人趕走”。目前，他們?cè)谡貞c一個(gè)農(nóng)村的偏僻位置租了房。投訴少了，但小華卻不適應(yīng)山里的環(huán)境。

 

　　而丈夫卻遲遲未買(mǎi)新房。夫妻為此多次吵架，她方知他想拿錢(qián)做生意。“這樣下去，不知我們一家要流浪到何時(shí)！”在賣(mài)房后，親戚也諸多指責(zé)，張女士萌生要回房子的念頭。

 

　　但買(mǎi)家王女士并不同意。“我在廣州買(mǎi)房，就是想到廣州養(yǎng)老的”。王女士戶籍在湖南郴州，目前隨丈夫在內(nèi)蒙古工作。在多次交涉后，她提出讓張女士一家賠償約20萬(wàn)元的精神損失費(fèi)等，但未被采納。

 

　　買(mǎi)家購(gòu)房“稅單”證實(shí)無(wú)繳稅記錄

 

　　今年1月，在新房產(chǎn)證已出證兩三個(gè)月后，張女士一紙?jiān)V狀將新業(yè)主王女士告上法庭。白云區(qū)法院受理了此案。該案曾于今年3月、9月兩次開(kāi)庭。

 

　　“他們是無(wú)理取鬧！房子是他們賣(mài)的，銀行按揭搞掂了，房子過(guò)戶了，房產(chǎn)證也拿到了，現(xiàn)在又想要回房子！”前晚，遠(yuǎn)在內(nèi)蒙古的王女士談及此事萬(wàn)分生氣。

 

　　王女士稱，她早年在廣州生活，很喜歡廣州，所以有意到廣州養(yǎng)老。去年，她在廣州工作的老鄉(xiāng)從同和路一家中介發(fā)現(xiàn)那套放售的房子，就介紹給了她?？捶亢箅p方談妥了交易。

 

　　至于購(gòu)房資格等資料，王女士表示“是通過(guò)中介做的”。對(duì)于稅單，她坦承“通過(guò)按揭公司，花了9160元”。

 

　　在廣州限購(gòu)之際，這份外地人購(gòu)房必備的稅單于今年7月28日，被海珠區(qū)地方稅務(wù)局復(fù)函白云區(qū)人民法院稱“王女士于2011年1月至2012年3月，在我局無(wú)申報(bào)個(gè)人所得稅記錄，與單位提供的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅完稅證明》上打印內(nèi)容不一致。貴單位未提供《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅完稅證明》原件，我局無(wú)法核實(shí)該完稅證明真?zhèn)?rdquo;。

 

　　“如果說(shuō)稅單是假的，為什么當(dāng)時(shí)房管局能通過(guò)？”王女士感到委屈，“我又沒(méi)偷又沒(méi)搶，購(gòu)房也是走正常程序，過(guò)戶那天到了房管局也只管簽名，我什么都不知道”。

 

　　對(duì)于對(duì)方指出是“假稅單”，王女士說(shuō)“不管正規(guī)也好，假的也好，與我沒(méi)關(guān)系，反正不是我弄的，是中介和按揭公司弄的”。她反復(fù)表示，“當(dāng)時(shí)為什么能通過(guò)？買(mǎi)房賣(mài)房過(guò)戶不是開(kāi)玩笑的。”

 

　　無(wú)暇打官司新業(yè)主愿收取賠償后退房

 

　　記者發(fā)現(xiàn)，該套房當(dāng)時(shí)以1.2萬(wàn)元/平方米成交，如今安居客網(wǎng)站的放盤(pán)均價(jià)顯示為1.45萬(wàn)元/平方米。從去年7月至今，該房相當(dāng)于升值了2000多元/平方米。

 

　　但王女士表示無(wú)心賺錢(qián)。“對(duì)方說(shuō)得那么可憐，既然如此，退回我的買(mǎi)房損失，每個(gè)月7000多元的供款和利息，還有往返的交通費(fèi)及精神損失費(fèi)等等，我愿意退回房子。”王女士表示對(duì)于這宗購(gòu)房官司，她心力交瘁。她說(shuō)，她身體不好，又有高血壓，打官司要經(jīng)常回廣州，來(lái)回奔波。

 

　　而張女士則表示，去年和王女士協(xié)商回購(gòu)她不同意，如今既然打了官司，她想通過(guò)法律渠道索回。

 

　　“不論如何，必須拿回房子。不然我的瘋兒子更瘋更多人投訴，我們一家不知要到哪里流浪”。對(duì)于很多人建議她將兒子送精神病院，張女士表示曾送小華到芳村的腦科醫(yī)院，但未見(jiàn)效果。

 

　　爭(zhēng)議焦 點(diǎn)

 

　　可要回派

 

　　涉嫌偽造國(guó)家文件致交易無(wú)效 可要回房產(chǎn)

 

　　“王女士沒(méi)有購(gòu)房資格，而合同上寫(xiě)明符合購(gòu)房資格，那不等于有欺瞞行為了嗎？”從事導(dǎo)游工作的廖小姐認(rèn)為，沒(méi)購(gòu)房資格就意味著交易合同屬于無(wú)效合同，那么交易必須解除，張女士有望拿回房子。

 

　　“這宗交易是違背精神病人的意志的，目前造成精神病人不適應(yīng)新環(huán)境，造成精神殘疾人的利益受損。房子賣(mài)了后，誰(shuí)掌控所得錢(qián)？”廣東明境律師事務(wù)所主任胡律師認(rèn)為，該案涉及兩個(gè)無(wú)效行為，一是其監(jiān)護(hù)人出售完全喪失民事權(quán)利人的房屋，未維護(hù)或完全維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的利益，也未征得其他出資親友同意，其行為無(wú)效。二是購(gòu)買(mǎi)人違反相關(guān)禁止性規(guī)定，又涉嫌偽造國(guó)家文件的犯罪行為，無(wú)效的民事行為依法是雙方返回財(cái)產(chǎn)，過(guò)錯(cuò)一方還應(yīng)該賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方經(jīng)濟(jì)損失。

 

　　廣東環(huán)宇京茂律師事務(wù)所主任何培華律師亦表示，房子登記在精神殘疾人名下，父母作為監(jiān)護(hù)人必須保護(hù)他的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。但目前父母處分了這套房子，可能違背了精神殘疾人的意志，這樣會(huì)導(dǎo)致這套房的交易失效。

 

　　“簽合同的必須是完全有民事行為能力的人，現(xiàn)在是父母抓著他的手來(lái)簽，這意味著這份合同無(wú)效，這種情況下，只能是監(jiān)護(hù)人代理才能行使權(quán)利”。何培華律師分析表示，精神殘疾人習(xí)慣了原來(lái)的房子，現(xiàn)在不適應(yīng)，如果他神智清醒的話，可能是不愿意賣(mài)的，這意味著合同無(wú)效。

 

　　“而如果第三方是善意購(gòu)買(mǎi)人，那合同將會(huì)是有效的。但目前證實(shí)稅單作假，這就證實(shí)買(mǎi)方不是善意第三人，從整個(gè)交易來(lái)講就是不善意取得了”。何培華律師分析認(rèn)為，房子原來(lái)登記在精神殘疾人名下，買(mǎi)家也肯定知道他是個(gè)精神病患者，因?yàn)樗诤灱s時(shí)由父母陪同簽，這也會(huì)導(dǎo)致這份合同完全無(wú)效。

 

　　至于稅單問(wèn)題，何律師表示違反房地產(chǎn)登記條例，應(yīng)由房產(chǎn)等部門(mén)處理，做出行政處罰。

 

　　不能要回派

 

　　規(guī)避稅費(fèi)屬行政違法 買(mǎi)家沒(méi)有明顯過(guò)錯(cuò)

 

　　廣東顧浩巍律師事務(wù)所顧律師認(rèn)為，規(guī)避稅費(fèi)是行政違法行為，應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)給予查處。

 

　　“這種違法行為與房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有必然的關(guān)系，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的效力沒(méi)有影響。”顧浩巍認(rèn)為，房產(chǎn)證的署名人是精神殘疾人，作為父母是監(jiān)護(hù)人，監(jiān)護(hù)人有權(quán)利在不損害被監(jiān)護(hù)人利益的情況下，對(duì)被監(jiān)護(hù)人的資產(chǎn)進(jìn)行處理。目前對(duì)于被監(jiān)護(hù)人的損害是監(jiān)護(hù)人意志以外的原因造成的。而取得房屋者是善意的第三人。

 

　　“目前患者發(fā)生的系列變故等，都不足以變更原來(lái)的民事行為”。顧浩巍認(rèn)為，如果購(gòu)房證明作假，那屬于行政違法，應(yīng)該由相關(guān)行政部門(mén)來(lái)解決，涉及稅務(wù)的由稅務(wù)部門(mén)解決，涉及作假的由公安部門(mén)解決等等。

 

　　“我個(gè)人認(rèn)為，出于穩(wěn)定社會(huì)的考慮，買(mǎi)家沒(méi)有明顯的過(guò)錯(cuò)，賣(mài)房人也沒(méi)有明顯過(guò)錯(cuò)。符合《民法》第五十五條規(guī)定，是真實(shí)合法的民事法律行為。所以應(yīng)當(dāng)予以支持。”顧浩巍認(rèn)為，張女士無(wú)權(quán)索回房產(chǎn)，但可以向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)，但有關(guān)部門(mén)具體如何處置，不是要回房產(chǎn)的必然因素。

 

　　廣信律師事務(wù)所律師黃遠(yuǎn)華亦初步認(rèn)為，“這套房子是拿不回來(lái)了”。黃遠(yuǎn)華分析稱原因有四：父母作為法定監(jiān)護(hù)人，有監(jiān)護(hù)的義務(wù)，也享有對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利。其二，作為買(mǎi)受人王女士，她是善意取得，合同價(jià)格合理，雖納稅申報(bào)有違法或欺詐行為，但這個(gè)行為不足以影響合同的成立和生效。其三，房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)完成交易登記，房屋的所有權(quán)變更，房地產(chǎn)管理部門(mén)的核準(zhǔn)登記作為權(quán)利歸屬的登記。四，如果這套房子的出售對(duì)精神病患者造成不應(yīng)當(dāng)有的損害，他的父母應(yīng)該用其它的辦法和措施來(lái)補(bǔ)救，比如另外買(mǎi)房租房或把病患送醫(yī)，而不是收回已經(jīng)賣(mài)出的房屋，無(wú)論哪一種辦法，不能損害第三人的利益。

 

　　“事情一碼歸一碼，買(mǎi)家在納稅的問(wèn)題上作假，所承擔(dān)的是行政責(zé)任。即便是在購(gòu)房資格上有過(guò)失行為，但這個(gè)過(guò)失與出售人沒(méi)有關(guān)系。”黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，國(guó)家稅務(wù)部門(mén)處罰的是納稅問(wèn)題和違法買(mǎi)房的問(wèn)題，而不能成為房子出賣(mài)人作為收回房子的依據(jù)。