從2010年限購政策執(zhí)行至今，高端市場無疑是本輪調(diào)控中的重災(zāi)區(qū)。作為一家以濱江豪宅起家的房地產(chǎn)公司，世茂房地產(chǎn)在2010年末首次成立產(chǎn)品研發(fā)部，以期用更加創(chuàng)新和多元化的產(chǎn)品，既能滿足剛需對于性價比的要求，又能滿足中高端對于產(chǎn)品品質(zhì)的更高標準。具體來說，世茂在產(chǎn)品創(chuàng)新方面主要干了兩件事：

 

　　第一，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。一方面，增加項目中中小戶型的比例：從去年底開始，世茂在售的項目一共有40多個，其中有30多個項目修改了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把單一大戶型產(chǎn)品調(diào)整為大、中、小戶型產(chǎn)品并存。為使產(chǎn)品更貼近剛需，將原項目設(shè)計的公寓大戶型調(diào)整為中小戶型，部分項目通過贈送面積將產(chǎn)品實用面積由原來的70%提高至80-100%。例如大連的御龍海灣項目，盡管在售項目全部是清一色的別墅，但是在進行了產(chǎn)品改革后，通過戶型調(diào)整從而將價格檔次拉開（銷售總價從100-1000萬不等）。按照世茂營銷總監(jiān)魏莊元的話來說：“既然盤子不大，那我就盡量做到每一個產(chǎn)品線每一檔次的需求都吃掉一部分。只要是一個客戶想買別墅，他來我這兒就一定能找到符合心里價位的產(chǎn)品。”

 

　　第二，推出創(chuàng)新產(chǎn)品。例如世茂武漢錦繡長江項目中，首次推出針對80、90后的“一個人的豪宅”。盡管該組團目前尚且在蓄客中，樣板間也還暫未開放，但從目前已經(jīng)對外公開的售樓中心——凡高社區(qū)看，其在產(chǎn)品配套上走的客戶細分的差異化路線已經(jīng)令人眼前一亮：公共區(qū)域WIFI全覆蓋，內(nèi)設(shè)有桌游吧、書吧、卡拉OK吧、沙龍等場所，除此之外，項目配套還包括瑜伽區(qū)、輪滑區(qū)、兒童活動場、慢跑道等社區(qū)內(nèi)綜合性的運動場所，樓頂還設(shè)有露天燒烤區(qū)等等。再如位于青島膠南的世茂諾沙灣，項目推出在青島獨樹一幟的疊院別墅——不同于普通的疊墅產(chǎn)品，世茂的疊院分為上、中、下三戶，每戶的面積僅為79-97平，其中首疊和中疊擁有地下室贈送，上疊享受南北雙露臺贈送，總價控制在200萬以內(nèi)，緊緊抓住了當(dāng)前市場上那些既想改善住房環(huán)境又缺乏一定資金的客戶需求。

 

　　毫無疑問，今年以來世茂房地產(chǎn)大幅度的折扣營銷折扣有目共睹，但是世茂的真正意圖顯然不止于此：快速去化現(xiàn)有產(chǎn)品的背后，推出高附加值的創(chuàng)新產(chǎn)品從而提高利潤率才是世茂營銷思路的要義所在。董事局副主席許世壇透露：“本年的最后一個季度，世茂集團仍將把重心放在提高利潤率上面。隨著針對現(xiàn)有產(chǎn)品的改善以及后續(xù)創(chuàng)新性產(chǎn)品的推出，項目在品質(zhì)、議價力的上升趨勢將逐步顯現(xiàn)，預(yù)計利潤率會有效提升。”而事實上，在過去的半年中，世茂已經(jīng)在凈利率這一指標上超額完成了此前預(yù)定的目標。數(shù)據(jù)顯示，截止至2012年6月，世茂房地產(chǎn)的凈利率達到14.4%，較年初預(yù)定的目標高出1.6個百分點。