據(jù)《新聞晨報》報道，臨近年末，經(jīng)過嚴格調(diào)[最新消息 價格 戶型 點評]控后的樓市即將畫上句號。今年市場表現(xiàn)如何？明年又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢？專家認為：近兩年，市場將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

市場將出現(xiàn)分化

湯曉丹仲益控股有限公司副總經(jīng)理

    今年上半年以剛需引領市場，特別是一些大型房企帶動以價換量，幾個月時間就完成了全年銷售額，表現(xiàn)比較不錯，但是利潤率總的來說還是有所下降。下半年，金九銀十沒有達到預期，到年底，因大型房企完成任務后價格下行動力不足，量和價格都會在一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

    考慮到年底的年報壓力，上市房企需要利用這段時間打折促銷，但是打折幅度不會像以價換量的六七月那么大。目前開的這些新盤，利潤水分已經(jīng)很少，因為兩年前拿地時候地價很高，其他成本沒有下降，所以開發(fā)商能夠擠出來的利潤最多九折。這也反映出未來的房地產(chǎn)市場一定是一個微利的市場，不可能有像以前那樣的暴利了。

    明年春節(jié)開始到上半年樓市都會處在利潤U形的底部，量與價都不會出現(xiàn)突破性的上漲或下降?，F(xiàn)在全國市場包括上海市場存量還很大，限購政策下，穩(wěn)定的剛需客戶會支持市場穩(wěn)定運行，不會出現(xiàn)報復性增長或者狂跌。

    明年下半年，市場將出現(xiàn)兩極分化，這是U形的另一部分。兩極分化下，剛需市場在量和價上都會比較穩(wěn)定，因為考慮到城市化進程，每年新增多少人口，必須有多少樓盤去支撐，這些支撐的樓盤一定很穩(wěn)定。豪宅市場未來一定會放開，讓豪宅市場價格自由化。豪宅不僅有居住屬性，還有投資屬性，在5—10年的長期投資里，中國人還是覺得不動產(chǎn)更保值。當然，豪宅的放開，會是一個漫長過程。

    雖然利潤處在比較平穩(wěn)的U形低區(qū)，但是如果開發(fā)商預期和消費者預期發(fā)生匹配的話，利潤仍將上揚。開發(fā)商要改變心態(tài)，現(xiàn)在從事房地產(chǎn)不再是暴利，在決策做項目做投資的時候還要考慮其他因素，考慮到品牌、服務、附加值；考慮到消費者預期未來的房子是漲還是不漲。如果這兩個預期都回歸到正常水平，市場就會按照供需關系良性運行，比如說供應量太多，價格可能會下跌；開發(fā)商少投資一點，量減少價格又會上漲，這樣的話利潤也會出現(xiàn)良性上揚。一個行業(yè)不可能沒有利潤，但是不同于之前炒作出來的利潤泡沫，現(xiàn)在拼的是產(chǎn)品、品質(zhì)、服務，貴有貴的價值。

市場看好剛需房、剛改房

戴正芳中華企業(yè)股份有限公司市場部經(jīng)理

    今年樓市從四月份開始保持小步上揚態(tài)勢，無論是剛需房、改善型住房還是城市豪宅，都有比較好的表現(xiàn)。這跟我們在年初判斷的平穩(wěn)發(fā)展是一致的。很多房企都完成了今年任務，像去年年末那樣以價換量的情況不會大規(guī)模出現(xiàn)，除非是個別年底新開的樓盤，可能有一波沖量的行情，甚至會是對市場產(chǎn)生正面影響。

    明年樓市會比今年更好，成交量會溫和地放大，價格也是溫和地上揚。今年5月開始，剛需房和改善型房屋都有比較好的持續(xù)發(fā)展，明年也是，因為符合這一類型的樓盤并不是最多，供應有限，市場對這兩種樓盤比較期待，畢竟受限的時間已經(jīng)快兩年了。

    剛需房和140平方米之內(nèi)的剛改房，一直會在這兩年內(nèi)占據(jù)主要地位。從購房者的購買策略來說，只要在價格承受范圍內(nèi)和上班時間控制范圍內(nèi)，有合適的房子就應該盡早買，因為適合剛需盤的土地并不是太多，尤其是最近土地市場價格也不低，未來的房屋成本已經(jīng)在那兒。剛改則主要考慮是在自己原本的生活區(qū)域范圍內(nèi)。從開發(fā)商角度來說，希望開發(fā)商能以合理價格入市，換得管理層對這個行業(yè)的認可，換得購房者對這個市場的認可，而不一定去追求太高的溢價，以免導致新政策的再出臺，這對買賣雙方都是一種煎熬。

    從地段上來說，內(nèi)環(huán)或者中環(huán)內(nèi)的一些中高端房，以及靠近軌交的改善型住房銷售量也會比較好。此外，現(xiàn)在很多剛需購房者不是很接受二手房，但是我個人建議二手房也是比較好的選擇，成熟市場中二手房的量應該超過一手房，所以二手房應該還有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>