房價開始新一輪上漲了嗎？
    2013年樓市會怎樣？

    前日，上海誕生新地[最新消息 價格 戶型 點評]王，外灘濱江黃浦地塊以27.7億元成交，樓面價高達36176元/平方米。而位于北京市朝陽區(qū)的一宗地塊將在12月29日開拍，但已經提前預訂今年北京地王的席位：折合樓面價3.38萬元/平方米，創(chuàng)下了北京土地起拍價的歷史新高。

    土地市場持續(xù)火熱，而住宅市場在進入11月以后也出現(xiàn)回暖。記者從中原地產獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，11月全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)比10月同期上升45.5%，創(chuàng)下了近兩年來的月度同期成交紀錄。

    為什么會有這么多人在11月買房？房價真的要上漲了？如果房產稅全面推廣，房價會不會降下來？

    本期財富觀，經濟學家馬光遠、西南財經大學經濟學院副教授劉璐、中原地產研究中心總監(jiān)劉淵、《央視財經評論》評論員張鴻共同討論。

Q1房價再現(xiàn)上漲拐點？

    華西都市報記者：截至目前，11月全國54個主要城市的成交數(shù)據(jù)環(huán)比10月大幅上漲，部分樓盤售樓部在周末也出現(xiàn)了人山人海的看房隊伍。為什么會有這么多人在11月買房？房價是不是要上漲了？

    馬光遠：暴漲的幾率非常低。實際上，從8月份開始，月成交量都是下降的。而且現(xiàn)在“房價要出現(xiàn)暴漲”的傳聞，已經不像以前那樣能立即對市場產生影響，所以目前整個房地產總體的態(tài)勢是平穩(wěn)的。

    劉璐：我們的調控政策，主要限制的是投資性需求或者投機性需求，所以現(xiàn)在的市場購買主體是以剛需為主。但僅靠剛需，很難支撐起整個市場。只要政策不放開，投資性或投機性需求無法入市，整個房價是不會大漲的，最多是溫和的微漲。

    劉淵：11月成交量高，是前兩個月需求被抑制后的集中釋放。另一方面，9月供應量大幅增加，也為11月成交量上升提供了基礎。短期內房價不會出現(xiàn)大幅增長，未來長時間來看，房價走勢應該是穩(wěn)定的小幅增長。

    張鴻：近期房價回升是因為土地市場上開始熱起來了，一拿完地以后，立馬就能算出樓面價，然后馬上對周邊的市場就有影響。雖然房價看起來好像又上來了，但其實從同比來看，還是在下降的，它現(xiàn)在處在下跌之后回升的階段。只要年底不出現(xiàn)大的政策調整，房價只能是平穩(wěn)發(fā)展。

    Q2房產稅怎樣影響房價？

    華西都市報記者：最近有關房產稅在全國推廣的消息比較密集。如果房產稅全面推廣，房價會不會降下來？

    劉淵：我個人覺得不會。在商品化的房地產市場中，價格上漲還是下降，總體上是供求關系決定的。房產稅的作用，只是增加持有成本。當然，房產稅可能會影響到一些有改善型置業(yè)需求的人，他們不是要炒房，但的確是因為持有多套房而被征稅。如果房產稅全面推廣，的確會起到抑制市場需求的作用，但價格下降，并不等于大家的需求都得到了滿足，在通脹的大環(huán)境下，房產仍然是保值增值的最佳手段。

    劉璐：房產稅會顯著增加持有成本。如果按1%的標準征稅的話，房屋價值100萬元，每年可能要交1萬元的稅，從長期來看，這個成本不低。但這要從兩個方面來看，如果是一種成熟地段、很容易租出去的物業(yè)，房產稅會轉嫁到最終使用人的頭上；另一種情況是，郊區(qū)很多房子是空置的，如果在郊區(qū)持有很多套物業(yè)，想用來升值的話會導致很大的風險。因此，房產稅的效應會有個疊加的作用。如果房產稅推廣，而限購不取消，兩個政策的效應會疊加，從而加劇投資需求的萎縮；但對于剛需來講，這個政策反而會導致剛需樓盤一定程度的價格上升。

    馬光遠：房價會不會下跌，要看具體城市。比如二三線城市，特別像鄂爾多斯出現(xiàn)下跌，是因為沒有人。一個城市只要有人，只要有流動人口，房價的抗跌性就很強。

   Q3現(xiàn)在能不能出手買房？

    華西都市報：那現(xiàn)在是出手買房好呢，還是再等等看比較好？

   劉璐：如果是自住需求，可以放心入市，該買就買。現(xiàn)在跟年初相比，價格上漲不大，只有微弱的上漲。

    劉淵：有人說，現(xiàn)在是入樓市的一個好時機，所以不少老百姓都急著現(xiàn)在買房，這也是11月全國樓市成交大幅上升的原因之一。但是，買房應該結合自身的需求來決定，不能因為別人都買就跟風。如果是自住的，房價也在自己可以負擔的范圍之內，那可以買；如果帶有投資目的，因為短期內房價不會大幅上漲，所以短期投資回報也不會高；如果是為了資產長期保值，房地產仍然是可以選擇的。

    Q4樓市和股市哪個更具投資價值？

    華西都市報：買房還是好的投資手段嗎？股市目前處于歷史低位，樓市和股市，哪個更具有投資價值呢？

    劉璐：我們不能僅看短期內的投資收益，一個投資品種收益很高，但波動很劇烈，也不是一個好的投資品種。當前中國金融市場的波動程度遠遠大于房地產市場，所以大多數(shù)居民仍然更傾向于把財富配置在房產上面。

    張鴻：不好預測。股市的問題在股價之外，樓市的問題也在房價之外，它們都需要系統(tǒng)性的變化。只有我們做了系統(tǒng)性、制度性的安排，才能保證兩個市場都是健康的。

    劉淵：目前股市的確處于歷史低位，房價也處于一個歷史高位。不過我問你一個問題，假如你中了500萬，又沒什么特別的需求，你買房還是買股票呢？

    ｛精彩觀點｝現(xiàn)在“房價要出現(xiàn)暴漲”的傳聞，已經不像以前那樣能立即對市場產生影響，所以目前整個房地產總體的態(tài)勢是平穩(wěn)的。 馬光遠

    如果房產稅推廣，而限購不取消，兩個政策的效應會疊加，從而加劇投資需求的萎縮。 劉璐

    樓市和股市誰更具有投資價值？我只問你一個問題。假如你中了500萬，又沒什么特別的需求，你買房還是買股票呢？ 劉淵

    雖然房價看起來好像又上來了，但其實同比來看，還是在下降的，它現(xiàn)在處在一個下跌之后回升的階段。 張鴻華西都市報記者張飄逸實習生張仕釗

    本期嘉賓

    馬光遠經濟學家劉 璐西南財經大學經濟學院副教授劉 淵中原地產研究中心總監(jiān)張 鴻《央視財經評論》評論員