廣州人口老齡化加劇，養(yǎng)老服務需求不斷增加，截至2010年底，廣州市60歲以上老年人口116.3萬，約占戶籍人口總數的14.48%。這種需求催生了龐大的養(yǎng)老市場，主打“養(yǎng)老”概念的地產項目猶如雨后春筍般在廣州崛起。南方日報記者調查發(fā)現，廣州驚現天價養(yǎng)老院，市民養(yǎng)老須花費45萬元買一個VIP床位，入住后每個月要另外交2300元的服務和管理費用。如果非VIP會員入住，每月則需交3800元的床位費，加上基本護理費、設施及服務費，每個月至少花費5700元。VIP和非VIP的水電等及伙食費還需自理。
這家天價養(yǎng)老院坐落廣州越秀[簡介 最新動態(tài)]區(qū)橫枝崗2號大院內，占地1萬多平方米。項目名稱是“頤福居·尊長園”，位于享有“羊城第一秀”美譽的白云山麓湖公園東南角，北靠白云山脈，西倚廣州藝術博物館，項目開發(fā)商是廣州頤德投資有限公司。據稱，這種養(yǎng)老VIP床位推出后，引發(fā)市民搶購風潮，短短數月，即售賣出100余個床位，成為吸金“利器”，入賬數千萬元。
但有業(yè)內人士透露，這個項目土地沒有經過政府部門劃撥，也不屬于集體用地，其產權是國有土地，規(guī)劃用途是公共綠地，而且還處于白云山生態(tài)控制區(qū)，這個項目屬于違建，隨時有被政府強拆的風險。律師也強調購買這種房產有極大法律風險。
開發(fā)商售賣養(yǎng)老院VIP床位是否合法？
今年6月份以來，不斷有市民向南方日報記者反映，稱廣州市場興起養(yǎng)老地產投資，需要花費幾十萬購買一個養(yǎng)老院的VIP床位，不知這種投資是否合法。市民劉先生介紹，他有次驅車路過越秀橫枝崗，被一棟很有嶺南風格的建筑所吸引，原以為是西關私人住宅，走進去才發(fā)現，原來是一主打養(yǎng)老地產項目“頤福居·尊長園”的營銷中心。中心有幾十位客戶正在排隊看房，營銷人員稱，主要戶型是20余平方米的單間，每套價格從28萬到45萬元不等。目前大部分被搶購一空，還剩下少數房間可供選擇。
劉先生發(fā)現，項目開發(fā)商是廣州頤德投資管理有限公司。該公司相關負責人介紹，頤福居·尊長園地塊原為倉庫用地，去年被租賃改造為養(yǎng)老地產項目。項目屬于五星級的養(yǎng)老地產服務項目，規(guī)劃共有9棟樓宇，樓高多為3層，總共約220多間房，戶型面積以23—100平方米為主，有單間、二房和三房等多種戶型。購買者沒有房間的產權，只有20年的長期使用權，一套26平方米的單間，總價約30余萬元。
劉先生提出疑問：頤德公司對外出售頤福居養(yǎng)老院房間20年使用權，是否合法？購買者權益如何得到法律保障？萬一投資公司倒閉或養(yǎng)老院改作他用，購買者使用權如何得到保障？這種情況該由哪個部門監(jiān)管？
今年50多歲的李先生則稱，兩個多月前，他經朋友介紹，花28萬元在頤福居為父親買了一套約28平米的單間(含一個衛(wèi)生間)。開發(fā)商頤德公司與李先生簽合同時始終未提到“賣方”二字，開發(fā)商只承諾出售該單間20年的使用權，目前房子并未建成，開發(fā)商稱建成大概要到2013年1月。合同上簽署的購買人為李先生本人。
李先生介紹，根據合同約定，房子建成后若李先生有家人入住，每月需繳納2300元左右的管理費，若沒有家人入住，可以通過物業(yè)轉租，每月可返還一定租金，但不能自行轉租。付款以后，他才發(fā)現廣州市場上并沒有這種售賣形式，擔心權益受損。
買了床位每月還交兩三千
頤福居養(yǎng)老院是廣州市今年新添的一家民營養(yǎng)老院。據開發(fā)商頤德公司相關人員介紹，今年6月10日，位于越秀區(qū)橫枝崗恒福路口的頤福居·尊長園開幕，板房同時接受市民觀看，擬于10月1日起試住，元旦正式入住。符合條件的60歲以上的老人，每月交付4700至5700元不等的費用(含床位費和設施服務費、基本護理費)便可入住。
“以前去養(yǎng)老院探訪老人，看到他們的境況讓人感覺很不舒服。”廣州頤德投資有限公司總經理黃東升透露改做養(yǎng)老地產的初衷。據其向媒體介紹，去年，他租下橫枝崗路占地面積1萬平方米的倉庫用地，改造成目前的頤福居。這是頤德投資公司進軍養(yǎng)老行業(yè)的首個項目。該地為廣百和民政局所有，租約為20年。
黃東升說，經過改造，頤福居共有9棟樓，樓高3層，可容納200多張床，建筑頗具嶺南風格，室內裝修設計類似酒店。有床、衣柜、電視，還有衛(wèi)生間等，將為入住老人提供“食、住、娛、養(yǎng)、護、康、學、交”全面服務，擬讓長者過上體面而有尊嚴的生活。
頤福居戶型有豪華套間、一房一廳、兩房一廳和三房一廳，以單間為主。如果交28萬元，則可成為VIP床位會員，享有20年的使用權，不過，每月仍需另行再繳納2800元的入住費用(含護理費、設施配置費及管家服務費)，水電及伙食費等自理。VIP床位會員卡屆時可由直系親屬繼承，可以轉讓，或由投資商按使用比例回購。如果非會員入住，則每月需交3800元不等的床位費，加上基本護理費、設施及服務費，合共4700元至5700元/月。
黃東升表示，目前養(yǎng)老地產拿地頗為不容易，一般都是經政府批準后進行熟地改造。目前，頤德在白云機場、番禺華南板塊仍有個項目在談，“面積比頤福居·尊長園大幾倍”。
采用VIP會籍形式經營
南方日報記者曾多次來到頤福居·尊長園的營銷中心。現場銷售人員表示，和其他大部分養(yǎng)老地產項目不同，頤福居采用的是VIP會籍形式經營。會員卡分20年白金卡、10年金卡、5年銀卡三種，會費4.8萬—45萬元不等，相當于長租該套房5—20年時間。
記者調查發(fā)現，營銷中心的銷售人員來自廣州方圓地產顧問有限公司。據介紹，頤德公司跟他們公司簽訂了銷售合同，獨家全權委托他們銷售養(yǎng)老院床位。公司根據銷售業(yè)績提成，購買者直接跟頤德公司簽訂購房合同。
在養(yǎng)老院兩旁的繁華街道，“開盤價26萬起絕版珍貴，一席難求，搶購熱線020—83586999”的頤福居·尊長園碩大廣告牌鋪天蓋地。在各大售樓網站和論壇，叫賣頤福居的帖子層出不窮。
記者留下聯系方式以后，就不斷接到銷售人員打來的電話，稱“我們本周以賣20年的會籍為主，付款采用‘四四二’的方式。如果你有意購買，當日可以先交定金2萬元，七個工作日內簽‘尊長卡購買協議’后交余款的四成，然后再在11月31日前交另外四成，還剩下兩成房款在明年1月份收樓的時候交付。”
養(yǎng)老院投資客占大部分
“在越秀區(qū)，你還能找到單價1.1萬—1.3萬元/平方米的項目嗎？不可能，連二手房也不可能。”營銷人員反復向記者計算，拿45萬元30平方米來說，每平方米只要1萬5千塊錢。項目位于享有“羊城第一秀”美譽的白云山麓湖公園東南角，北靠白云山脈，西倚廣州藝術博物館，地理位置十分優(yōu)越，屬于生態(tài)嚴控區(qū)。而且購買的房子只有3層，類似于獨棟別墅，容積率很低，配套設施豐富，按照市場價至少10萬平方米以上。
記者翻閱營銷中心的銷售控制表發(fā)現，目前公寓共售出了一百余個VIP床位，只剩下少部分床位處于待售狀態(tài)。工作人員稱，這種房子還特別適合投資。對投資客來說，不僅可以讓自家老人居住，還可以等幾年升值后轉讓出去，如以30萬元買套26平方米單間的使用權，幾年后，你可能以50萬元以上的價格轉讓。從目前意向登記的人來看，投資客占的比例有多少？銷售人員介紹，具體比例沒有統(tǒng)計，但比例至少在百分之70以上。
廣州頤德投資有限公司總經理黃東升曾透露，購買養(yǎng)老院的VIP床位完全可以作為投資，用于抗通貨膨脹，如果自家老人不住，也可以委托他們公司項目代租收益，以每年約7.2%的比例返租。另外，VIP床位會籍不僅可轉讓，還可以繼承，滿5年后還可由頤德公司回購。轉讓床位，只要買賣雙方達成協議后，到公司更名，支付3千塊錢過戶費即可。如果投資26平方米的單間，并交由他們管理、出租，每年可返還3萬元租金。
購買養(yǎng)老院床位果真如此一本萬利？有業(yè)內人士跟南方日報記者算了一筆賬，據其介紹，以45萬元30平方米的戶型來說，每平方米只要1萬5千塊錢，但是養(yǎng)老院的床位使用權只有20年。換算成一般房屋住宅70年的標準，購買者實際上每平方支付了5萬2千5百元。
而且這所養(yǎng)老院的管理費用奇高，這名業(yè)內人士計算，這個小單間每個月還要交2300元服務費，一年就要交27600元，20年就要交55.2萬元，再加上45萬元的入會費用(即買20年使用權的費用，也是銷售人員所說的床位費)，一個老人20年必須要花的總費用則為100.2萬元。而且VIP和非會員的水電等及伙食費還需自理，這筆費用恐怕也要每個月一千以上。
這名業(yè)內人士稱，頤福居·尊長園屬于徹頭徹尾的天價養(yǎng)老院，仍按30平方米單間45萬租金計算，攤到每月，租金為1875元，加上每月2300元服務費等，一個單間一張床位的合計每月花費為4175元。
