情侶聯(lián)名買“婚房”

　　

　　畢業(yè)后同學(xué)合買房

　　

　　親戚之間聯(lián)合投資買房

　　

　　新觀念帶來新思考

　　

　　情侶合資購房應(yīng)注意哪些問題？剛畢業(yè)、工作時間不長的置業(yè)者采取合資購房的方式可取嗎？被限購了就要借他人名義買房嗎？親戚朋友之間合資購房又有了哪些新方向……多方出資共享房產(chǎn)——想必大家對這種置業(yè)方式也早有耳聞，不少人也正躍躍欲試，但是因為合資購房所涉及的問題紛繁復(fù)雜，常常會讓購房者“云山霧罩”。本期《廣廈時代》特別邀請業(yè)內(nèi)專家，試圖對其中所牽扯的問題一一厘清，并根據(jù)不同人群的現(xiàn)實(shí)情況與需求，總結(jié)出相應(yīng)的注意事項，以求“對癥下藥”，使買房人規(guī)避風(fēng)險。

　　

　　情侶婚前合資購房應(yīng)注意房產(chǎn)證署名問題

　　

　　孫女士和劉先生是大學(xué)同學(xué)，兩人自大三確定關(guān)系至今，已有5年的時間。目前兩個人的感情比較穩(wěn)定，計劃于明年領(lǐng)證結(jié)婚。由于北京地區(qū)的房屋總價相對較高，工作年限不長的劉先生和孫女士均無力獨(dú)自承擔(dān)房款，最終兩人決定以合資購房的形式購置婚房，與此同時，雙方父母也要給予一定的經(jīng)濟(jì)支持。

　　

　　據(jù)了解，在北京像孫女士和劉先生這種情況比較普遍，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從目前的市場情況上看，在合資購房的人中，有三分之二都是迫于選購婚房的需求。那么對于大多數(shù)婚前合資購房的人到底該考慮哪些問題？對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清認(rèn)為，最重要的是要注意房產(chǎn)證上的署名問題。“因為情侶在婚前合資購房會有一定風(fēng)險，所以房產(chǎn)證上以簽署雙方的名字為好。”常清說道。

　　

　　胡景暉認(rèn)為，即便是對于那些已經(jīng)有合法夫妻關(guān)系的購房者來講，雙方也要盡量一起署名，以避免日后不必要的麻煩。此外在購房合同上，雙方的名字最好也能同時得以體現(xiàn)。“雖然購房合同沒有房產(chǎn)證上的法律效益大，但是一定程度上這也能起到產(chǎn)權(quán)關(guān)系的認(rèn)定作用。同時男女雙方還要對出資比例、按揭房款以及日后房產(chǎn)處置等問題都做一個事前的‘約定’。”胡景輝表示。

　　

　　未來一旦情侶婚前雙方感情出現(xiàn)破裂，牽扯到房產(chǎn)處置的問題，律師表示，如果產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方名字，那么房產(chǎn)歸署名方所有，另一方需拿出有力證據(jù)證明該房產(chǎn)是其共同出資購買，否則無法分割房屋產(chǎn)權(quán)。“若產(chǎn)權(quán)證上登記為雙方名字，情侶可在房屋出售后按出資比分割房產(chǎn)。此外，若情侶一方想繼續(xù)持有房產(chǎn)，那么這一方就應(yīng)該把需要補(bǔ)充的房款支付給另一方。”胡景暉說道，“原則上講，由父母出資的部分房款應(yīng)返款給其本人，若情侶或夫妻雙方還要承擔(dān)按揭貸款的話，那么誰在這方面的貢獻(xiàn)大一些，將來法院分配房產(chǎn)時會向這方做一定的傾斜。”

　　

　　剛畢業(yè)的學(xué)生合資購房應(yīng)綜合考量

　　

　　就在大部分剛剛畢業(yè)的大學(xué)生還在選擇租房的時候，一同畢業(yè)的小李與小高已開始打算與已工作三年的師兄合資購置位于通州的一處小三居。在小李與小郭看來，與其把每月不少的租金交給房東，還不如合資供房來得實(shí)在。

　　

　　律師崔鵬表示，對于目前像小李和小郭這樣無獨(dú)立購房能力、又暫時處于合租狀態(tài)下的年輕人來說，他們完全可以選擇合資購房。在崔鵬律師看來，買房無非兩種目的：一種是居住，一種是理財，而合資購房可以將兩種目的屬性糅合在一起。“合租無非是平攤了租金，但是房子只用使用權(quán)，沒有所有權(quán)，而合買的話，購房者從房屋的使用者變成房屋的所有者，其身份發(fā)生了很大變化，純消費(fèi)行為也同時變成了一種投資理財、儲蓄的方式。合資購房有助于購房者分?jǐn)傎彿砍杀静⑻崆版i定中意的房子。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管及助理董事魏東認(rèn)為，只要提前提理順理清買賣雙方的關(guān)系，避免法律上的糾紛，這類人群選擇合資購房也未嘗不可。

　　

　　對于這種方法是否可取，胡景暉表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。“因為這要涉及每個人的錢款怎么支付、將來房屋分割時如何退出等各方面的問題，比較復(fù)雜。”胡景暉說道，“比如有人結(jié)婚，總不能和幾個朋友住在一起吧，一旦搬出的話就要考慮這部分房產(chǎn)如何處置。另外，像小三居的房間誰住南向、誰住北向，取暖費(fèi)怎么付等問題都需要去考慮。”

　　

　　此外，在這部分人中，也不排除少數(shù)置業(yè)者因受限購政策影響，欲借當(dāng)?shù)厝嗣x買房的想法。對此，常清表示，只要合資人沒有購房資質(zhì)、納稅不滿五年的話，房本上肯定署不了名。即便與共同出資人私下做協(xié)議，等其以后有了購房資質(zhì)，再將其名字加在房產(chǎn)證上，這也會為日后埋下一些隱患。同時，魏東也不建議受限購政策制約的出資人采取私下協(xié)議的方式。“因為很多時候口頭表述或是落在筆頭上的內(nèi)容也不見得符合法律規(guī)定，一旦出現(xiàn)問題，出資人的利益不會得到法律保護(hù)。”魏東說道。

　　

　　此外，胡景暉表示，未來一旦有購房資格的出資方反悔，沒有購房資質(zhì)的一方不能到法院說當(dāng)初這么做是為了規(guī)避限購政策。“從法律制度和現(xiàn)實(shí)案例來看，除了婚房是一種特殊需求外，建議大家最好不要采用這種方式購買房產(chǎn)，其本身也不會成為一種購房的主流方式。”胡景暉說道。

　　

　　另外，常清提醒，對于這類人群中不受限購政策影響的人來講，選購房產(chǎn)時應(yīng)盡量購買中小戶型的房子，因為這種類型的房子目前市場需求較大，相比大戶型房產(chǎn)而言，將來處理房產(chǎn)時也較為容易一些。

　　

　　親戚朋友合資購房視野逐步開闊

　　

　　與以往重點(diǎn)考慮本地住宅項目的購房者不同，近來吳女士及其好友開始把目光投向二線城市的房產(chǎn)上。“我和好友正考慮去青島選購一套學(xué)區(qū)房?？粗星鄭u，不僅是因為其海景資源比較豐富，同時也是看中了青島未來的發(fā)展?jié)摿ΑＡ硗?，購買城市核心地段的學(xué)區(qū)房，未來不管是出租還是出售都不用‘犯愁’”。吳女士說道。

　　

　　魏東表示，與北京、上海等一線城市相比，目前二三線城市的房價相對較低，且一些城市的限購政策也不是很嚴(yán)厲，所以合資人投資這些城市的房產(chǎn)也是比較好的一個機(jī)會。胡景暉則認(rèn)為，雖說長期看來，二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間會更大一些，但是究竟是怎樣的狀況，這還與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)配套、人口規(guī)模等因素有關(guān)。“不是說你在二三線城市買個房子就一定能夠賺錢，事實(shí)上，有些城市所要面臨的風(fēng)險還是很大的，一些城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。”

　　

　　胡景暉說道，“政府換屆以后，可能會出現(xiàn)很多關(guān)于城市發(fā)展的新思路，如果合資者要選購二三線城市的房產(chǎn)，則要看清該城市在未來可能會發(fā)生的一些變化，但是因為很多方面不是普通投資者能夠了解并駕馭得了的，所以投資者還是要審慎一些。”另外常清認(rèn)為，單純?nèi)ザ€合作投資的購房者并不是很多，大家在這方面表現(xiàn)較為平靜，二三線的房屋基本上還是以當(dāng)?shù)厝速徺I為主。如果合資人有此打算的話，要著重關(guān)注地理位置較好，有升值潛力的房產(chǎn)。

　　

　　除了合資人開始關(guān)注二三城市的房產(chǎn)外，近來合資投資商鋪的比例也明顯增加。“投資商鋪?zhàn)钪匾氖且x擇一些核心地段，這樣的商鋪由于需求比較旺盛，基本上都可以保值增值。”常清說道，“但是從目前的市場價格來看，商鋪整體價格普遍偏高，如果是一次性付款還好，但如果還需按揭貸款就比較麻煩。”此外，胡景暉認(rèn)為，選擇投資商鋪要以租金回報率相對較高為基準(zhǔn)線，一些社區(qū)內(nèi)開間不大的底商也有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/div>