當(dāng)“樓市暖冬”一詞出現(xiàn)在新華社的報(bào)道中時(shí)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖已經(jīng)得到了中央一級(jí)政府的認(rèn)可，從年初的蕭條到二季度的強(qiáng)勢(shì)反彈，再到“金九銀十”的下探，直到年底的徹底回暖，今年樓市呈現(xiàn)出低開高走的態(tài)勢(shì)。其中土地市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回升對(duì)整個(gè)市場(chǎng)起到了決定性作用，海外熱錢則扮演了推手的角色。
熱錢涌入
盡管官方對(duì)海外熱錢涌入中國三緘其口，但是我們看到的是10月份之后，房企的海外融資規(guī)模在暴漲，抄底中國樓市的態(tài)勢(shì)已然形成。
11月29日，新城發(fā)展控股在香港上市成功，募集資金近19億港元。而在此前的11月23日，同樣來自內(nèi)地的香港上市房企旭輝集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]也成功登陸香港資本市場(chǎng)，募集資金15.3億港元。而據(jù)媒體報(bào)道，尚有數(shù)家房企也在籌備赴港上市中。
此前包括萬科地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]借道香港打開了國際融資平臺(tái)，根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，11月以來，上市房企融資總額達(dá)到265億元，下半年以來密集融資現(xiàn)象突出。其中中海地產(chǎn)、SOHO中國、金地地產(chǎn)、中華企業(yè)等借助海外融資高達(dá)24.45億美元，為近年來少有的情況。
“海外資金進(jìn)入中國主要是來抄底的。”頤和九州資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理張磊向記者表示。他進(jìn)一步表示，中國新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)后對(duì)于中國的經(jīng)濟(jì)充滿信心，而目前中國的股市底部已現(xiàn)，海外資金抄底而來的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。同時(shí)中國的房地產(chǎn)業(yè)在過去的兩年中，房企拿地并不多，而且資金鏈吃緊，海外機(jī)構(gòu)正是看準(zhǔn)了這樣的機(jī)會(huì)，紛紛給國內(nèi)房企放債，借道進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
現(xiàn)在的海外融資環(huán)境相比年初已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變。
今年5月，經(jīng)過一年多的談判，中海地產(chǎn)終于與美國保德信達(dá)成了收購協(xié)定。保德信出資20億元收購中海地產(chǎn)旗下中海宏洋位于廣州海珠區(qū)的中海光大購物中心，項(xiàng)目占地10萬平方米，折合樓面價(jià)2萬元/平方米。在出售中海光大購物中心之前，中海地產(chǎn)已經(jīng)有了商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃，在全國已經(jīng)開發(fā)持有了260萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)保利地產(chǎn)也將北京春天里的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)售給了凱德置地。
而時(shí)過半年之后，房企從海外機(jī)構(gòu)拿錢變得越來越容易。今年11月15日，中海地產(chǎn)分別發(fā)售了兩筆債券，獲得了10億美元的融資，同時(shí)SOHO中國也在11月份分兩次獲得了10億美元的融資。
進(jìn)入地市
大量海外資金的涌入直接造成的后果就是讓地市著起了冬天里的一把火，樓市暖冬隨之到來。
11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊商辦地塊，樓面價(jià)達(dá)到了3.6萬元/平方米，刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)紀(jì)錄。
11月30日，南京新科地王的出現(xiàn)將本輪拿地潮推向了頂峰，中冶置業(yè)以底價(jià)56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊，成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年11月份包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為2584萬平方米?？偼恋爻鲎尳馂?13.3億元，環(huán)比上漲27.5%，同比去年同期上漲25%。但今年前11個(gè)月的土地出讓金額同比去年下滑22%，因此在今年12月份還將有大量的土地出讓，屆時(shí)將會(huì)出現(xiàn)拿地高潮。
房企融資進(jìn)入土地市場(chǎng)是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
早在年中，金科股份曾經(jīng)發(fā)出過“舉債拿地”的公告，為了支持公司快速發(fā)展，更好地在當(dāng)前及今后一定時(shí)期獲取價(jià)格較低的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目，公司與控股股東重慶市金科投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金科投資”)擬簽訂《借款協(xié)議》，金科投資在2012年度內(nèi)向金科股份及控股子公司提供總額不超過人民幣10億元的信用借款，借款期限最長(zhǎng)不超過三年。
同時(shí)對(duì)于金地地產(chǎn)今年11月份的第二次海外融資，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為此舉是為了進(jìn)一步擴(kuò)充土儲(chǔ)做準(zhǔn)備。
供地高峰
對(duì)于各地國土局而言，開發(fā)商拿地?zé)岢彼坪鮼淼猛硇?，因此年底的推地時(shí)機(jī)不會(huì)錯(cuò)過。
寧波市國土部門日前掛牌公告，12月內(nèi)在市三區(qū)內(nèi)的東部新城、洪塘，鄞州新城區(qū)內(nèi)的陳婆渡、廟堰、下應(yīng)，以及城西的古林、高橋等地，均有純商品住宅用地或商住混合用地出讓；這批宅地的總用地面積超過73萬平方米，超過前11月總和。
而最為著急的當(dāng)屬武漢國土部門。日前，武漢市國土規(guī)劃局連發(fā)五次公告，12月將舉辦6場(chǎng)土地拍賣會(huì)，推出121宗國有建設(shè)用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應(yīng)總量。
同時(shí)上海國土部門也擬在12月推出20幅地塊，10幅為住宅用地，占50%。10幅宅地中6幅為純宅地，4幅為商住和商住辦用地，主要分布于寶山、嘉定、金山等遠(yuǎn)郊區(qū)域。
從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購房者的預(yù)期。
按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場(chǎng)的銷售情況，部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀程度有明顯提高， 樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。
從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)雖然比較高，但相比2010年地王出現(xiàn)的地板價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有一定差距。各地對(duì)出讓土地的定價(jià)也比較高，而且在目前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，地王的出現(xiàn)的確對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。
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