即便是將穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)視為第一法則的中國(guó)海外發(fā)展有限公司(00688HK，下稱中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)])，在面對(duì)稀缺的優(yōu)質(zhì)土地資源時(shí)也沒(méi)辦法“不出手”。
11月28日，土地資源已極度匱乏的深圳關(guān)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)位于寶安尖崗山一幅土地面積為15.2萬(wàn)平方米的居住用地，引來(lái)房地產(chǎn)界“大佬”爭(zhēng)搶。最終，中海以20億元競(jìng)得該地塊使用權(quán)以及“捆綁”的深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館(下稱兩館)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，這幅地塊也成為深圳今年的總價(jià)“地王”。
一周后，12月7日，中海又斥資19.9億元購(gòu)回江蘇蘇州姑蘇區(qū)一塊占地總面積13.4萬(wàn)平方米的住宅用地的使用權(quán)。不過(guò)，截至目前，中海年計(jì)劃中的250億元購(gòu)地款項(xiàng)仍剩余106.1億元，年底繼續(xù)拿地可能性大。
經(jīng)營(yíng)能力遭質(zhì)疑
根據(jù)出讓土地公告顯示，此次深圳公開(kāi)招標(biāo)的地塊位于寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地區(qū)，土地面積為15.18萬(wàn)平方米，總建筑面積為18.21萬(wàn)平方米。
按中海20億元中標(biāo)價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)為10983元/平方米，與同為一線城市的北京、上海“地王”樓面價(jià)均超3萬(wàn)元相差較大。
但《投資者報(bào)》記者在2012中國(guó)住交會(huì)上與參會(huì)的多位深圳本地業(yè)內(nèi)人士交談時(shí)，他們均表示，該價(jià)格忽略了招標(biāo)公告中提及的兩館建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的支出，實(shí)際成本將高于20億元的投標(biāo)值。
根據(jù)招標(biāo)公告顯示，兩館用地面積為2.97萬(wàn)平方米，擬建總面積8.82萬(wàn)平方米。同時(shí)，招標(biāo)公告規(guī)定，自中標(biāo)之日起15個(gè)工作日內(nèi)，中標(biāo)人必須交納3億元兩館運(yùn)營(yíng)專用資金。此外，在20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，為滿足兩館運(yùn)營(yíng)管理需求，中標(biāo)人還應(yīng)交納每年不少于3500萬(wàn)元人民幣或總額不少于7億元的款項(xiàng)。
按照兩館建筑面積，有業(yè)內(nèi)人士估算，兩館建設(shè)費(fèi)用估計(jì)將超14億元，如加上公告中所提及的其他款項(xiàng)，中海出資額將超44億元，實(shí)際樓面價(jià)預(yù)計(jì)在2.5萬(wàn)元/平方米。
相比外界普遍認(rèn)為中海缺乏相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，深圳世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]顧問(wèn)股份有限公司市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)吳志輝卻頗為看好該項(xiàng)目，他認(rèn)為，中海在香港和內(nèi)地運(yùn)營(yíng)多年，各種業(yè)態(tài)也都有涉及，“相信政府在招標(biāo)時(shí)從各方面都有考量。”
但另一位不愿具名的深圳業(yè)內(nèi)評(píng)論員認(rèn)為，中海與華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]和招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]相比，在內(nèi)地的城市公共項(xiàng)目建設(shè)上的經(jīng)驗(yàn)確實(shí)相對(duì)匱乏，“此前深圳灣體育館綁給華潤(rùn)來(lái)做，目前看來(lái)效果不是很好，此次讓更加缺乏經(jīng)驗(yàn)的中海來(lái)做，如何運(yùn)營(yíng)好這兩個(gè)場(chǎng)館，是很大挑戰(zhàn)。”
“但中海在深圳除保障房外，基本沒(méi)什么項(xiàng)目了，它也需要在深圳擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。”上述評(píng)論員稱。
《投資者報(bào)》記者查閱2012年中海地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)推介資料發(fā)現(xiàn)，截至今年上半年，中海在深圳擁有的土地儲(chǔ)備面積為55.1萬(wàn)平方米，僅占其擁有的全國(guó)儲(chǔ)備建筑面積3400萬(wàn)平方米的1.6%，而整個(gè)珠三角的土地建筑面積也僅占19.9%。而在2006年，僅深圳土地儲(chǔ)備面積就占中海全國(guó)土地儲(chǔ)備面積的11.2%，珠三角地區(qū)占全國(guó)土地儲(chǔ)備面積的38%。
“這跟深圳本身土地供給不足有關(guān)，也跟中海的戰(zhàn)略在變化有關(guān)。但不管怎樣，深圳還是其根據(jù)地，一有機(jī)會(huì)肯定會(huì)去鞏固。”上述評(píng)論員稱。
土地儲(chǔ)備高達(dá)4497萬(wàn)平方米
中海發(fā)布的10月房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)，2012年1至10月，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1006.8億港元，同比增長(zhǎng)28.9%，已提前完成全年千億港元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
除靠出售現(xiàn)有樓盤(pán)回籠資金外，中海作為央企在境內(nèi)外多元融資的優(yōu)勢(shì)也開(kāi)始顯現(xiàn)。根據(jù)中海今年的半年報(bào)，中海通過(guò)組織銀團(tuán)，安排雙邊貸款或發(fā)行美元債券，在國(guó)內(nèi)外共融資超過(guò)190億港元。
而就在11月，中海地產(chǎn)成功發(fā)行了7億美元10年期和3億美元30年期雙期結(jié)構(gòu)債券。其中10年期息率為3.95%，為同行最低；30年期息率為5.35%，目前已獲12倍的超額認(rèn)購(gòu)。
在此背景下，中海頻頻出手拿地。中海10月房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，中海1至10月累計(jì)新增土地儲(chǔ)備585萬(wàn)平方米，其中新增權(quán)益土地儲(chǔ)備558萬(wàn)平方米。
中海外集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理、中海外董事局主席孔慶平近日在接受媒體采訪時(shí)透露，中海地產(chǎn)目前擁有土地儲(chǔ)備已高達(dá)4497萬(wàn)平方米。
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