房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險乍現(xiàn)

 

“發(fā)新還舊”模式難以為繼

 

房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險開始浮現(xiàn)出來。11月下旬，山東省高級人民法院的一則拍賣公告，使得房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險，露出冰山一角。

 

在國家樓市宏觀調(diào)控政策下，各地對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了限購乃至限價等措施，銀行也對房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，通過信托公司發(fā)行項(xiàng)目成了房地產(chǎn)公司的選擇。在現(xiàn)實(shí)的操作中，部分房地產(chǎn)信托項(xiàng)目在即將到期時，通過發(fā)行新的信托項(xiàng)目予以“借新錢還舊錢”而延續(xù)，但在房地產(chǎn)信托也逐步收緊的當(dāng)下，這些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目暗藏的兌付風(fēng)險也逐漸顯露出來。

 

當(dāng)多方合力打壓下，被市場推波助瀾的潮水逐漸退去，真正裸泳的人，開始逐漸露出水面。盡管中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)信托兌付的洪峰已經(jīng)過去，不存在行業(yè)性系統(tǒng)性的風(fēng)險。但可以肯定的是，這次拍賣中涉及的信托項(xiàng)目出現(xiàn)的風(fēng)險，是第一次，但絕不是最后一次。

 

而目前在發(fā)的信托項(xiàng)目中，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率依然高居榜首，在四季度以來的信托項(xiàng)目預(yù)期收益率普遍收低的情況下，依然普遍保持在10%左右。

 

⊙本報記者 趙明超

 

拍賣公告引爆房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險

 

本周三，位于青島奧帆中心旁的大型高檔城市綜合體青島凱悅中心，將在山東省高級人民法院司法拍賣廳公開拍賣。

 

在各地多如牛毛的房地產(chǎn)拍賣中，一起普通的房地產(chǎn)拍賣，也許根本不會引起關(guān)注。但這起房地產(chǎn)拍賣，因?yàn)樯婕胺康禺a(chǎn)信托項(xiàng)目兌付問題，成為在今年房地產(chǎn)信托兌付高峰中，首例以拍賣形式去完成兌付的信托資產(chǎn)處置項(xiàng)目，因而備受多方關(guān)注。

 

拍賣的標(biāo)的物青島凱悅中心，由于涉及中融信托發(fā)行的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，被信托業(yè)稱之為最著名的爛尾房地產(chǎn)。目前，在遍尋不到下家接盤的困境之下，不得不提請法院進(jìn)行拍賣。

 

此前的11月22日，山東省高級人民法院發(fā)布公告稱，將定于2012年12月12日，也就是本周三，在山東省高級人民法院司法拍賣廳公開拍賣青島凱悅中心，該項(xiàng)目的債權(quán)人，是該項(xiàng)目募集了大量開發(fā)資金的中融信托。

 

根據(jù)該信托項(xiàng)目合同，該信托項(xiàng)目成立于2010年10月，募集規(guī)模為3.845億元，預(yù)計(jì)年收益率為10%左右，其中認(rèn)購金額在100萬到300萬之間的，預(yù)期年化收益率為9%，認(rèn)購金額在300萬元以上的，預(yù)期年化收益率為11%。該信托計(jì)劃資金用于凱悅中心項(xiàng)目的建設(shè)及受托人與凱悅置業(yè)約定的其他合法資金用途。其保障措施是凱悅置業(yè)以其持有的“凱悅中心”在建的1-5層商業(yè)裙房抵押給受托人。凱悅置業(yè)股東及法定代表人向受托人提供連帶保證擔(dān)保及個人無限連帶保證擔(dān)保，受托人中融信托已完成對《抵押合同》、《保證合同》及《信托貸款合同》辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。

 

據(jù)了解，在一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的國家宏觀調(diào)控下，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售舉步維艱，而青島凱悅置業(yè)就是在該項(xiàng)目封頂后，因銷售不暢而無力還款。尤其是該項(xiàng)目定位過于高端，而高端項(xiàng)目受到政策調(diào)控最為嚴(yán)重，使得銷售中出現(xiàn)困境，最后不得不通過拍賣來變現(xiàn)資產(chǎn)。不過，目前該拍賣資產(chǎn)是否能夠拍賣一個好價錢，能否讓中融信托收回信托資金，只有拍賣揭曉后才能知道。

 

以拍賣形式來處理信托資產(chǎn)，在房地產(chǎn)信托市場，應(yīng)該是近年來的首個案例。通常情況下，通過拍賣環(huán)節(jié)處理，存在流拍可能，或者最終成交價低于評估價。據(jù)了解，該項(xiàng)目拍賣參考價僅3.3億元，甚至低于信托公司為該項(xiàng)目所募集投入的資金。

 

盡管該房地產(chǎn)信托是否能夠如期兌付一直是關(guān)注的焦點(diǎn)。但由于監(jiān)管層高度關(guān)注以及信托公司自動普遍收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，今年以來房地產(chǎn)信托兌付總體平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大規(guī)模的風(fēng)險。

 

滬上一家信托公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，目前存在潛在兌付風(fēng)險的信托項(xiàng)目，大多是2010年四季度發(fā)行的項(xiàng)目，由于當(dāng)時房地產(chǎn)信托的發(fā)行門檻不高，而信托公司的風(fēng)險控制也基本流于形式，在當(dāng)時國家開始收緊房地產(chǎn)銀根的情況下，信托項(xiàng)目成了部分房地產(chǎn)融資的絕佳渠道，以至于大批房地產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)行。

 

不過，他表示，由于信托項(xiàng)目有擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)信托爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險、出現(xiàn)大面積兌付危機(jī)的情況微乎其微。而監(jiān)管層和信托公司處于行業(yè)發(fā)展的考慮，基本不會出現(xiàn)項(xiàng)目不能到期兌付的情況。“基本都是剛性兌付，盡管沒有明確規(guī)定誰剛性兌付，但是肯定不會違約，至少從目前來看短期內(nèi)不存在違約問題。”此外，上月全國十大城市房價呈現(xiàn)輕微回升態(tài)勢，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險在逐步緩解，大規(guī)模違約事件幾無可能。

 

“借新還舊”模式難以為繼

 

事實(shí)上，中融信托針對青島凱悅中心的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，在該信托計(jì)劃成立11個月之后，西川信托擬在上述中融信托項(xiàng)目的基礎(chǔ)上再成立一款信托計(jì)劃，信托資金與前述中融信托的項(xiàng)目構(gòu)成前后接龍，然而由于渠道抵制等因素，該項(xiàng)目終究沒有成行。但是，因?yàn)榈诙倚磐泄景l(fā)行產(chǎn)品接連遭到曝光，使得該信托項(xiàng)目成為信托業(yè)內(nèi)最著名的“爛尾”項(xiàng)目。

 

據(jù)了解，2011年9月，也就是中融·青島凱悅信托計(jì)劃存續(xù)期進(jìn)入第11個月，按照此前的合同約定，該信托計(jì)劃成立滿12個月后，中融信托有權(quán)要求開發(fā)商兌付提前終止。

 

但是，就在即將進(jìn)行提前兌付的最后期限，四川信托卻發(fā)行的一款“川信·青島凱悅”信托計(jì)劃，根據(jù)公告，該信托產(chǎn)品，計(jì)劃募集資金8億元，其11%-13%的年收益率更是引起投資者的關(guān)注。該信托項(xiàng)目募集期是2011年9月13日至10月13日，剛好是前述信托計(jì)劃的推出期。這種操作模式，毫無疑問采用了“借新還舊”模式。

 

雖然收益率高于同期產(chǎn)品，但由于其過于明顯的“拆了東墻補(bǔ)西墻”，遭到了諾亞財(cái)富、恒天財(cái)富等多家第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的抵制，而銀行渠道也拒絕銷售該信托產(chǎn)品。在渠道為王的理財(cái)產(chǎn)品銷售格局中，渠道拒絕銷售，無疑宣告了產(chǎn)品的終結(jié)。最終，四川信托一紙公告終止了該信托計(jì)劃。

 

據(jù)了解，為了應(yīng)對房地產(chǎn)信托的集中兌付，信托業(yè)內(nèi)的處理方式主要有以下幾種：第一種是信托公司或信托公司大股東的資金接盤，通過信托公司自有資金先期接盤，形成過橋資本，然后尋找下家進(jìn)行處理。這種情況下，由于信托產(chǎn)品發(fā)行時，對其擔(dān)保抵押物已經(jīng)做了充分的調(diào)查，一般不存在資不抵債的情況，信托公司可以放心接盤。

 

第二種情況是尋找地產(chǎn)私募接盤，或者尋找有意出手的買家，“只要有下家予以接受，信托公司就可以提前結(jié)束信托項(xiàng)目，尤其是一些存在一定潛在市場風(fēng)險的項(xiàng)目，信托公司對于提前結(jié)束項(xiàng)目，更是樂見其成。”

 

據(jù)了解，有不少地產(chǎn)私募基金，會在房地產(chǎn)信托面臨兌付的節(jié)點(diǎn)上，以較低的價格去接盤，這主要取決于對房地產(chǎn)后市的預(yù)判，如果他們覺得目前是房地產(chǎn)反轉(zhuǎn)的時機(jī)，那么抄底房地產(chǎn)信托將是趕上房地產(chǎn)的投資機(jī)會和創(chuàng)富機(jī)會。

 

第三種情況是，通過資產(chǎn)管理公司接盤，這種情況主要是信托公司為了方便省事，通過專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，可以有效地處理后續(xù)事務(wù)，而讓自己專注于核心業(yè)務(wù)。

 

在目前情況下，由于監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格，“借新還舊”的模式基本上難以為繼。

 

房地產(chǎn)信托收益率仍高

 

普益財(cái)富研究數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)行的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目依然保持較高的收益率，大部分預(yù)期收益率均在10%以上。投資門檻均在100萬元。其中四川信托發(fā)行的昆明經(jīng)典雙城城中村改造項(xiàng)目，產(chǎn)品期限為24個月，預(yù)期收益率為11.4%，而僅有款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目預(yù)期收益率低于9%，是中投信托發(fā)行的國信觀湖灣信托項(xiàng)目，期限為24個月，收益率為7.8%。

 

10月30日，五礦信托成立的“太湖新城應(yīng)收賬款投資集合資金信托計(jì)劃”，募集資金規(guī)模高達(dá)10.04億元，就是一款投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)益投資債權(quán)投資類產(chǎn)品。11月7日，中鐵信托3.1億信托貸款受讓天地源西安項(xiàng)目債權(quán)，用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。二者的收益率均在10%左右。

 

銀率網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前在售的信托項(xiàng)目，投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)的項(xiàng)目共有40個，預(yù)期收益率基本在10%左右，其中收益率最高的百瑞信托發(fā)行的隆鑫地產(chǎn)信托計(jì)劃，收益率為12.5%，該信托計(jì)劃以增資新設(shè)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式入股重慶隆鑫地產(chǎn)公司，用于項(xiàng)目公司拍地以及前期開發(fā)。

 

而“復(fù)星豫園商旅文基金股權(quán)投資1期集合資金信托計(jì)劃”，預(yù)期收益率竟然高達(dá)22%-35%，盡管投資起點(diǎn)是500萬元，如此高的收益率還是讓人匪夷所思。該計(jì)劃書顯示，這只信托基金的發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)為2億元，上限最高不超過4億元。信托期限為3年，不超過5年。認(rèn)購的起點(diǎn)金額為500萬元，預(yù)期收益可以達(dá)到年化22%-35%左右。該基金預(yù)期可在第2年開始分配收益，先分配8%，直至項(xiàng)目結(jié)束。

 

與此相對應(yīng)的是，投資于商業(yè)類的信托項(xiàng)目，其預(yù)期收益率只有7.5%左右，權(quán)益類投資也只有9%左右。而最近幾個月來，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率下降呈現(xiàn)下降趨勢，10月份預(yù)期收益率只有8.24%。

 

在信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率下降的情況下，房地產(chǎn)信托一枝獨(dú)秀，引得資金追捧，根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，在11月26日至12月2日一周內(nèi)，房地產(chǎn)信托發(fā)行就突破100億元。

 

房地產(chǎn)信托受追捧，但其潛藏的風(fēng)險也不容忽視，而青島凱悅中心的拍賣也為風(fēng)險敲響了警鐘。業(yè)內(nèi)人士表示，目前投資房地產(chǎn)信托需要注意兩方面的風(fēng)險。針對信托資金中的雙保險機(jī)制，要綜合考察信托項(xiàng)目中的相關(guān)各方。一方面是信托項(xiàng)目的還款來源，另一方面是信托計(jì)劃的擔(dān)保方。“前者直接關(guān)系到本金的安全與否，后者則是前者出現(xiàn)問題后的保險屏障，一旦信托計(jì)劃用款企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了風(fēng)險，出現(xiàn)不能到期兌付的情況，連帶擔(dān)保方將是保障本金的最后一道防線。”