國家統(tǒng)計局9日在介紹房企資金情況時指出，前11個月房企到位資金中，外資部分下降51.5%；自籌資金 、其他資金則分別增長了13.8%、15.2%。
記者注意到，近段時間來房企融資活動頻繁。據鏈家地產市場研究部近日的一份統(tǒng)計數據顯示，僅11月以來，上市房企融資總額已經達到265億元。一方面是由于年底土地集中供應，房企拿地意愿加大，需要資金進行土地儲備。另一方面則是為了滿足項目的后續(xù)投入。
而從一些典型上市房企的融資方式來看，除了傳統(tǒng)的貸款、債券等融資方式外，更多的方式則是采用信托、房地產基金、資產證券化等多元化渠道。
中航地產近日曾表示，擬向中航信托申請人民幣信托貸款2.2億元，以補充公司營運資金；天地源股份有限公司也在日前發(fā)布公告，將與陜西省國際信托股份有限公司合作，由后者籌集信托資金總額2.5億元，該筆信托資金年化總成本為13.5%。
來自鏈家地產的統(tǒng)計數據還顯示，信?；稹⒃叫慊鸬确康禺a基金，以及資產證券化也成為房企重要的資金來源。11月21日，華僑城即公告其資產證券化方案已經獲批，合計募集資金將達到18.5億元。
鏈家地產張旭告訴《經濟參考報》記者，房地產基金和資產證券化等這種之前較少被應用的融資方式不斷發(fā)展，一方面是由于其分散了銀行和信托等金融機構的風險，另一方面則因為相對更加靈活而受到房企青睞。
長期從事房地產投資業(yè)務的新沃資本董事長兼首席執(zhí)行官朱燦在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，“從房企的融資渠道來看，有從商業(yè)貸款向多元化方向轉移的趨勢。”
記者了解到，國內貸款和外資利用的“不給力”，是房企選擇信托、基金等融資渠道的重要原因。今年前三季度，房地產開發(fā)商資金來源中，國內貸款只占了16%，自籌資金和其他資金占比均為42%。
從2010年底開始，基于嚴格的房地產調控政策，各家銀行的貸款結構中，房地產貸款的占比都在不同程度地下降，這一趨勢延續(xù)至今。
今年上市銀行半年報數據也顯示出這一現象。工行上半年的房地產貸款規(guī)模較去年底減少206.56億元，下降4%，貸款結構中占比9%，下降0 .9個百分點；農行的房地產貸款占比亦從去年底的12.5%，降至今年年中的10.8%，貸款總額減少369.50億元，降7.4%。
朱燦分析認為，房地產企業(yè)的商業(yè)貸款由于受到國家宏觀調控政策影響而此前一直有所縮減，但是由于行業(yè)發(fā)展需要，“包括房地產基金在內的其他融資手段就肯定會形成。”
但張旭則告訴記者，房地產基金、信托等融資渠道，由于部分融資成本偏高，也意味著利潤將會被更多的市場主體瓜分。
重點研究房地產投資基金的清科分析師鄭知行對《經濟參考報》記者說，從目前觀察到的情況看，今年以來募集成立的房地產基金在總量上有明顯增加，其中尤以大型房地產企業(yè)旗下的房地產基金居多。她指出，和國外有所不同，中國的房地產基金以“項目導向型”居多，也就是說，不是募集完成一個基金再去尋找項目投資，而是有一個現成的投資項目再去尋找資金投資。“和商業(yè)銀行貸款比起來，有些項目通過房地產基金融資的成本非常高”。
一位業(yè)內人士則告訴記者，有些房地產基金往往先以股權形式介入項目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開發(fā)或是銷售，當項目獲得銀行貸款，或是進入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價格回購股份。“回購股份的價格有時候要比當初入股的價格高20%，這也是為什么有的人稱之為變相高利貸。”該人士說，市場上已經有人把這種房地產基金稱為救急的“過橋貸款”。
這位分析人士告訴記者，盡管這類融資方式成本偏高，且普遍高于銀行貸款利率，但是很多房企在銀行等常規(guī)渠道融資不暢的情況下，不得已只能選擇此類“高成本、高風險”的方式。
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