新湖中寶[簡介 最新動態(tài)]（600208.SH）在未來12個月之內(nèi)很有可能變身“暴發(fā)戶”。
近日，新湖中寶公告稱，公司審議通過了《關(guān)于子公司平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司簽署收儲合同的議案》。利得公司同意由平陽縣國土資源局收儲位于西灣海涂圍墾區(qū)南片的5231畝土地，在收儲協(xié)議簽訂之日后的12個月內(nèi)，平陽國土將收儲總價款44.3億元支付給利得公司。
值得注意的是，平陽縣2012年政府工作報(bào)告顯示，該縣2011年財(cái)政總收入為28.5億元。這就意味著，平陽國土須支付利得公司的收儲總價款，是去年平陽縣財(cái)政總收入的1.55倍。
對此，新湖中寶證券事務(wù)代表向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者回應(yīng)稱，“公告里已經(jīng)講清楚了，12個月內(nèi)全部付清。”不過，對于具體付款形式和進(jìn)度，她表示并不知情。
收儲金額或許只是新湖中寶“圍墾疑云”的冰山一角。對于這個小資本撬動大項(xiàng)目的蹊蹺游戲，一位開發(fā)商代表評論稱：“如果這個過程不違規(guī)，我們也只能佩服公司的資本操作能力了。”
“暴發(fā)”倒計(jì)時
2011年1月，新湖中寶以約11.1億元的投入獲得利得公司51%的股權(quán)，從而進(jìn)軍平陽縣一級土地開發(fā)市場。
新湖中寶今年10月11日公告稱，控股子公司利得公司擬與平陽縣政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》，雙方就平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目的建設(shè)及后續(xù)開發(fā)等事宜達(dá)成了協(xié)議條款。
雙方簽訂的協(xié)議規(guī)定，西灣項(xiàng)目圍墾工程完工后，利得公司按約定收取圍墾土地的收儲金，平陽縣政府通過以先收儲后掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權(quán)，利得公司或由利得公司指定的新湖中寶子公司以公開競價的方式參與土地競拍。
公開資料顯示，西灣項(xiàng)目分南北兩個片區(qū)，南片圍墾土地面積5211畝，北片圍墾面積7390畝，項(xiàng)目開發(fā)面積近820萬平方米，預(yù)計(jì)總投資750億元。據(jù)悉，西灣項(xiàng)目南片工程開發(fā)時限為2012年到2020年共8年，投資350億元；北片工程開發(fā)時限為2012到2024年共12年，投資400億元。
今年11月，本報(bào)記者在西灣項(xiàng)目現(xiàn)場看到，南片區(qū)的圍墾工程確已完工，一輛輛重型卡車運(yùn)送著各種工程裝備來回穿梭，原本一望無際的灘涂已成一塊塊平整的土地。
根據(jù)公司剛剛發(fā)布的公告，利得公司同意由平陽國土收儲位于西灣海涂圍墾區(qū)南片的348.76萬平方米（約合5231畝）土地，收儲總價為44.3億元，收儲單價為1270元/平方米，收儲價款在12個月內(nèi)付清。
新湖中寶方面稱，本次協(xié)議的簽訂標(biāo)志著西灣項(xiàng)目又向前推進(jìn)了一大步。協(xié)議簽署將使公司獲取平陽西灣項(xiàng)目前期開發(fā)收益，持續(xù)增加公司盈利能力。不過，該議案還需提交公司股東大會審議。
令人不解的是，一個財(cái)政總收入僅28.5億元的縣城，如何支付44.3億元的收儲巨款？昨日，本報(bào)記者多次致電平陽縣國土局，但對方電話一直處于無人接聽狀態(tài)。
新湖中寶證券事務(wù)代表則表示，“公告里已經(jīng)講清楚了，12個月內(nèi)全部付清。”
“蹊蹺”的收購
去年初，新湖中寶拉開了布局溫州平陽西灣項(xiàng)目的序幕。
2011年1月6日，新湖中寶公告稱，公司擬通過收購和增資的方式，獲得平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，其中41%的股權(quán)的對價為9.1億元，同時以2億元的價格認(rèn)繳新增公司注冊資本金1022.82萬元，其余部分作為公司資本公積。
工商資料顯示，利得公司成立時間為1998年3月，經(jīng)營范圍為建筑用石料露天開采、海涂開發(fā)。另據(jù)公開信息，利得公司早在2000年2月就與平陽縣水利水電局簽署圍墾合同，以政府特許經(jīng)營方式取得西灣海涂圍墾項(xiàng)目。此外，公司的幾名原始股股東均為自然人。
2011年，新湖中寶委托坤元資產(chǎn)評估有限公司對利得公司進(jìn)行資產(chǎn)評估，評估結(jié)果顯示，利得公司資產(chǎn)賬面價值為11.27億元，評估價值為12.88億元；負(fù)債賬面價值為11.75億元；股東權(quán)益賬面價值為-0.48億元，評估價值為1.13億元。
對于這樣一個資不抵債的公司，新湖中寶以11.1億元的代價入股，看似蹊蹺卻很劃算，因?yàn)樵谖磥淼?2個月內(nèi)，利得公司將收獲超過44億元的巨額收入。
對于這樁收購所發(fā)生的種種蹊蹺，一家公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“理論上這樣的操作并不違規(guī)，我個人只能說，這家公司的財(cái)務(wù)技巧是很高的，而且，這僅僅是南片區(qū)圍墾帶來的收入，理論上北片區(qū)可能帶來的收入更高。”
利益分配之謎
除了上述收儲信息，新湖中寶又公告稱，公司董事會審議通過了《關(guān)于與平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司其他股東簽署相關(guān)合作協(xié)議的議案》。
協(xié)議規(guī)定，利得公司的可分配利潤按以下原則進(jìn)行分配：可分配利潤在20億元以下的部分全部歸本公司所有；可分配利潤超過20億元以上的部分，雙方按股權(quán)比例分配，即公司可得該部分利潤的51%，自然人章烈成、章雷可得該部分利潤的49%。
新湖中寶方面稱，這樣的安排是由于公司對平陽利得項(xiàng)目推進(jìn)做出了實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)以及該項(xiàng)目主要由本公司負(fù)責(zé)資金、管理、建設(shè)等工作。
不過，這樣的利益分配格局則意味著，若公司可分配利潤少于20億元，兩位自然人股東將顆粒無收，而即使可分配利潤超過20億元，兩人也僅能獲得超過20億部分利潤的49%。
上述公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“這樣的條款在某種程度上意味著公司的實(shí)際股權(quán)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于51%，這樣的安排很蹊蹺且不太符合常理，背后的故事一定很豐富。”
無疑，這44.3億元的收入還未入賬，新湖中寶已經(jīng)打好了利益分配的算盤，而這對于緩解公司趨緊的現(xiàn)金流顯得頗為重要。
根據(jù)新湖中寶最新發(fā)布的三季報(bào)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)72.14%，今年1~9月，公司實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤4.13億元，同比下降27.05%。此外，1~9月，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-3.26億元，同比大幅下降425.23%。更重要的是，在樓市調(diào)控的大背景下，新湖中寶通過上市公司地位為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)融資也存在不小的困難。
記者注意到，盡管現(xiàn)金流并不寬裕，新湖中寶近日卻在土地市場上頻頻拿地。11月28日，新湖中寶全資子公司以3.31元的價格獲得沈陽市一幅土地；11月初，公司控股子公司競得啟東市6幅地塊，競買價格為5.11億元。
另外一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，新湖中寶2011年年報(bào)顯示，公司目前開發(fā)的36個項(xiàng)目中，有多達(dá)12個項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)的累計(jì)結(jié)算面積和收入指標(biāo)顯示為0。同時，公司在2005年前拿到的許多土地，至今尚未開發(fā)完畢。
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