房地產市場風波不斷。一方面，市場傳言受廣東試點官員資產公示制度影響，一線城市出現天量二手房拋盤，有可能對樓市造成沖擊；另一方面，國家統計局公布的11月房地產開發(fā)投資情況顯示，房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)6個月新高，商品房銷售面積也出現年內首次正增長，房地產銷售和土地市場均現“暖冬”跡象。真相到底如何？
一線城市未現“天量”二手房拋盤
根據記者調查，所謂一線城市二手房“天量”拋盤現象并不存在，房企投資信心恢復則為普遍現象
上周末，一則樓市傳聞在微博中迅速蔓延。消息稱，受廣東部分地區(qū)試點官員資產公示制度影響，一線城市普遍出現二手房天量拋盤，其中北京突然出現381萬套空置房拋向市場，上海二手房掛牌量從41萬猛增至200萬套。廣州二手房掛牌量從26萬套增至100萬套。如以此前北京僅10萬套左右的二手房總供給量來看，300余萬套拋盤量確實可能對樓市產生重大沖擊。
不過，根據上證報記者的調查，一線城市二手房拋盤量猛增的消息并不屬實。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官方網站信息顯示，截至記者昨天發(fā)稿時，北京市場存量可售房源僅為40549套。中原地產分析師張大偉稱，官方公布的二手房可售房源一般是即將簽約的房源，不反映真實供給情況，但北京市場真實的掛牌二手房源也不過10萬套左右。中原地產華北區(qū)總經理李文杰介紹，北京過去30天平均日增加二手房源250套左右，最多不過300套，也有僅100余套的情況。因此北京不存在掛牌量激增300多萬套的情況。“別說300萬套，就是增加30萬套，也是了不得的。”專家表示。
廣州方面，據了解，目前廣州一手房可售房源5萬套左右，二手房粗略估計在7萬至10萬套。“廣州一二手房市場處于穩(wěn)定的量價恢復性上漲階段，確實沒有天量拋盤。如果有那么多拋盤，價也不可能還在漲。”中原地產廣州區(qū)負責人黃韜表示。
而根據相關報告，11月份，北京、上海、廣州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，創(chuàng)下今年月成交量第二高位，二手住宅總成交面積合計約483萬平米，環(huán)比增長17.5%。分城市來看，成都環(huán)比漲幅最高，約40%；其他五個城市環(huán)比漲幅在10%至20%。從前11個月二手住宅累計成交量來看，六個城市均比去年同期有不同程度增長。其中，成都同比增幅達90%；上海、廣州、天津同比漲幅在20%至30%；北京和深圳同比增幅最小，不超過10%。
價格方面，中原領先指數系統數據顯示，自今年3月以來，六個城市二手住宅價格指數連續(xù)8個月上漲。從累計漲幅來看，北京、上海和廣州三地價格指數累計回升幅度超過10%；深圳為8.9%；相比之下，天津和成都的價格指數回升幅度較小，不足4%。業(yè)內預測，12月份六個城市二手住宅成交價格還將繼續(xù)上漲，其中上海和深圳的環(huán)比漲幅或將有所擴大。
全年收官在即 商品房銷售面積首次“轉正”
全年樓市即將收官之際，商品房銷售面積年內首次“轉正”。
據國家統計局統計，前11個月，全國商品房銷售面積為9.1705億平方米，同比增長2.4%，增速較1-10月份提升3.5個百分點。這也是這一指標在年內首次由負轉正。其中11月全國商品房銷售面積環(huán)比上漲25.82%，達1.2962億平方米，成為推動前11個月總銷售面積出現正增長的重要因素。
根據記者統計，從今年2月份開始，每月的全國商品房銷售面積增幅分別為-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述數據才“轉正”——增長2.4%。
鏈家地產分析師張旭告訴記者，目前購房者入市積極性明顯增加，尤其是之前觀望的客戶再度入市。“主要原因是對于市場預期相對樂觀，很多購房者看漲明年市場。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，12月份北京二手住宅市場將延續(xù)翹尾行情，成交量或將超過11月份，接近7月份的年內峰值。而且，“今年北京新房市場有望完美收官，全年新建商品住宅(剔除保障房)成交量預計達9萬套，將超過2010年的8.8萬套和2011年的5.9萬套，創(chuàng)近三年新房成交量新高。”
中原地產的數據也吐露些許暖意。據統計，上周全國多數城市住宅銷量同比均呈現明顯回暖跡象。但是，“由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企拿地規(guī)模和開工速度并未出現同比例提升。”中原地產張大偉說，這反映出開發(fā)商在目前的經濟和政策環(huán)境下，對未來市場走勢的判斷仍保持相對謹慎。
“目前各房企在供應、定價方面的銷售策略總體傾向平穩(wěn)，加之調控政策的長期存在，房地產市場出現大起大落的概率不高。”張大偉認為，房地產調控政策的基調未變，而年底信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場走勢的關鍵。
值得一提的是，銷量上升的同時，房地產企業(yè)投資信心也全面恢復。統計局數據顯示，前11個月全國房地產開發(fā)投資64772億元，增速比前10個月提高1.3個百分點，也是5個月以來開發(fā)投資增速最高值；土地購置面積31638萬平方米，雖然同比仍下降14.8%，但創(chuàng)下8個月以來的最小降幅。
上市房企這一年：以價換量、斷臂求生、另謀出路
2012年，是樓市調控持續(xù)深入的一年。房地產市場業(yè)績分化愈演愈烈，龍頭企業(yè)依賴自身資金優(yōu)勢“以價換量”，銷售業(yè)績大幅提升；與此同時，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉讓股權；還有一些房企“另謀出路”，尋求轉型，走向多元化經營。房產企業(yè)“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發(fā)財”的集體暴利時代逐漸走向終結。
最新數據顯示，1至11月，萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、恒大[簡介 最新動態(tài)]分別實現1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過去年三家公司的全年銷售額。恒大更是宣布提前完成全年800億元的銷售計劃。
調控之下，龍頭房企依舊風光無限，但實際上不少房企的日子卻并不好過。深圳證券信息有限公司數據顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負，處于虧損狀態(tài)。其中，虧損最為嚴重的京投銀泰，虧損近2億元；其次是嘉凱城，虧損1.56億元；其余虧損房企，虧損額均在1億元以內。
上市房企內部業(yè)績分化明顯，使得行業(yè)集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數據顯示，前三季度，127家A股上市房企共實現328.20億元凈利潤，較去年同期僅增長1.21%。其中，萬科、保利、招商等前十大房企，凈利潤高達188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企凈利潤的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤占比為50.82%。由此可見，今年前三季度，A股上市房企凈利潤前十強的集中度提升了6.54個百分點。
2012年，房地產行業(yè)股權轉讓延續(xù)了2011年的火熱態(tài)勢。樓市調控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對資金趨緊問題，不得不轉讓股權“斷臂求生”。
11月29日，冠城大通發(fā)布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產有限公司100%股份，以7.33億元的價格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。深圳冠洋擁有位于深圳熱點房地產板塊——月亮灣的兩塊地。
同樣是11月29日，陽光[最新消息 價格 戶型 點評]城也發(fā)布公告稱該公司及其全資子公司福建陽光房地產開發(fā)有限公司擬將合并持有的陽光城集團武夷山置業(yè)有限公司100%股權，以人民幣7838.67萬元轉讓給福建望城投資發(fā)展有限公司。
世榮兆業(yè)11月8日發(fā)布公告稱，擬轉讓其控股子公司珠海市斗門區(qū)世榮實業(yè)有限公司持有的珠海市世榮房產開發(fā)有限公司50%股權。
清科研究中心數據顯示，三季度，中國房地產行業(yè)共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當季所有行業(yè)并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業(yè)。
除了轉讓股權外，不少房企開始另謀出路，開始進軍其他行業(yè)，以求通過多元化經營支撐企業(yè)發(fā)展、分散經營風險、拓寬利潤渠道。
上海易居房地產研究院的研究顯示，商業(yè)、金融、礦產能源等行業(yè)正在成為房企多元化經營的熱點進入行業(yè)。隨著房企逐步向商業(yè)地產、旅游地產或產業(yè)地產的進軍，房企十分自然地開始涉足酒店、百貨、影院等商業(yè)經營；中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿、復地等房企已設立產業(yè)基金；中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業(yè)地產等近1/6的A股上市房企開始“涉礦”。
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